大阪市阿倍野区　祖父の家：相続登記未了物件の売却相談

2025.12.03

コラム

大阪市阿倍野区の「相続した空き家」どうする？
放置が招く法的リスクと、物理的な老朽化の問題

※画像はイメージ写真です

大阪市阿倍野区や天王寺区、東成区などで、親や祖父母から引き継いだ家が、そのまま「空き家」になってしまっているケースは珍しくありません。
しかし、その「放置」が、今や法的なリスクを伴う重大な問題となっていることをご存知でしょうか。

2024年4月1日、不動産登記に関する法改正が施行されました。
これが「相続登記の義務化」です。

これまで任意であった相続登記が義務となり、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、10万円以下の過料（罰金に類するもの）が科される可能性が明記されたのです。

この法改正は、過去に発生した相続にも適用されます。
つまり、「何年も前に亡くなった祖父の家の名義がそのまま」という場合も、決して他人事ではありません。

このような法改正の背景には、登記が未了のまま放置され、所有者が不明となった土地（「所有者不明土地」）が全国的に急増し、社会問題となっている実情があります。

相続登記を怠る最大のリスクは、罰則だけではありません。
登記をしないまま長期間放置すると、次世代、次々世代へと相続が繰り返され、相続人が「ネズミ算式」に増えていきます。
そうなると、いざ不動産を売却しようにも、増えすぎた相続人全員の合意を取り付けることが事実上不可能になり、文字通り「売るに売れない」塩漬けの不動産となってしまうのです。

この問題は、大阪市内の歴史ある古い長屋や住宅が密集する地域（阿倍野区など）において、特に深刻な課題として認識されています。
行政の資料によれば、阿倍野区では空家相談窓口の設置などの空き家対策が重点的に進められており、特に古い長屋（連棟式住宅）の所有者が亡くなった後、相続人を追う手だてが極めて少なく、所有者の特定が困難になっているケースが問題視されています。

法的な期限が迫る中、複雑な権利関係や物件の老朽化に頭を抱えている方も多いでしょう。

株式会社Go不動産は、このような不動産の問題を一括で解決する、不動産買取りを専門的に行っております。
私たちが提供する「まるごと買取パック」は、売主様が抱えるあらゆる問題を、文字通り「まるごと」引き受けるためのサービスです。

Go不動産の「まるごと買取パック」とは？

「どんな物件でも買い取る」とは、具体的にどのような状態を指すのでしょうか。
多くの所有者様が「こんな状態ではとても売れない」と諦めてしまう物件こそ、私たちの専門領域です。

1. 心理的な問題を抱える物件

（孤独死、自殺、殺人、事件、事故など）

いわゆる「事故物件」と呼ばれる不動産です。
室内で孤独死や自殺、あるいは事件や事故が発生した物件の売却は、心理的な抵抗感が伴うだけでなく、法的に「告知義務」という重い責任が発生します。
【解決策】
当社が買主として直接買い取るため、売主様が一般市場で不特定多数の買主候補に事情を説明する必要はありません。
近隣への噂や精神的なご負担を最小限に抑え、プライバシーを厳守したまま、迅速に売却手続きを完了できます。

2. 物理的な問題を抱える物件

（ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、ボロボロの家、建物の傾きなど）

長年放置され、室内が物で溢れかえった「ゴミ屋敷」の状態。
あるいは、長年の雨漏りで柱や床が朽ち、シロアリの被害が広がっている老朽化した家屋。
【解決策】
売主様による「一切の片付け・清掃・修繕は不要」です。
家財道具やゴミが残ったその状態のまま、すべてを引き受けます。
リフォームや解体にかかる莫大な費用と手間を心配する必要は一切ありません。

3. 法的な問題を抱える物件

（再建築不可物件、セットバックが必要な物件など）

建築基準法に定められた「接道義務」（敷地が道路に2m以上接していなければならない）を満たしていないため、現在の建物を取り壊しても新しい家を建てられない「再建築不可物件」。
あるいは、将来的に敷地の一部を道路として提供（セットバック）しなければならない物件。
【解決策】
大阪市内には、戦後の都市計画の中で生まれたこういった物件が数多く存在します。
一般の市場では住宅ローンが組めないため、買い手を見つけるのは非常に困難です。
当社は、このような法的な制約がある不動産を、独自のノウハウで活用・再生する道筋を見出し、適正価格で買い取ります。

