大阪府貝塚市　再建築不可の未登記建物の買取り査定依頼

【貝塚市の買取事例】再建築不可・未登記の連棟長屋
不動産会社から断られた空き家でも大丈夫です！

※画像はイメージ写真です

「親から相続した実家が、気づけば長年の空き家に…」
「売却しようにも問題が多く、どこに相談すればいいか分からない」
「このまま所有し続けるのは、子供たちの世代に大きな負担をかけてしまうのではないか」

少子高齢化が進む現代の日本において、このような不動産に関するお悩みは、決して他人事ではありません。

株式会社Go不動産は、様々な事情から市場で売却が難しい「訳あり物件」を専門に扱う不動産買取業者です。

今回は、大阪府貝塚市に建つ、昭和30年代に建築された「訳あり」の連棟式長屋の平屋について、80代の所有者様からご相談いただいた際の買取事例をご紹介します。
「再建築不可」「建物未登記」「汲み取り式トイレ」など、複数の課題を抱え、他の不動産会社からは買取を断られてしまった物件です。

同様のお悩みを抱える方にとって、この記事が解決への一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。

ご相談のきっかけは、「子供に迷惑をかけたくない」という切なる想い

ある日、弊社にお電話をくださったのは、80代の女性、F様でした。

「貝塚市にある古い家を、買い取ってもらえないでしょうか…」

少し不安そうな声で、しかしはっきりとした口調で、F様はご自身の状況を話し始められました。

その物件は、10年ほど前に亡くなったご主人様から相続した大切な家。
F様ご自身も、平成になる頃まではそこで暮らし、子育てをした思い出の詰まった場所でした。
しかし、生活拠点が変わり、気づけば30年以上もの歳月が空き家として過ぎ去っていました。

「もう私も歳ですし、この家をどうすることもできません。このままでは、子供たちに面倒なものを残してしまう。それだけは避けたいんです」

F様の言葉からは、ご自身の代で問題を解決し、お子様たちへの負担をなくしたいという強い想いがひしひしと伝わってきました。
私たちはF様の想いに応えるべく、すぐに現地、大阪府貝塚市へ向かいました。

物件の最寄り駅は、南海本線の「貝塚」駅。
駅周辺は商業施設や飲食店などが立ち並び、スーパーやドラッグストアなどが揃う便利なエリアです。
その賑わいを抜けた住宅街の細い路地を入った一角に、F様の物件は静かに佇んでいました。
昭和30年代、日本の高度経済成長を支えた時代に建てられたであろうその平屋の長屋は、どこか懐かしい空気をまとっていました。

なぜ断られたのか？専門家が紐解く7つの「売れない理由」

F様は、数年前に他の不動産会社2社へ査定を依頼した経験がありました。
しかし、1社からは何の連絡もなく、もう1社には「うちでは扱えません」と、はっきりと断られてしまったそうです。

なぜ、F様の物件は市場で敬遠されてしまったのでしょうか。
私たちが現地調査で確認した、この物件が抱える専門的かつ法的な課題は、主に7つありました。

1. 再建築不可物件であること 敷地の前面道路が建築基準法上の道路に該当せず、同法が定める「接道義務」を満たしていませんでした。
   これは、今ある建物を取り壊した場合、新たな建物を建てることができないことを意味します。
   そのため、住宅ローンを利用することが極めて難しく、一般の買い手を見つけるのは困難を極めます。
2. 建物が未登記であること 土地はF様名義で相続登記されていましたが、建物は登記がされていない「未登記」の状態でした。
   不動産取引において、建物の所有権を公に示す登記は非常に重要です。
   このままでは買主は所有権を第三者に主張できず、売買の大きな障壁となります。
3. 連棟式長屋住宅であること 隣の家と壁や柱、基礎までも共有している「連棟式長屋（テラスハウス）」でした。
   自分の所有部分であっても、自由に解体や大規模な改修はできません。
   切り離し工事を行うには隣家全ての同意が必要な上、隣家の壁の補修費用などを請求される可能性もあり、権利関係が非常に複雑です。
4. 現代のニーズとかけ離れた設備 トイレは公共下水道が前面道路まで来ているにもかかわらず、昔ながらの「汲み取り式」。
   そして、現代の住宅では当たり前の「浴室」がありませんでした。
   これらを解消するには、高額なリフォーム費用と公道からの引き込み工事費が必要となります。
5. 深刻な物理的瑕疵（かし） 長年の雨漏りにより、室内の天井にはシミが広がり、一部の床は腐食して抜け落ちそうな危険な状態でした。
   これは告知義務のある重大な欠陥（物理的瑕疵）であり、買主は見えない部分の修繕費用を懸念するため、売却は極めて難しくなります。
6. 送電線の空中越境 敷地の一部上空を、隣地のものと思われる送電線が通過している「空中越境」の状態でした。
   将来、隣地所有者から撤去を求められる可能性もゼロではなく、買主にとっては法的なリスクとなります。
7. 30年以上の長期空き家 人が住まなくなった家は、換気が行われず、湿気がこもるため、驚くべきスピードで劣化が進行します。
   30年以上という長期間放置されていたことで、建物全体の老朽化は深刻なレベルに達していました。

これらの複雑な問題が絡み合い、「一般市場では買い手がつかない不動産」という状況を生み出していたのです。

社会問題化する「空き家」の現実と所有者の責任

F様が抱えるお悩みは、決して特別なものではありません。
国土交通省の調査によれば、日本全国の空き家、特に利用目的のない「その他の空き家」は増加の一途をたどり、2030年には470万戸に達すると予測されています。  

