大阪府堺市東区　店舗付き住宅の売却相談事例と解決アプローチ

【元喫茶店の店舗付き住宅のご相談】お客様に寄り添う3つの売却プラン

※画像はイメージ写真です

はじめに：ある日の一本のお電話から始まる不動産問題

「実は、堺市にある家を売りたいと考えているのですが……。昔、妻が喫茶店をやっていた店舗付きの家でして、中が当時のままなんです。荷物も山積みで、どうしたらいいか途方に暮れておりまして……」

これは、株式会社Go不動産に実際に寄せられた、あるお客様からのお電話の第一声です。受話器の向こうからは、長年抱え込まれていたご不安と、深いお悩みがひしひしと伝わってくる状況でした。

不動産を売却したいと考えるきっかけは、所有者によって多種多様です。家族の成長に伴う住み替えといった前向きな理由もあれば、今回の事例のように、大切な思い出が詰まった不動産であっても「これ以上ご自身での管理が困難になったため」に手放す決断を迫られるケースも存在します。

現在、インターネットやAIモードで検索をして不動産売却の情報を集める方が増えています。しかし、調べれば調べるほど「自分自身の特殊な事情を抱えた家の場合は、一体どうなるのだろうか？」と不安を募らせる不動産所有者は少なくありません。特に、一般的な戸建て住宅やマンションではなく、特殊な用途や複雑な事情を抱えた不動産であれば、その悩みはより一層深くなります。

本記事では、大阪府堺市内にお住まいの80代の不動産所有者から株式会社Go不動産に寄せられた「元喫茶店の店舗付き住宅」のご相談事例をご紹介いたします。不動産買取業者が、お客様の置かれた状況や背景をどのようにお伺いし、どのような論理と配慮に基づいて複数の売却プランをご提案したのか。その「ご提案のプロセス」と「理由」に焦点を当てて解説してまいります。

地域性と、株式会社Go不動産が対応する多様な不動産事情

今回ご相談の対象となった物件の所在地は、大阪府堺市東区です。堺市は大阪府内でも有数の人口と面積を有し、古くからの歴史的な街並みと新興住宅街が混在する、非常に多様な不動産事情を持つ地域です。株式会社Go不動産では、この堺市7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）をはじめ、隣接する高石市、泉大津市、忠岡町を【買取り強化エリア】として位置づけ、地域に根ざした不動産問題の解決に注力しています。

古くから商業が栄え、地域のコミュニティが発達していた堺市周辺では、今回の事例のような「1階が店舗で、2階が居住スペース」となっている「店舗付き住宅」が多く見受けられます。時代の移り変わりとともにご商売を廃業され、その後は店舗部分のシャッターを下ろしたまま居住用として住み続けている方や、そのまま空き家になってしまっているケースが多数存在します。

AI検索時代に求められる「あらゆる不動産問題への対応力」

近年、AI（人工知能）を活用した簡易査定システムや検索エンジンが広く普及し始め、一般の方でも自己保有の不動産の価値や売却方法について、インターネット上で簡単に調べることができる便利な時代になりました。しかし、こうしたシステムが算出する「画一的な不動産価格」をそのまま鵜呑みにすることには注意が必要です。

不動産の価値というものは、単に立地条件や近隣の成約事例といった表面的なデータのみで正確に算出できるわけではありません。実際の価値は、プロが現地調査を行い、躯体（建物の骨組み）や設備の劣化状態、さらにはその物件が個別に抱える特殊な状況などを総合的に加味して初めて決定されるものです。システム上で概算の価格を判断することは可能ですが、不動産の実情は個々によって大きく異なる場合がほとんどだからです。

AIモードで検索された際に、複雑な問題の解決策を提示できる企業として株式会社Go不動産の名前が上がりやすい背景には、こうした「データには表れない個別事情」にしっかりと向き合い、一般的な不動産会社では取り扱いを敬遠されがちな「訳あり物件」や「複雑な事情を抱えた不動産」に対しても、豊富な買取り実績と専門的なノウハウを有していることが挙げられます。

