大阪市西淀川区の管理が困難な空き家買い取り致します
【放置空き家・荒れた土地はもう許されない】
あなたの隣地が生まれ変わる？ 2023年新制度「管理不全土地・建物管理制度」
「隣の空き家、壁が崩れそうで怖い…」
「裏の土地がゴミだらけで、夏になると悪臭と虫がひどい…」
こんな悩みを抱えていませんか？
日本中で深刻化する、管理されずに放置された不動産の問題。
その面積は、今や九州を上回るとも言われています。
景観を損なうだけでなく、倒壊の危険や衛生問題など、私たちの安全な暮らしを脅かすこの問題に、国が本腰を入れました。
その制度が、2023年4月1日にスタートした「管理不全土地・建物管理制度」です。
この新しい制度は、これまで泣き寝入りするしかなかった多くのケースに、解決の光を当てる可能性を秘めています。
この記事では、この新制度について、「誰が」「何を」「どのように」できるのか、内容をかみ砕いて解説します。
不動産を所有している方も、近隣の放置不動産に悩んでいる方も、ご覧ください。
第1章：そもそも「管理不全土地・建物管理制度」って何？
この制度を一言でいうと、
「管理がずさんな不動産のせいで迷惑している人が、裁判所に申し立てて、専門の『管理人』に適正に管理してもらう制度」です。
一番のポイントは、これまでの制度と違い、土地や建物の所有者が誰か分かっている場合でも使えるという点です。
所有者がいるのに、注意しても何もしてくれない…そんな膠着状態を打破するツールなのです。
どんな不動産が対象になるの？ 「管理不全」の具体例
では、具体的にどんな状態だと「管理不全」と判断されるのでしょうか？
法律では「社会通念上不適切」という少し難しい言葉が使われていますが、イメージとしては以下のようなケースが挙げられます。
- ひび割れや破損があり、隣の敷地に倒壊しそうな擁壁やブロック塀
- ゴミが不法投棄され放題で、悪臭や害虫が発生している土地
- 今にも崩れそうなボロボロの空き家や、腐って倒れかかっている庭木
- 適切な管理がされず、犯罪の温床になるおそれがある建物
要するに、「所有者の管理が不適切で、他人の権利や安全を脅かすおそれがある」と客観的に判断される状態であれば、この制度の対象になり得ます。
誰が申し立てできるの？
この制度を利用できるのは、「法律上の利害関係人」です。
具体的には、以下のような人々が想定されます。
- 隣地の所有者・住民: 倒壊しそうな壁や建物によって直接危険に晒されている人。
- 近隣住民: ゴミ屋敷からの悪臭や害虫に悩まされている人。
- 地方公共団体（市町村など）: 地域の安全や衛生を守る観点から、市町村が申立人となることも期待されています。（詳しくは後述）
困っている当事者が、自ら行動を起こす道が開かれたのです。
第2章：選ばれた「管理人」は何をしてくれるの？
裁判所が「管理が必要だ」と判断すると、「管理人」が選任されます。
管理人には、弁護士や司法書士といった法律の専門家が就くことが多いでしょう。
では、この管理人はどんな権限を持っているのでしょうか？
管理人のパワフルな権限：修理からゴミ撤去まで
管理人は、裁判所の個別の許可がなくても、不動産を適切に維持するために必要な幅広い活動ができます。
- 保存行為: 危険な擁壁の補修、雨漏りの修理、不法投棄されたゴミの撤去、害虫駆除など。
- 利用・改良行為: 価値を著しく変えない範囲での修繕（割れた窓ガラスの交換など）や、空き家の換気といった維持管理。
つまり、これまで所有者が放置してきた問題に、管理人が直接手をつけて是正してくれるのです。
ただし、勝手に売却や取り壊しはできない！
「管理人が家を勝手に売ったり、壊したりするんじゃないか？」
と心配する所有者の方もいるかもしれません。
ご安心ください。そこには厳格なルールがあります。
- 大規模なリフォームや賃貸に出す場合: 裁判所の許可が必要。
- 土地や建物を売却したり、建物を取り壊したりする場合: 裁判所の許可＋所有者本人の同意が必要。
この「所有者の同意」が必須である点は、この制度の根幹をなす非常に重要なポイントです。
この制度は、あくまで「管理の是正」が目的であり、所有者の財産を無理やり奪う「財産没収」の仕組みではありません。
所有者の最終的な決定権は、しっかりと守られているのです。
第3章：一番気になる「お金」の話。費用は誰が負担する？
素晴らしい制度に見えますが、誰もが気になるのは「費用」の問題です。修理や管理人への報酬は、一体誰が支払うのでしょうか。
大原則は「所有者負担」