このような状況を受け、国は法改正で対策を強化。
2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、倒壊の危険性がなくとも管理が不十分な「管理不全空家」が新設されました。
これに指定され、行政からの勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大で6倍になる可能性があります。

貝塚市も「空家等対策の推進に関する条例」を定め、管理不全な状態の空き家への指導を強化しています。
空き家を所有し続けることは、もはや単なる資産の問題ではなく、法的な責任を伴うことなのです。

出口戦略：ターゲット層と再生プラン

一見すると、価値がないように思えるF様の物件。
しかし、私たち株式会社Go不動産は、この物件に眠る「可能性」を見出していました。
それこそが、私たちが描く「出口戦略」です。

「出口戦略」とは、不動産を買い取った後、どのように再生し、利益を生み出すかという具体的な計画のことです。

この貝塚市の連棟長屋の場合、私たちは以下のようなターゲット層と再生プランを想定しました。

• ターゲット層の想定：
  • 不動産賃貸運用の投資家： 取得費用とリフォーム費用から賃貸運用をした場合の利回りを逆算し、リスクとリターンのバランスを考える層。
    古い長屋の趣を活かした店舗や事務所などに変更する方もいらっしゃいます。
  • 単身高齢者・生活保護受給者層： 低廉な家賃で安定した住まいを求める層。
    平屋建ての特性を活かし、段差の少ない物件に変更することで、高齢者向けの住宅としての提供が可能となります。
• 具体的な再生プラン：
  • 構造躯体の補強と全面リノベーション: 雨漏りを根本から直し、腐食した床や柱を交換。
    耐震補強も施し、安全な建物へと蘇らせます。
  • 水回りの新設: 公共下水道への接続工事を行い、清潔な水洗トイレを設置。
    間取り変更をして浴室を設置、キッチンを新設し、現代のライフスタイルに対応させます。
  • 法的手続きの整理: 土地家屋調査士や司法書士と連携し、建物の表題登記及び所有権登記を行い、権利関係を明確化します。

このような明確な「出口戦略」があるからこそ、私たちは他社が匙を投げた複雑な課題を抱える物件にも、適正な買取価格を提示することができるのです。

査定から1週間。不安が「安堵の笑顔」に変わった日

私たちは、これらの再生プランをF様に丁寧にご説明し、弊社の買取価格を提示しました。

「F様、ご安心ください。この物件が抱えるすべての問題は、私たちが責任を持って引き受けます」

私たちの言葉を聞いたF様の表情は、今でも忘れられません。
何社にも断られ、どうすることもできないと諦めかけていた不動産です。

F様は深い安堵のため息をつき、最後には穏やかな笑顔がこぼれました。

最初のご依頼のお電話から約1週間後。
私たちはF様と司法書士の先生立ち会いのもと、正式に売買契約を締結し、代金の決済を完了させました。

すべての手続きを終えたF様からいただいた、
「本当に、ありがとうございました。これで肩の荷が下りました。子供に相続で迷惑をかけずに済むと思うと、心からほっとしました」
という言葉。

この言葉こそ、私たちの仕事の原動力です。
私たちは単に不動産を買い取るだけではありません。
その不動産にまつわるお客様の長年の悩みや不安を解消し、ご家族皆様が安心して次の人生へと歩みを進めるお手伝いをすること。
それが、株式会社Go不動産の最大の使命です。

もしあなたが、売却できずに困っている不動産をお持ちなら。
「価値がない」と一社の査定で諦めてしまう前に、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
そのお悩み、私たちが必ず解決に導きます。

大阪府泉州エリアの「売れない」不動産、ご相談ください。

株式会社Go不動産は、通常の不動産会社では取り扱いが難しい、複雑な事情を抱えた不動産を専門に買い取る会社です。

再建築不可の土地、
雨漏りのある空き家、
相続登記が済んでいないご実家、
お隣との境界問題がある物件など、どのような状態でも構いません。
お客様が抱えるご不安やご負担を、私たちがすべて引き受けます。
査定は無料、秘密は厳守いたします。

大切な資産を次の世代への負債にしないために、まずは一度、私たちにお話をお聞かせください。

【買取り強化エリア】
岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、泉南郡熊取町、泉南郡田尻町、泉南郡岬町

【このような「お困り不動産」の買取を強化しています！】
心理的瑕疵物件： 自殺、殺人、孤独死、事件、事故などが起きた物件
物理的な問題を抱える物件： ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、傾きがある物件
法的に問題を抱える物件： 再建築不可、セットバックが必要な物件、未登記の物件
権利関係が複雑な物件： 相続登記未了、共有名義の物件、借地権・底地権
その他特殊な事情を抱える物件： 長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅、市街化調整区域内の物件

【空き家買取対応エリア】
大阪府：大阪市24区、堺市7区、吹田市、高槻市、島本町、箕面市、池田市、豊中市、茨木市、摂津市、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、松原市、忠岡町、高石市、和泉市、泉大津市、羽曳野市、柏原市、藤井寺市、岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、富田林市、大阪狭山市、河内長野市、岬町など府内全域
兵庫県（一部地域を除く）：神戸市内全域（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など
奈良県（一部地域を除く）：生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など
滋賀県（一部地域を除く）：大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市、近江八幡市など
京都府（一部地域を除く）：京都市内全域、八幡市、長岡京市、大山崎町、京田辺市、精華町、久御山町、向日市、城陽市、宇治市など
和歌山県（一部地域を除く）：和歌山市、海南市など

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