大阪府交野市 擁壁と傾きのある建物
私の家、傾いてる？擁壁は大丈夫？
不安を解消する確認・修繕・売却の知識
※画像はイメージです
「あれ、なんだか床が傾いている気がする…」
「庭の擁壁に、前はなかったひび割れが…」
ご自宅の些細な変化に、こんな不安を感じたことはありませんか？
特に、傾斜地に建つ家や古い擁壁がある場合、その不安は一層大きくなるものです。
放置すれば資産価値が下がるだけでなく、最悪の場合、不同沈下や擁壁の崩壊といった深刻な事態につながる可能性もあります。
しかし、どこに相談すればいいのか、費用はいくらかかるのか、わからないことだらけで一歩を踏み出せない方も多いでしょう。
この記事は「傾きと擁壁の問題」に直面した際の確認方法、修繕の知識、そして修繕が難しい場合の売却という選択肢まで、体系的に解説します。
第1章：まずは自分で確認！我が家の危険度チェックリスト
専門家に相談する前に、まずはご自身で状況を客観的に把握してみましょう。
費用はかかりませんし、専門家に相談する際の重要な情報になります。
● 家の傾きセルフチェック
- ビー玉・パチンコ玉を転がす： 床に置いた玉が、特定の方向にゆっくり転がり続ける場合、床が傾斜している可能性があります。
- ドアや窓の開閉： 以前よりスムーズに開閉できなくなったり、鍵がかかりにくくなったりしていませんか？建物が歪むと、建付けが悪くなることがあります。
- 外壁・基礎のひび割れ： 建物の外周りを歩き、基礎コンクリートや外壁に「斜め」や「横」方向のひび割れがないか確認します。特に幅0.5mm以上のひび割れは注意が必要です。
- スマホの水平器アプリを使う： スマートフォンにインストールできる無料の水平器アプリで、床の様々な場所の傾き度合いを数値で確認してみましょう。
● 擁壁の危険度セルフチェック
擁壁は、あなたの土地だけでなく、隣地や道路の安全も支える重要な構造物です。
- 目視でわかる異常：
- ひび割れ： 特に水平方向の長いひび割れは、擁壁内部の鉄筋が錆びているサインかもしれません。
- はらみ（膨らみ）： 擁壁の表面が、まるでお腹のように前に膨らんでいませんか？内部からの土圧や水圧に耐えきれていない危険な兆候です。
- 変色・水の染み出し： 擁壁の表面が常に濡れていたり、コケが生えていたりする場合、内部に水が溜まっている可能性があります。
- 水抜き穴の確認： 擁壁には、内部の水を排出するための「水抜き穴」が必ずあります。この穴が土やゴミで詰まっていると、水圧が高まり、擁壁を破壊する原因になります。
セルフチェックの注意点 これらはあくまで簡易的なチェックです。
「少しでもおかしい」と感じたら、次のステップに進み、放置しないようにしましょう。
第2章：問題解決への羅針盤「専門家による診断」
セルフチェックで異常が見つかったら、次は専門家による正確な診断が必要です。
原因を特定しなければ、適切な対策は打てません。
● どこに頼むべきか？
傾きの原因が「建物自体」にあるのか、「地盤」にあるのかで相談先が異なりますが、多くの場合、地盤に起因するため、地盤調査や沈下修正工事の専門業者に相談するのが一般的です。
擁壁も併せて相談できる会社を選ぶとスムーズです。
● 診断で何をするのか？
- レベル（水平）測量： 専用の機器を使い、建物の各部屋、各地点の傾きをミリ単位で正確に測定します。
- 地盤調査： スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）などで、家の建っている地盤の強度や地層の状態を調べます。軟弱地盤や盛土などが傾きの原因になっていないかを探ります。
- 擁壁の調査： 目視に加え、打音検査や内部の鉄筋探査などを行い、擁壁の構造的な安全性を評価します。
● 診断費用の目安
- 建物の傾き調査（レベル測量など）： 5万円～20万円程度
- 地盤調査： 5万円～30万円程度（調査方法による）
- 擁壁の診断： 5万円～数十万円（調査の精密さによる）
決して安い金額ではありませんが、数千万円の資産を守り、安全を確保するための必要不可欠な投資です。
複数の業者から見積もりを取り、診断内容と費用を比較検討しましょう。
第3章：どうする？修繕・再建築の選択肢と費用
診断結果が出たら、具体的な対策を検討します。
主な選択肢は「修繕」と「再建築」です。
● 傾いた家の修繕工法