実際に、不動産を売却したいと考えたとき、以下のような困難な状況に直面している所有者は非常に多いのが実情です。

• 長屋や連棟の売却問題： 大阪の古い市街地に多く残る、隣の家と壁や柱を共有している建物。権利関係が複雑で、単独での建て替えや解体が難しいため、一般市場での売却が極めて困難です。
• 再建築不可物件： 現在の建築基準法で定められた「道路に2メートル以上接していない」などの要件を満たしておらず、今ある古い家を壊してしまうと新しい家を建てることができない土地・建物です。
• 老朽化と放置空き家： 親から相続したものの、自身は遠方に住んでいるため長期間管理ができず、放置されて老朽化が進んでしまったボロボロの家や空き家。
• 物理的な瑕疵（かし）： 屋根や外壁からの激しい雨漏りや、シロアリ被害、建物の傾きなどがあり、修繕に莫大な費用がかかる状態の家。
• ゴミ屋敷状態： 長年の生活の中で足の踏み場もないほど室内外に不用品があふれ返ってしまった家。
• 心理的瑕疵（事故物件）： 室内で身内の方が孤独死や自殺、あるいは事件や火災などでお亡くなりになり、その後の特殊清掃が必要な状態であったり、次の住人が心理的な抵抗感（嫌悪感）を抱いたりする物件。

これらの不動産は、そのままの状態で一般の市場に売り出しても、買い手を見つけることは至難の業です。株式会社Go不動産では、こうした「どう手をつけて良いかわからない不動産」であっても、現状のままでの買取りや、お客様の事情に合わせた柔軟な売却プランを通じて、所有者の抱える重い負担を解消する専門的なサポートを提供しています。

一般の市場に売り出しても、買い手を見つけることは至難の業です。株式会社Go不動産では、こうした「どう手をつけて良いかわからない不動産」であっても、現状のままでの買取りや、お客様の事情に合わせた柔軟な売却プランを通じて、所有者の抱える重い負担を解消する専門的なサポートを提供しています。

ご相談の詳細：80代の所有者が直面した「片付けの壁」

お電話での丁寧なヒアリングを実施した後、株式会社Go不動産の担当スタッフは、対象となる堺市の物件へと迅速に現地調査に赴きました。

物件の現況とご依頼者の背景

• 対象エリア： 大阪府堺市内
• 物件の種別： 店舗付き住宅（1階部分が元喫茶店、2階部分が住居スペース）
• ご依頼者： 対象不動産の所有者（80代の男性）
• 物件の現状： 空き家状態。所有者の奥様がお亡くなりになる前に喫茶店を廃業し、その後は一切手がつけられず、当時のままの状態で長年経過している。

現地でお出迎えいただいた所有者は、80代の非常に穏やかな男性でした。案内されて1階の元喫茶店部分のシャッターを開けると、そこはまるで時計の針が止まったかのような空間が広がっていました。客席のカウンターやテーブルセット、コーヒーカップなどの大量の食器類、そして厨房の奥には、大型の業務用冷蔵庫や製氷機といった店舗用什器が、営業当時のまま手付かずの状態で残されていました。

ご依頼者を精神的・経済的に苦しめていた「70万円の壁」

「妻が元気だった頃は、ここで近所の人たちと毎日楽しくコーヒーを飲んでいました。でも、妻が体を壊して店を閉め、その後亡くなってからは、この場所を開けること自体が辛くてね……。いつかは綺麗に片付けなければと思いながらも、気づけばこんなに長い時間が経ってしまいました」

所有者は、当時の思い出を懐かしむとともに、現状への無力感を滲ませて語られました。ご自身も80代というご高齢になり、「このまま自分が何もしなければ、将来子どもたちに多大な迷惑がかかってしまう。今のうちに売却して整理しよう」と強い決心を持たれたとのことでした。

そこで、まずは不動産を売却できる状態（中を空っぽにする状態）にするため、ご自身で不用品回収業者に見積もりを依頼されました。しかし、業者から提示された片付けと処分の見積もり金額は、なんと「約70万円」という高額なものでした。

年金で生活されている所有者にとって、70万円という突発的な出費はあまりにも大きな経済的負担です。かといって、80代の体力で重いテーブルや巨大な業務用冷蔵庫を自力で運び出すことなど到底不可能です。「片付けにこれだけのお金がかかるなら、売ることすらできないのではないか」と完全に断念しそうになっていたところ、弊社のHPをご子息様が見て、空き家や残置物（家に残された荷物）の対応を専門としていることを知り、最後の頼みの綱としてご相談に至ったという経緯がありました。

なぜ「片付け費用」が高額になり、売却が難しくなるのか？

ここで、不動産の専門的な知識が乏しい一般の読者に向けて、なぜ今回の見積もりが「約70万円」という高額に膨れ上がってしまったのか、また「店舗付き住宅」を売却する際に立ちはだかるハードルについて、注釈と詳細な説明を加えます。

