大阪府藤井寺市 賃貸物件での自殺事故物件の査定
【大阪府藤井寺市の実例】自殺による事故物件の売却査定
※画像はイメージ写真です
先日、株式会社Go不動産へ一件の不動産査定のご相談が寄せられました。
ご依頼主は、以前私が収益物件の購入をお手伝いさせていただいた50代の男性オーナー様です。
関西圏で戸建て物件を中心に十数軒の賃貸不動産を経営されている経験豊富な方でした。
そんな経験豊富なオーナー様が今回ご相談くださったのは、大阪府藤井寺市に所有されている賃貸戸建て物件の売却についてです。
詳しい経緯をお伺いすると、非常に痛ましいお話が語られました。
その物件に賃貸で入居されていた方が、残念ながら室内で自ら命を絶ってしまったというのです。
いわゆる「自殺」による事故物件となってしまったこの不動産。
オーナー様は、以前から所有物件全体の収益率改善のために、一部不動産の処分と新規物件の購入を検討されていたタイミングでもあり、今回の件をきっかけに、この藤井寺市の物件を売却することを決意されたとのことでした。
さて、もしこれがご自身の所有する不動産で起きた出来事だったら、あなたならどうしますか？
多くの方が、途方に暮れ、精神的にも大きなショックを受け、何から手をつけて良いかわからなくなってしまうのではないでしょうか。
事故物件となってしまった不動産は、売却や賃貸に出す際に特別な配慮が必要となり、一般的な不動産と同じように扱うことはできません。
本記事では、この実際にあった大阪府藤井寺市の賃貸物件で発生した自殺事故物件の査定事例をもとに、事故物件（心理的瑕疵物件）を売却する際の注意点や告知義務、今回の物件の売却価格についてお話しさせていただこうと思います。
大阪府内や近隣の兵庫県、奈良県で事故物件や孤独死、その他「訳あり不動産」の売却や買取りでお悩みの方は、最後までご覧いただけると幸いです。
なぜ事故物件は所有し続けるのが難しいのか？
今回の藤井寺市のオーナー様が、すぐに売却を決断されたのには明確な理由があります。
それは、事故物件を所有し続けることの経営上の大きなデメリットです。
第一に、再度の賃貸募集が非常に困難になるという点です。
もちろん、中には「事故物件であることを全く気にしない」という方もいらっしゃいますが、それはごく一部の例外です。
多くの方は、過去に人が亡くなった部屋に住むことに抵抗を感じます。
そのため、次の入居者を見つけるためには、大幅なリフォームや特殊清掃が必要となり、通常の退去とは異なる費用が発生するケースがほとんどです。
今回の藤井寺市の物件も、もし再度賃貸に出すのであれば、クロスの全面張替えや床材の交換など、大掛かりな改装が避けられない状況でした。
収益を得るために行っている賃貸経営で、予期せぬ多額の支出が発生し、収支がマイナスになってしまっては本末転倒です。
第二に、家賃を大幅に下げざるを得ないという問題があります。
事故物件を賃貸に出す場合、後述する「告知義務」により、次の入居者に対して過去に自殺があった事実を伝えなければなりません。
心理的な抵抗感を乗り越えて入居してもらうためには「近隣の家賃相場より明らかに賃料が安い！」などといった入居希望者への分かりやすいメリットなどの対策が必要不可欠です。
家賃収入が減れば、当然ながら物件の利回りも悪化し、不動産投資としての魅力は著しく低下してしまいます。
これらの理由から、本物件のオーナー様は事故物件となってしまった不動産を長期的に所有し続けることを避け、売却査定の依頼をなさったというわけです。
【不動産売却の重要知識】事故物件の「告知義務」とは？
ここで、事故物件を取り扱う上で最も重要なルールである「告知義務」について解説します。
心理的瑕疵、つまり自殺や殺人、孤独死などがあった物件を売買・賃貸する際、宅地建物取引業者は、買主や借主に対してその事実を伝えなければならないという法的な義務があります。
※老衰などの自然死にあたる孤独死の場合は、全てが該当するわけではなく、発見が遅れたため、遺体の腐敗等により特殊清掃や大規模なリフォームが必要となった場合などに、心理的瑕疵として扱われます（国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」参照）
もしこの告知を怠ると、契約後に「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われ、損害賠償請求や契約解除といった重大なトラブルに発展する可能性があります。
では、この告知義務はいつまで続くのでしょうか？
かつてはこの期間について明確な基準がなく、現場の判断に委ねられていましたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、一定の指針が示されました。
賃貸借契約の場合
ガイドラインでは、賃貸物件の場合、事案の発生からおおむね3年間が告知義務の期間とされています。
つまり、自殺が発生してから3年が経過すれば、次の入居者への告知は原則として不要となります。
ただし、これはあくまで目安であり、事件性の高さや社会的な影響によっては3年を過ぎても告知が推奨されるケースもあります。
売買契約の場合
一方、不動産「売買」の場合は、より慎重な対応が求められます。
売買は賃貸と異なり、買主がその不動産と長期的に付き合っていくことになり、資産価値にも大きく影響するため、告知義務に期間の定めはありません。
たとえ何十年前に起きた事件であっても、買主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事実は告知する必要があります。
