他人の敷地に囲まれた土地（囲繞地）大阪府豊中市

2025.07.29

コラム

あなたの土地は大丈夫？公道に出られない「袋地」の落とし穴と解決策

「相続した実家が、実は建て替えできない土地だった」
「隣地を通らないと家から出られない…」

所有する土地が、実は他人の土地に完全に囲まれ、公道に直接出られない「袋地（ふくろち）」だったというケースのご相談をうかがうことがあります。
袋地は、その特殊な状況からさまざまな法的トラブルや資産価値の低下を招く可能性を秘めています。

特に深刻なのが、建築基準法の「接道義務」を満たせないことによる「再建築不可」の問題です。
今ある建物が古くなっても建て替えられず、火災や自然災害で倒壊してしまったら、二度と家を建てられない更地になってしまうリスクがあります。

この記事では、袋地が抱える法的な問題点から、具体的なトラブル事例、そして解決策までを解説します。

1. なぜ問題に？袋地をめぐる2つの法律の壁

袋地問題の根幹には、「民法」と「建築基準法」という2つの法律が複雑に絡み合っています。

壁①：公道へのアクセス問題と「囲繞地通行権」

民法では、袋地の所有者がその土地を利用できなくならないよう、救済措置を設けています。
それが「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」です。
これは、公道に出るために、周りを囲む土地（囲繞地）を通行できる法律上の権利です。
この権利は非常に強力で、囲繞地の所有者は通行を拒否できません。

しかし、この権利は万能ではありません。

通行範囲は「必要最小限」：通行できる場所や方法は、袋地の所有者にとって必要であり、かつ囲繞地にとって最も損害が少ないものに限られます。
「償金（通行料）」の支払い義務：原則として、通行する土地の損害に対して、囲繞地の所有者に金銭（償金）を支払う必要があります。この金額をめぐってトラブルになるケースも少なくありません。
自動車での通行は？：現代社会では自動車が不可欠ですが、囲繞地通行権で自動車の通行まで認められるかはケースバイケースです。
裁判では、袋地の利用状況や必要性、囲繞地所有者の不利益などを総合的に考慮して判断されます。
生活の本拠として利用するための通行は認められやすい一方、単なる営業目的の駐車場利用などは否定される傾向にあります。

壁②：建て替えができない「再建築不可」という現実

もう一つの、そしてより深刻な壁が、建築基準法が定める「接道義務」です。
この法律は、建物を建てる敷地が「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定めています。
これは、火災や救急といった緊急車両の進入路や、災害時の避難路を確保するための、公共の安全を守る重要なルールです。

袋地は、定義上この接道義務を満たしていないため、原則として既存の建物を解体して新たに建物を建てることができません。
これが「再建築不可物件」と呼ばれるもので、以下のような深刻なデメリットを抱えています。

資産価値の大幅な下落：再建築できない土地は利用価値が著しく低く、近隣相場の半値以下になることも珍しくありません。
住宅ローンが組めない：金融機関は担保価値が低いと判断するため、住宅ローンの融資はほぼ受けられません。
災害リスク：万が一、火災や地震で建物が全壊してしまった場合、その土地は二度と住宅地として利用できなくなる可能性があります。

2. もしトラブルに直面したら？解決への3ステップ

囲繞地の所有者との間で通行をめぐるトラブルが発生した場合、感情的にならず、冷静に段階を踏んで解決を目指すことが重要です。

ステップ1：当事者間での話し合い（交渉）

まずは、直接話し合うことから始めましょう。
通行の場所や幅、時間帯、通行料の有無や金額など、お互いの要望を伝え、妥協点を探ります。
ここで合意に至った場合は、必ずその内容を「覚書」や「合意書」といった書面に残しておくことが極めて重要です。
口約束だけでは、後日「言った、言わない」のトラブルに発展しかねません。

ステップ2：第三者を交えた解決（民事調停・ADR）

当事者だけでは話がまとまらない場合、裁判所の「民事調停」を利用するのが有効です。
調停は、裁判官と民間の調停委員が中立な立場で間に入り、話し合いによる円満な解決を目指す手続きです。
訴訟に比べて費用が安く、手続きも簡単で、非公開で行われるためプライバシーも守られます。
また、各都道府県の土地家屋調査士会などが運営するADR（裁判外紛争解決手続）も、専門家の知見を活かせるため有効な選択肢です。

ステップ3：最終手段としての訴訟

交渉や調停でも解決しない場合の最終手段が訴訟です。
通行権の確認や、通行を妨害するフェンスなどの撤去を求めて裁判所に訴えを起こします。
ただし、訴訟は時間も費用もかかり、専門的な知識が不可欠なため、弁護士への相談が必須となります。
なお、こうした私有地に関するトラブルは民事上の問題であり、警察は介入しない「民事不介入」が原則です。

3. 土地の価値を取り戻す！根本的な3つの解決戦略

通行権のトラブルを解決するだけでなく、袋地という状態そのものを解消し、土地の資産価値を根本的に回復させるための、より積極的な戦略も存在します。

戦略1：隣地の一部を買い取る

最も確実で根本的な解決策は、公道に面している隣地（囲繞地）の一部を買い取ることです。
これにより接道義務を満たせば、袋地の状態は完全に解消され、「再建築可能」な価値ある土地に生まれ変わります。

戦略2：土地の一部を交換する（等価交換）

隣地を買収する資金がない場合の有効な手段が「等価交換」です。
自分の土地の一部と、公道へのアクセスに必要な隣地の一部を交換します。
相手側が応じてくれれば、金銭的な負担を抑えつつ、接道義務を満たすことができる可能性があります。

戦略3：通行地役権を設定・登記する

隣地所有者との合意に基づき、「通行地役権」という権利を設定し、法務局で登記する方法です。
囲繞地通行権が法律上当然に発生する最低限の権利であるのに対し、通行地役権は契約によって自動車の通行や明確な通路幅などを自由に定めることができます。
これを登記しておけば、将来、隣地の所有者が変わっても権利を主張し続けることができ、安定した通行権が確保できます。
ただし、土地利用の償金の支払いや、通路の開設費用・維持費などの費用負担は免れません。

専門家への相談と「売却」という選択肢

ここまで見てきたように、袋地をめぐる問題は、民法と建築基準法が絡み合う非常に複雑なものです。
当事者間の感情的な対立も起こりやすく、個人での解決は困難を極めるケースが少なくありません。

もしご自身の土地が袋地である、あるいはその可能性がある場合は、問題を先送りにせず、弁護士や土地家屋調査士といった専門家に早めに相談することが、最善の解決への第一歩です。

しかし、隣地所有者との交渉が難航したり、解決に多額の費用がかかったりと、現実的には袋地の状態を解消するのが難しい場合もあります。
そのような状況で、管理の手間や固定資産税の負担だけが重くのしかかるのであれば、「売却」も有力な選択肢の一つです。

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