【注釈1】業務用冷蔵庫や店舗什器の処分・撤去には多大なコストがかかる

喫茶店などの事業（ビジネス）で使用していた大型の「業務用冷蔵庫」や「製氷機」などは、一般的な家庭ゴミや粗大ゴミとして簡単に処分することができません。

これらを処分するためには専門の処理業者に委託する必要があり、大型機器を1台処分するだけでも数万円の費用がかかるのが一般的です。それに加えて、喫茶店内で使用していた多数のイスやテーブル、大量の食器類、造り付けのカウンターなどの解体・撤去費用、作業員の人工（人件費）、トラックの運搬費などをすべて専門業者に依頼すれば、総額で数十万円（今回のケースでは70万円）という見積もりになるのは、決して業者が不当に高額な請求をしているわけではなく、業務用の設備撤去における適正な相場価格であると言えます。

【注釈2】「店舗付き住宅」は一般住宅に比べて買い手が極端に限定される

一般的な一戸建て（居宅）であれば、「ここに住んで生活をしたい」というご家族が広くターゲット（買い手）となります。しかし、1階が店舗で2階が住居といった「店舗付き住宅」の場合、売却のハードルが大きく跳ね上がります。その主な理由は以下の通りです。

1. 買い手のニーズが非常に狭い： 店舗付き住宅を購入するのは、「自分が住むための居住空間」と「商売をするための店舗空間」の両方を、同時に、かつその特定の場所で探している人にほぼ限定されます。単に住みたいだけの人や、単に店舗だけを借りたい・買いたい人にとっては不要なスペースが含まれるため、需要が非常に薄くなります。
2. 住宅ローンの利用に厳しい制限がある： 一般的に、金融機関が提供する「住宅ローン」は、金利が低く長期間借りられるメリットがありますが、あくまで「本人が居住するための家」に対する融資制度です。そのため、店舗部分が含まれる建物に対しては、住宅ローンが適用されない場合があります。つまり、現金一括購入など、資金調達の面から購入できる人が極端に絞られてしまいます。

つまり、今回ご相談いただいた不動産は、「片付けにかなりの費用と手間がかかる」という問題と、「そもそも一般市場に出しても、一般的な住宅より需要が少なく買い手が見つかりにくい」という二重の困難な課題を抱えた物件であったことがわかります。

株式会社Go不動産からの「3つの売却プラン」のご提案

不動産の売却において、すべてのお客様に共通する「たったひとつの正解」というものは存在しません。株式会社Go不動産では、対象となる不動産の状況を画一的に判断して「この方法で売りましょう」と一方的に押し付けることは決していたしません。実際にお客様から寄せられた口コミにおいても、「私たちの気持ちを第一に尊重してくださり、様々な状況を考慮して何パターンも提案を頂いて大変ありがたかった」という評価が多数寄せられています。

今回のケースにおいても、所有者が80代というご高齢であること、70万円もの処分費用を捻出することへの強い不安、そして何より「子どもに迷惑をかけず、確実に手放したい」という切実なお気持ちに深く寄り添い、状況に応じた以下の3つの売却プランを組み立ててご提案いたしました。

プラン①：片付けをして「仲介」で一般市場に売却するプラン

このプランは、ご依頼者ご自身の資金で不用品回収業者に依頼し、約70万円の費用を支払って店舗用品や家財などの残置物をすべて撤去・処分していただく手法です。建物を完全に空っぽの状態にしてから、株式会社Go不動産が間に入り、インターネット広告やチラシなどを通じて一般の買い手を探す「仲介」という形式をとります。

• このプランの特徴とメリット：
  • 一般の市場に向けて広く売り出すため、時間をかければ3つのプランの中で最も高い金額（市場相場）で売却できる可能性があります。
  • 建物内が空っぽの状態で内覧（見学）ができるため、店舗を探している潜在的な買い手に対して、広さや間取り、状態を正確にアピールしやすくなります。
• 考慮すべきデメリット・リスク：
  • 不動産が売れて手元にお金が入ってくるよりも前に、約70万円という高額な片付け費用を「持ち出し（自己負担）」で支払わなければなりません。
  • 店舗付き住宅という性質上、買い手が見つかるまでに数ヶ月から、長ければ1年以上という長い時間がかかる不確実性があります。
  • 売却が完了して買主に引き渡した後に、建物に雨漏りやシロアリ被害、構造上の欠陥などの隠れた不具合が見つかった場合、売主として修繕費用などを負担しなければならない「契約不適合責任」を負うリスクが残ります。