孤独死の中でも、発見が遅れず腐敗などがなかった「自然死」や、日常生活の中での不慮の事故死（例：自宅の階段からの転落死）などは、原則として告知義務の対象外とされています。
かつて「賃貸は事故が起きてから一度でも他の入居者が入れば、告知しなくても良くなる」などウワサされておりましたが、近年ではこの考え方は明確に否定されています。
このように、法的解釈を誤認することで、その後の損害賠償請求などに発展してしまう可能性があることから、事故物件の取り扱いには専門的な法的知識が不可欠であり、安易な自己判断は非常に危険といえます。
だからこそ、事故物件の売却は、豊富な知識と経験を持つ専門の不動産業者に依頼することが最も安全かつ確実な方法なのです。
藤井寺市の事故物件｜実際の査定額と売却方法の提案
さて、話を大阪府藤井寺市の査定事例に戻しましょう。
私たちは早速、物件の現地調査に伺いました。室内を拝見すると、自殺という痛ましい出来事があったものの、キッチンや浴室、トイレといった水回りの設備は5年ほど前に新しいものに交換されており、非常に綺麗な状態が保たれていました。
残置物も一切なく、室内は整然としています。
これらのプラス要因と、自殺があったというマイナス要因を総合的に評価し、私たちは査定価格を算出しました。
事故物件の売却価格は、事故の内容や物件の状態によって大きく変動しますが、一般的には近隣相場の50%～80%程度になることが多いです。
今回のケースでは、設備の状況が良好であったことなどを考慮し、近隣売却相場の約75％程度の金額を提示させていただきました。
次に、売却方法のご提案です。
不動産売却には、大きく分けて「仲介」と「買取り」の2つの方法があります。
- 仲介：不動産会社が買主を探し、売買契約を成立させる方法。
市場価格に近い、より高い金額で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。 - 買取り：不動産会社が直接、物件を買い取る方法。
スピーディーに現金化でき、売却活動の手間や近隣に知られるリスクがありませんが、価格は仲介に比べて安くなる傾向があります。
今回の依頼者様の場合、
「売却を急いでいるわけではない」
「残置物の処分なども不要」
そして何よりも…
「少しでも高く売却したい」
というご意向をお持ちでした。
そこで弊社は、市場で一般の買主を探す「仲介」での売却をご提案し、オーナー様にもご納得いただくことができました。
事故物件であっても、条件や価格次第で購入を希望する投資家や法人は存在します。
私たちは、さっそく独自のネットワークを駆使し、以前からお付き合いさせていただいている特殊な物件を取り扱う不動産投資家の方に物件のご紹介させていただき、無事売買取引が成立しました。
株式会社Go不動産では、このように、お客様一人ひとりの状況やご希望を丁寧にお伺いし、「仲介」と「買取り」のどちらが最適か、あるいは他の方法があるのか、常に最善のプランをご提案することを心がけております。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
まずはご自身の不動産の価値を知り、どのような選択肢があるのかを把握することが第一歩です。
大阪の事故物件・お困り不動産、一人で悩まずにご相談ください
今回は、大阪府藤井寺市の自殺があった賃貸物件の査定事例をご紹介しました。
所有する不動産が「事故物件」になってしまった時、所有者様が受ける衝撃や精神的負担は計り知れません。
将来への不安、法的な手続きの複雑さ、そして経済的な損失。これらの問題を一人で抱え込むのは非常に困難です。
しかし、適切な手順を踏み、信頼できる専門家に相談すれば、必ず解決の道は見つかります。
事故物件は、決して「売れない不動産」ではありません。
正しい知識をもって査定し、適切な方法で売却活動を行えば、新たな価値を見出すことが可能です。
もしあなたが、自殺や孤独死があった物件、ゴミ屋敷化してしまったご実家、相続したまま放置している空き家など、「お困り不動産」を所有し、その処分に頭を悩ませているのであれば、どうか一人で抱え込まず、私たち株式会社Go不動産にお声がけください。
関西エリア、特に大阪・兵庫・奈良を中心に、無料で出張査定を行っております。
お客様の秘密は厳守し、状況に合わせた最適なご提案をさせていただきます。
あなたの不安を、私たちが解決へのお手伝いをいたします。
株式会社Go不動産について
株式会社Go不動産では、不動産仲介はもちろん、スピーディーな現金化が可能な不動産買取り業務も積極的に行なっております。
特に、他の不動産会社で断られてしまったような「訳あり物件」の売却相談を数多く受け付けております。
ゴミ屋敷やセルフネグレクト状態の家、自殺・孤独死・殺人事件などが起きた心理的瑕疵物件、長年放置され荒れ果てた空き家など、どのような状態の不動産でも、まずは一度ご相談ください。
また、成年後見制度をご利用されている「後見人の方」（ご親族様、弁護士、司法書士の先生方）からのご依頼も豊富な実績がございます。
裁判所への提出書類の作成サポートから、複雑な手続きが必要な売却まで、スムーズにお取引が完了するよう、責任を持ってサポートいたします。
お客様が抱えるお困りの状況に真摯に寄り添い、最善の解決策をご提案することをお約束します。
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