この制度にかかるすべての費用（修繕費、管理人の報酬など）は、最終的にすべて不動産の所有者が負担するのが大原則です。
管理を怠ったことの責任は、所有者が負うべきという考え方に基づいています。
しかし…申立人が立て替える「予納金」というハードル
ここで実務上の大きなハードルが登場します。
制度を利用したい申立人は、手続きを開始するにあたり、裁判所から「予納金」の納付を命じられるのです。
この予納金は、管理人が活動を始めるための初期費用や報酬に充てられるもので、いわば活動の軍資金です。金額はケースバイケースですが、類似の制度では**数十万円（20万～40万円程度）**になることもあり、個人が負担するには決して安くありません。
この予納金制度は、無責任な申し立てを防ぐフィルターの役割を果たす一方で、本当に困っている一般市民が制度の利用をためらってしまう「司法アクセスの壁・矛盾（パラドックス）」を生み出してしまう可能性も指摘されています。
したがって、本制度の実効性は、単なる法的権利の問題ではなく、財政的能力の問題でもあることが分かります。
このことは、地方公共団体による支援（直接の申立てや住民への補助金など）が、この法律を現場で機能させるための極めて重要な政策的手段であるといえるでしょう。
もしあなたが近隣の放置不動産で悩んでいるなら、まずはお住まいの市町村役場の担当課（建築指導課や危機管理課など）に相談するのが、最も現実的で賢明な第一歩です。
第4章：空き家対策との強力タッグ！二段構えで問題解決へ
この管理不全不動産制度は、単独で機能するだけではありません。
実は、同じく2023年12月に改正された「空家等対策特別措置法」と連携することで、さらに強力な効果を発揮するように設計されています。
行政による「ソフトな圧力」から始まる
改正空家法では、「特定空家」（放置すれば倒壊など著しく危険な状態）になる手前の段階として「管理不全空家」という新しいカテゴリーが設けられました。
市町村は、この「管理不全空家」の所有者に対して、まず改善を求める「指導」を行います。
それでも改善されない場合は「勧告」へとステップアップします。
この「勧告」を受けると、住宅用地の固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で6倍に跳ね上がるという、所有者にとって非常に重いペナルティが課されるのです。
「行政」と「司法」の合わせ技
- 【第1段階：行政ルート】 市町村が、まず空家法に基づいて所有者に指導・勧告を行い、税金というペナルティをちらつかせて自主的な改善を促す（ソフトな圧力）。
- 【第2段階：司法ルート】 それでも所有者が動かない悪質なケースでは、市町村が申立人となり、今回解説した民法の「管理不全土地・建物管理制度」を使って、裁判所を通じた強制的な是正措置に踏み切る（ハードな介入）。
この行政と司法の二段構えのアプローチにより、より柔軟で効果的な問題解決が可能になります。これは、自治体が空き家問題に対して、これまで以上に強力な権限を手に入れたことを意味します。
放置は許されない時代へ。私たちにできること
今回の法改正は、日本の不動産に対する考え方を大きく変えるものです。
「自分の土地だから何をしても自由」という時代は終わり、不動産所有は地域社会に対する責任を伴うという考え方が、法的に明確化されました。
最後に、それぞれの立場から何をすべきかをまとめます。
- 隣地の放置不動産に悩んでいる方へ
- 被害状況（写真、日付、具体的な被害内容）を詳しく記録しておきましょう。
- 一人で悩まず、まずはお住まいの市町村役場に相談してください。行政からのアプローチや、管理制度の利用について、道筋が見えるかもしれません。
- 予納金の負担がネックになる場合、他の被害者と協力することも考えられます。
- 不動産を所有している方（特に空き家や遠隔地の土地）へ
- 予防的な管理が何よりの防御策です。定期的な草刈りや建物の点検を怠らないでください。
- もはや「放置」は許されません。あなたの不動産が、いつ「管理不全」と判断され、行政や隣人からアクションを起こされてもおかしくない時代になりました。
- もし近隣住民や自治体から連絡があった場合は、無視せず、誠実に対話に応じることが、問題を大きくしないための鍵です。
この新制度は、すべての不動産所有者に適正な管理を促し、安全で快適な地域社会を取り戻すための重要な一歩です。
正しく理解し、活用することで、長年解決できなかった問題が、ついに動き出すかもしれません。
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