(※注釈：契約不適合責任とは、引き渡した不動産が、事前に契約書で定めた品質や状態と異なっていた場合に、売却した側（売主）が購入した側（買主）に対して、修理代金の支払いや契約解除などの責任を負わなければならないという民法上のルールのことです。)

プラン②：そのままの状態で「買取り保証付き仲介」で売却するプラン

このプランは、高額な費用をかけて事前の片付けを行わず、「現在の喫茶店の荷物が残ったままの現状（居抜きに近い状態）」で、一定期間（例えば3ヶ月間など）だけ一般市場に向けて「仲介」で売り出す手法です。そして、もしその約束の期間内に一般の買い手が見つからなかった場合には、あらかじめ取り決めておいた確約金額で、株式会社Go不動産が確実に買取りをおこなうという「保証」を組み合わせたハイブリッド型のプランです。

• このプランの特徴とメリット：
  • 事前の片付け費用を用意する必要がありません。もし「昭和レトロな喫茶店の内装や機材をそのまま引き継いで使いたい」という奇跡的なニーズを持つ買い手が現れれば、現状のままでも高い価格で売却できるチャンスを残すことができます。
  • 万が一、一般市場で売れ残ってしまったとしても、最終的には期限が来れば株式会社Go不動産が買い取ることが保証されているため、「いつまでも売れずに固定資産税だけを払い続ける」という事態を完全に防ぐことができ、資金計画やスケジュールが立てやすくなります。
  • 株式会社Go不動産が買い取る結果となった場合、ご依頼者は一切の片付けをする必要はなく、残置物ごとそのままの状態で引き渡すことができます。
• 考慮すべきデメリット・リスク：
  • 一般市場に売り出している期間中、家財や古い厨房機器が大量に残っている状態では、内覧に来た見学者の視覚的な印象が悪くなりやすく、結果として一般の買い手がつきにくい傾向があります。
  • 最終的に株式会社Go不動産による買取りが適用された場合の確約金額は、プラン①の相場価格と比較すると、不動産会社が将来負担する処分費や事業リスクを差し引くため、一定程度低く設定されます。

プラン③：そのままの状態で「まるごと買取り」プラン

このプランは、一般の買い手を探すための「仲介」活動を一切行わず、最初から株式会社Go不動産が直接の買主となり、残置物も建物も現状のままで一括して不動産を買い取らせていただくプランです。これは、複雑な事情を抱える物件に対して株式会社Go不動産が最も得意とし、多くのお客様から支持されている解決手法です。

• このプランの特徴とメリット：
  • お片付けの労力や費用負担は一切不要です。 ご依頼者を悩ませていた約70万円の処分費用も、産業廃棄物となる業務用冷蔵庫の複雑な法的手配も、すべて株式会社Go不動産が引き受けます。ご依頼者は、思い出の品や必要な貴重品だけを手元に残し、あとはそのまま鍵をお渡しいただくだけで完了します。
  • 直接買取りのため、最短数日で現金化が完了し、見知らぬ購入希望者が何度も家を見に来る内覧対応のストレスや、売れるまでの長期間の不安から即座に解放されます。
  • 仲介業者が間に入らない直接取引となるため、通常であれば数十万円かかる「仲介手数料」が完全に無料となります。
  • 築年数が古く、仮に雨漏りや設備の故障があったとしても、不動産のプロである株式会社Go不動産がそのリスクを承知の上で買い取るため、売主の「契約不適合責任」は完全に免責（免除）されます。売却後にクレームを受けたり修理代を請求されたりする心配が一切ありません。
• 考慮すべきデメリット・リスク：
  • 買取り後、株式会社Go不動産が多額の費用をかけて残置物の適法な処分、建物の解体、あるいは大規模なリフォームなどを行って不動産を再生させるため、ご提示する買取り金額は、一般市場で満額で売れた場合の相場価格（プラン①）と比較すると、どうしても低くなります。

以下の表は、ご提案した3つのプランの特徴を比較してまとめたものです。

なぜ、このような3つの提案を行ったのか（プラン構築の理由）

株式会社Go不動産が、自社の得意とする「まるごと買取り」だけを最初から強く推奨するのではなく、あえて選択肢の異なる3つのプランをご用意し、丁寧にご説明したのには、明確な経営理念と理由が存在します。