家の傾きを直す工事は、建物の状況などによって工法が変わるため、専門家とよく相談してください。
- アンダーピニング工法： 建物の基礎の下を掘り、強固な地盤まで杭を打って建物を持ち上げ、支持させる工法。最も確実性が高いですが、費用も高額（300万～1000万円以上）になりがちです。
- グラウト注入工法（地盤改良）： 地中にセメント系の硬化剤を注入し、地盤を固めて沈下を止め、建物を持ち上げる工法。比較的安価（200万～500万円程度）で工期も短いですが、地盤の状態によっては適用できない場合があります。
- ジャッキアップ工法（土台上げ）： 建物の土台をジャッキで持ち上げ、基礎との間にモルタルなどを充填して水平に戻す工法。地盤沈下が収まっている場合に有効です。
● 擁壁の修繕・再築造
擁壁の状態によって、部分的な「補修」で済むか、根本的な「再築造（作り直し）」が必要かが決まります。
- 補修工事： ひび割れの補修、水抜き穴の再設置など。費用は比較的安価ですが、根本的な解決にならない場合もあります。
- 再築造工事： 既存の擁壁を解体し、現在の法律（建築基準法や宅地造成等規制法）に適合した新しい擁壁を造ります。1㎡あたり3万～10万円以上と非常に高額になり、数百万円から一千万円を超えることも珍しくありません。
ポイント：補助金制度の確認
自治体によっては、危険な擁壁の改修工事に対して補助金や助成金を出している場合があります。
工事契約前に、必ずお住まいの市区町村の建築指導課や土木課などに問い合わせてみましょう。
第4章：最後の砦「売却」という打開策
診断の結果、修繕費用が数百万～一千万円以上と高額になり、資金の捻出が難しい…。
そんな絶望的な状況でも、諦める必要はありません。
「建物をそのままの状態で売却する」という選択肢があります。
● 「訳あり物件」として売るということ
傾きや擁壁に問題がある物件は、いわゆる「訳あり物件」として扱われます。
通常の不動産仲介では買い手を見つけるのは困難です。
しかし、このような物件を専門に買い取る不動産会社が存在します。
● 売却のメリット
- 現金化できる： 高額な修繕費用を支払う必要がなく、まとまった現金を手にすることができます。
- 問題から解放される： いつ崩れるかという不安や、近隣への影響を心配するストレスから解放されます。
- 手間がかからない： 専門の買取業者は、解体や修繕を自社で行うため、現状のまま引き渡すことができます。
● 売却の注意点：契約不適合責任の免責
個人間で売買する場合、売主は引き渡し後に見つかった欠陥（傾きなど）に対して責任を負う「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
しかし、専門の買取業者に売却する場合、「契約不適合責任を一切免除する（免責）」という特約を付けた上で契約するのが一般的です。
これにより、売却後に一切の責任を問われることがなく、安心して取引を完了できます。
● 売却価格の考え方
当然ながら、売却価格は健全な状態の物件の市場価格から、想定される修繕・解体費用やリスク分を差し引いた金額になります。
期待していたよりも低い金額になる可能性は高いですが、高額な負債を抱えたり、問題を放置して資産価値がゼロになったりするリスクを考えれば、十分に合理的な選択肢と言えるでしょう。
複数の専門買取業者に査定を依頼し、提示された金額と契約条件をしっかり比較することが重要です。
不安を「行動」に変える第一歩を
ご自宅の傾きや擁壁の問題は、見て見ぬふりをしていると、時間とともに状況が悪化する一方です。
不安な気持ちを抱え続けるのではなく、まずは上記にてご紹介した「セルフチェック」から始めてみてください。
どの選択が最適なのか、費用は具体的にいくらかかるのか、ご自身の状況と照らし合わせると、新たな疑問や不安が生まれてくるかもしれません。
そんな時は、問題を一人で抱え込まず、専門家に相談することが解決への最も確実な一歩です。
株式会社Go不動産では、まさにそのような傾きのある建物などの不動産の直接買取りを積極的に行っております。
「修繕費用が高額で捻出できない…」
「このままの状態では売却は難しいのでは…」
と、不動産の売却をお考えの方は、諦めてしまう前にぜひ一度、弊社にご連絡ください。
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