空き家を収益化！オーナーチェンジ物件での売却　大阪府吹田市

※画像はイメージ写真です

【空き家問題の処方箋】放置はNG！
「オーナーチェンジ」で資産に変えて売却する

はじめに：悩ましい空き家、どうしていますか？

全国的に増加の一途をたどる空き家。
大阪府内でも、
実家を相続したものの住む予定がない、
遠方に住んでいて管理が難しい
など、様々な理由で活用されていない不動産が増えています。

固定資産税は毎年かかり、建物の老朽化は進む一方。
草木が伸び放題になれば近隣から苦情が来ることも…。
「負の遺産」とさえ言われる空き家ですが、その悩みを解決する有効な手段があるのをご存知でしょうか。

本記事では、空き家を収益物件に変えて、オーナーチェンジ物件として売却するまでの具体的な流れ、費用などを詳しく解説します。

「オーナーチェンジ物件」とは？

オーナーチェンジ物件とは、賃貸アパートやマンション、戸建て賃貸の入居者がいる状態のまま、
物件の所有者（貸主：オーナー）だけが変わる（チェンジする）売買物件を指します。

新しい買主は、物件の所有権と同時に、既存の賃貸借契約における貸主としての地位（家賃を受け取る権利や敷金返還義務など）をそのまま引き継ぎます。
つまり、購入した瞬間から家賃収入を得ることができるため、不動産投資家にとって非常に魅力的な物件なのです。

空き家をこのオーナーチェンジ物件として売却するとは、
・まず空き家に入居者を見つけ、
・家賃収入がある状態にしてから、
・その「投資用不動産」として売却する、という戦略的な売却手法です。

空き家が「売れる資産」に変わるまで：具体的な2つのステップ

では、どうすれば空き家をオーナーチェンジ物件として売却できるのでしょうか。
その過程は大きく2つのフェーズに分かれます。

ステップ1：賃貸準備・入居者募集フェーズ

まず、空き家を「人が住める状態」にし、入居者を見つける必要があります。

1. リフォーム・ハウスクリーニング
   多くの空き家は長年人が住んでおらず、修繕が必要な場合がほとんどです。
   特に、キッチン・浴室・トイレといった水回りや、壁紙の汚れなどは、入居者の付きやすさに直結します。
   賃貸に出すための最低限のリフォームや、プロによるハウスクリーニングを行い、物件の魅力を高めましょう。
   費用は物件の状態によりますが、数十万円から150万円程度がひとつの目安となります。
2. 家賃設定と募集
   周辺の家賃相場を調査し、物件の状態に見合った適正な家賃を設定します。
   この家賃額が、後の売却価格を左右する非常に重要な要素となります。
   家賃が決まったら、不動産会社に依頼し、入居者募集を開始します。
   入居者が見つかれば、賃貸借契約を締結し、ようやく家賃収入が発生し始めます。
   ※家賃設定と募集の詳細は、下記から別途詳細ブログページへどうぞ
   「大阪府寝屋川市　団地の一室をリフォームして賃貸へ」

ステップ2：オーナーチェンジ物件としての売却フェーズ

家賃収入が安定したら、いよいよ売却活動の開始です。

1. 査定依頼
   オーナーチェンジ物件の売買は、一般的な居住用物件とは評価方法が異なります。
   主に、年間の家賃収入を基に物件価格を算出する「収益還元法」が用いられます。
   そのため、投資用不動産の取り扱いに長けた不動産会社に査定を依頼することが成功の鍵です。
2. 売却活動
   売却活動では、入居者がいるため室内の内覧は基本的に行いません。
   その代わり、物件の収益性を示す「レントロール（賃貸条件の一覧表）」や、修繕履歴などの書類（リフォーム後の写真や動画など）が重要になります。
   買主である投資家は、これらの書類を基に、利回りや将来性をシビアに判断します。
3. 契約・決済
   購入希望者が現れ、価格交渉がまとまれば売買契約を締結。
   その後、残代金の決済と物件の所有権移転登記を行い、売却手続きは完了です。
   この時点で、入居者から預かっている敷金も新しいオーナーへ引き継ぎます。

空き家のまま売るのと、どっちが良い？

「手間をかけて賃貸にしなくても、空き家のまま売った方が早いのでは？」
と考える方もいるでしょう。どちらが良いかは、物件の状況や所有者の目的によって異なります。

• 空き家のまま売る場合
  • メリット: 早く現金化できる可能性がある。
    自分で住みたいと考える一般層もターゲットになるため、高く売れる可能性がある。
  • デメリット: 売れるまで家賃収入はなく、固定資産税などの維持費がかかり続ける。
    買い手が見つからないリスクがある。
• オーナーチェンジで売る場合
  • メリット: 売却活動中も家賃収入が得られる。
    買主が投資家に絞られるため、条件が合えばスムーズに話が進む。
  • デメリット: 賃貸準備のための初期投資（リフォーム費用など）が必要。
    一般的な居住用物件として売るよりは、売却価格が低くなる傾向がある。

どちらの戦略を選ぶべきか、専門的な判断が求められる部分です。

まずはどのように売却するかを専門家に相談

空き家を放置することは、資産価値の低下や維持費の負担といったリスクしかありません。
しかし、「オーナーチェンジ」という視点を持つことで、厄介な空き家を収益資産へと転換し、安定した売却を目指すことが可能になります。
もちろん、リフォームや入居者募集といった手間や初期投資はかかりますが、それを補って余りあるメリットを享受できる可能性を秘めた手法です。

「賃貸に出すのは手間だ」
「すぐにでも現金化したい」
「自分の空き家は問題が多すぎて売れないかもしれない」
とお考えの方もご安心ください。

株式会社Go不動産では、この記事でご紹介したような「オーナーチェンジ物件」の買取りや売却相談はもちろん、下記のような様々な事情を抱えた不動産の買取りを専門的に行っております。

どのようなお悩みでも、まずは一度、私たちにご相談ください。
お客様の状況やご希望に合わせて最適なご提案をいたします。

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株式会社Go不動産が専門的に買い取る不動産

【不動産の種別】

• 中古戸建（特に長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅）
• 中古マンション
• 土地（古家付き土地、空き地、借地権）
• 収益物件（文化住宅、店舗付き住宅、賃貸中の物件）

【物件が抱える特徴・問題（「お困り不動産」）】

• 物理的な問題を抱える物件
  • 再建築不可物件
  • 著しく老朽化・損傷している物件（雨漏り、傾き、火災・水害による損傷など）
  • ゴミ屋敷
  • 特殊な設備状況の物件（風呂なしなど）
• 権利関係が複雑な物件
  • 相続関連の物件（相続登記未了、共有名義など）
  • 心理的瑕疵物件（自殺、孤独死などがあった物件）
  • 法的手続き中の物件（任意売却、成年後見人制度を利用した売却など）
  • 借地権付き建物
• その他の特殊な事情を抱える物件
  • 長期放置された空き家
  • 増築部分が未登記の物件
  • 市街化調整区域にある物件
  • 隣地トラブルを抱えている物件など

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