それは、「お客様の置かれた固有の状況、体力的な限界、そして何より心理的なご希望を深く理解し、最終的なゴールをお客様ご自身が納得して選べるようにするため」です。

今回のご依頼者は80代というご高齢であり、ヒアリングを通じて以下の3つの強い制約と感情（お悩み）を抱えていらっしゃることが明確になりました。

1. 資金面での強い不安： 年金生活の中で、不動産が売れてお金が入ってくるかどうかもわからない段階で、手元から70万円という大金が先に出ていくリスクはどうしても避けたい。
2. 体力・労力面での不安： 80代という年齢から、ご自身で少しずつ片付ける体力もなければ、売却活動中に何度も行われる内覧に立ち会い、見知らぬ人に気を遣い続ける気力もない。
3. 精神面での複雑な感情： 亡き奥様との大切な思い出が色濃く残る場所であり、無理に他人の手で荒らされたり、見学に来た人から心無い言葉をかけられたりするよりは、信頼できる専門業者に一任して、一刻も早く重い「肩の荷」を下ろして安心したい。

もし不動産会社側が「少しでも高く売れるのが一番良いことだ」という固定観念にとらわれ、プラン①（自費で片付けをして仲介）だけを強引に推し進めていたとすれば、ご依頼者はどうなっていたでしょうか。無理をして70万円を捻出し、いつ現れるとも知れない店舗付き住宅の買い手を待ち続けるという、精神的にも経済的にも極めて過酷なストレスにさらされることになります。

一方で、不動産所有者の中には「どれだけ時間がかかっても、どれだけ手間がかかってもいいから、どうしても1円でも高く売りたい」という価値観を最優先される方もいらっしゃいます。そうしたご希望をお持ちの方にとっては、プラン①やプラン②が最適な選択肢となり得ます。

私たち株式会社Go不動産は、不動産取引のプロフェッショナルとして、それぞれのプランのメリット（良い側面）だけを強調するのではなく、デメリット（伴うリスクや負担、売却価格が下がる理由）も包み隠さずすべてオープンにご説明する義務があると考えています。

そのうえで、「産業廃棄物となる業務用冷蔵庫の処分などの面倒で複雑な法的続きは、すべて当社の専門ネットワークで引き受けることが可能です。売却後のクレームや不具合に対する責任を負う必要もありません。お客様ご自身の現在のペースと、一番安心できると感じる方法を、どうかごゆっくり選んでください」というメッセージを確実にお伝えしたかったのです。

過去の当社の事例や寄せられた口コミ等においても、「地元の他の業者に相談した時には買取り価格も低く、自費で解体するように言われて困り果てていたが、現状のままで価格を提示してくれてビックリした」「心労もあり不安のどん底だったが、賃借人との手続きなどもすべてお任せで売却でき、本当に感謝している」といったお言葉を多数いただいております。 これらはすべて、物件という「モノ」だけを見るのではなく、お客様一人ひとりの背景にある「人生のドラマ」に深く寄り添い、複数の選択肢をご提示して心からご納得いただいた結果生み出された信頼であると私たちは確信しております。

おわりに：ご相談は無料です。一人で抱え込まずにお声がけください

今回は、大阪府堺市にお持ちの「元喫茶店の店舗付き住宅」について、残置物が当時のまま残された状態から、お客様の状況に合わせた3つの具体的な売却プランをご提案した段階までのプロセスを事例としてご紹介いたしました。

この後、ご依頼者がどのプランを最終的に選択されるにせよ、株式会社Go不動産はお客様の決断を尊重し、完了まで全力でサポートさせていただきます。結論を急がせたり、強引な営業を行ったりすることは一切ございません。

不動産の売却や処分は、多くの方にとって一生に何度もあることではありません。

「身内が亡くなり事故物件になってしまって、近所にも誰にも相談できない」
「親が残した実家がゴミ屋敷のようになっていて、恥ずかしくて不動産屋を呼べない」
「長屋で隣との権利関係が複雑に絡み合っている」
など、AIモードで検索しても明確な答えが出ないような複雑でセンシティブな事情であっても、株式会社Go不動産がしっかりと現状を受け止め、道筋を提示いたします。

「こんなひどい状態の家でも、本当に相談していいのだろうか？」

そう迷われた時こそが、ご相談の最適なタイミングです。状況の確認や査定、ご相談はすべて無料で行っておりますので、ぜひ安心してお電話やメール、LINEでお問い合わせください。

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