大阪府吹田市 実家の土地は別の所有者 借地権付き建物の売却相談
【吹田市の実家・空き家売却】父名義の実家は借地…
※画像はイメージ写真です
「相続した吹田市の実家を売りたいのですが、土地は違う方の名義になっているんです…」
先日、吹田市にお住まいの50代男性、H様からお電話で切実なご相談をいただきました。お話を伺うと、ご実家は昭和40年代に建てられた一戸建てで、10年以上前にお亡くなりになったお父様が所有者とのこと。
1年ほど前までお母様が住んでいましたが、他界されてからは空き家状態に。
H様ご自身はご家族と別の場所で暮らしており、誰も利用する予定のない実家の地代や固定資産税の支払いが負担となり、売却を考え始めたそうです。
しかし、H様には大きな不安が二つありました。
一つは、お父様が亡くなってから相続登記が未了で、登記が父名義のままになっていること。
そしてもう一つが、その土地が地主様からお借りしている「借地権付き建物」であることでした。
株式会社Go不動産（ゴーフドウサン）では、大阪、特に吹田市近郊で、このような「築古」で「訳あり」なご実家の相続や売却にお悩みの方の無料相談を承っております。
今回は、借地権付き建物の売却相談の事例をご紹介します。
壁その1：所有者名義の問題 ― 売却の前提となる相続登記
H様のご実家を売却するにあたり、まずクリアすべき点が相続登記です。
不動産を売却するには、その物件の所有者としてご自身の名前が登記されている必要があります。
今回のように登記が亡きお父様の名義のままでは、相続人であるH様が買主様と売買契約を結ぶことは不可能なのです。
2024年4月から相続登記は義務化されましたが 、今回のケースではそうした法律上の義務という以前に、売却を前に進めるための絶対条件として、まずは相続による所有権移転登記をして名義をH様に変更する必要がありました。
壁その2：「地主様の承諾」という最重要関門
今回のケースでより重要となるのが「借地権付き建物」であるという点です。
建物を売却する際は、「土地を借りる権利（借地権）」も買主様へ引き継ぐことになります。
土地の所有者はあくまで地主様ですから、借地権を他人に譲渡（売却）するには、地主様の承諾が不可欠です。
無断で売却すれば契約解除の理由にもなりかねません。
承諾を得る際には、慣習として「借地権譲渡承諾料」（立地・広さなど様々な条件下のもとに計算される）といった費用が発生します。
さらに、将来買主が建物を建て替える場合には「建替承諾料」、契約を更新する際には「更新料」など、様々な場面で地主様との交渉や費用の確認が必要となります。
土地を地主様に返す選択肢もありますが、その場合は建物を解体して更地で返すのが基本となり、多額の解体費用がかかることがほとんどです 。
現地調査と、売却に向けた具体的な第一歩
お電話でこれらの概要をお伝えし、その週末にH様と現地で建物の状況を拝見しました。
ご実家は昭和40年代の建築とは思えないほど丁寧に管理されており、外壁に多少の経年劣化は見られるものの、大きな問題はありません。
ただ、室内はお母様が亡くなられた時のまま遺品が手付かずで残っており、すべてを専門業者に依頼した場合、50万円程度の撤去費用が見込まれました。
現況を確認後、H様と今後の進め方についてお話させていただきました。
このような借地権付きの築古物件の売却を成功させるためには、まず以下の2つのステップが不可欠です。
- 借地権契約書の確認： まずは地主様と交わした「土地賃貸借契約書」を探し出すことが最優先です。
地代、契約期間、更新料、譲渡承諾料の有無など、契約内容を正確に把握することが、交渉の土台となります。 - 地主様へのご相談： 次に、地主様へご両親が亡くなられたこと、そしてご実家を売却したい意向を伝え、売却への承諾をいただけるかを確認する必要があります。
H様には、まずはこの2点についてご確認いただくようお願いしました。
地主様との関係性も考慮しながら、慎重に話を進めることが、借地権付きの実家の売却を成功させる鍵となります。
株式会社Go不動産では、H様のように相続した実家の売却や、借地権、空き家問題でお悩みの方に寄り添い、最善の解決策をご提案いたします。
「うちの実家も同じような状況かも…」と感じた方は、諦める前にぜひ一度、私たちにご相談ください。
大阪で不動産の売却・買取りをご検討中なら株式会社Go不動産へ
株式会社Go不動産は、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、大切な資産である不動産の売却を全力でサポートいたします。
今回の吹田市の事例のように、相続登記が未了の物件や、地主様との交渉が必要な借地権付き建物、再建築不可物件など、他の不動産会社で断られてしまったような「訳あり物件」の売却・買取りも積極的に行っております。
豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、お客様の不安を安心に変えるお手伝いをいたします。
査定は無料、秘密厳守で対応いたしますので、まずはお気軽にお電話やメールでお問い合わせください。
【このような「お困り不動産」の売却・買取を強化しています！】
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【買取り強化エリア】
吹田市、豊中市、箕面市、池田市、摂津市、茨木市、高槻市、島本町、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市
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