4. 権利関係が複雑な物件

（相続登記未了、共有名義の物件など）

まさに2024年の法改正で問題となっている「相続登記未了」のまま、何世代も経過してしまった不動産。
あるいは、複数の相続人が「共有名義」となっており、売却方針について意見がまとまらない物件。
【解決策】
相続登記の義務化により、この問題の解決は急務となりました。
当社が提携する司法書士と連携し、複雑な戸籍の収集や遺産分割協議のサポートを含め、複雑に絡まった権利関係を整理した上で買い取ることが可能です。
売主様が煩雑な手続きに奔走する必要はありません。

5. 特殊な不動産

（借地権・底地権、増築未登記、長屋・連棟式住宅など）

他人の土地に建つ「借地権」や、その土地の所有権である「底地権」。
増築を繰り返した「未登記」部分がある家。
そして、大阪に多く残る「長屋」「連棟式住宅」、文化住宅、狭小住宅など。
その他、住宅ローンの返済が困難になった場合の「任意売却」や、「成年後見人」制度を利用した売却など、専門的な知識が必要なあらゆるケースに対応します。

お客様の事例：関東在住F様「大阪の相続、ゴミ屋敷、連棟長屋」

「まるごと買取パック」をご提案させていただいた、関東にお住まいのF様の事例でご紹介します。

（F様の状況）
F様は、大阪市内にあった祖父の家について、当社にご相談をいただきました。
F様ご自身は関東在住です。
祖父が亡くなったのは数年前のことで、その時点ではF様のお父様はご存命でした（お母様はすでに他界）。
F様は幼少の頃、年に数回はその家を訪れていましたが、成人してからは疎遠になり、祖父が亡くなってからはずっと空き家のまま放置されていました。

（問題1：２世代の相続）
問題は、お父様が亡くなった時に発生しました。
祖父が亡くなった時、本家（祖父の家）は父が相続するものと思われていましたが、F様のお父様は名義変更（相続登記）をしないまま、固定資産税だけを払い続けていたのです。
そして先日、そのお父様も亡くなられました。
F様が相続人となり、弟様（「相続のことは兄に任せる」というスタンス）と状況を整理しようとしたところ、大阪の家が未だに「祖父名義」のままであることが発覚しました。

【解説】
これは「数次相続（すうじそうぞく）」が発生し、かつ「相続登記が未了」のまま放置された典型的なケースです。
本来であれば、祖父が亡くなった時点で「祖父→F様の父」への相続登記を行い、次に父が亡くなった時点で「父→F様・弟様」への相続登記を行うべきでした。
しかし、最初の「祖父→父」の登記が未了のままお父様が亡くなったため、この不動産をF様名義にするには、祖父の相続人（＝亡き父）と、父の相続人（＝F様・弟様）の全ての相続関係を証明する戸籍謄本を収集し、2世代分の相続関係を解消するための登記申請をする必要がありました。

（問題2：物件の惨状）
F様が意を決して大阪の家を訪れると、状況は想像を絶していました。
物件は、隣家と壁を共有する昔ながらの「連棟長屋式住宅」でした。
連棟式住宅は屋根や柱、壁などを修繕する場合には隣家の所有者様の協力も必要です。
また、建物の取り壊しをする場合には連棟でつながっている、他の所有者様の承諾や、壁など切り離しをした後の補修義務も発生します。
さらに本物件の場合、室内には祖父が遺した家財道具が一式そのまま残っており、物で溢れた「ゴミ屋敷」に近い状態でした。
極めつけは、長年の放置による「雨漏り」で、天井や壁は剥がれ落ち、建物の一部は朽ちて崩れてしまっている状況でした。

（Go不動産による「まるごと買取パック」）
「父が亡くなり、相続登記が未了だったことを知って何とかしようと思い、いざ大阪の家を見に行くと、この惨状です。正直、心が折れましたよ。費用を払って“捨てる”しかないとさえ思っていました」——。
F様の悲痛なご相談に対し、私たちは「まるごと買取パック」をご提案しました。

法務の解決： 当社提携の司法書士をご紹介し、F様のサポートにつき、祖父の代まで遡る戸籍謄本を収集。
祖父から父へ、父からF様兄弟へと続く2世代分の相続登記に関する書類の準備を、F様が関東に居ながらにして完了させました。
物理の解決： F様は、室内の家財道具の撤去や清掃、雨漏りの修繕など、一切何も行っていません。
「ゴミ屋敷」の状態、雨漏りで朽ちた状態のまま、当社が「そのまま」の形で買い取るご提案をしました。

（お客様の声）
F様からは、次のようなお言葉をいただきました。
「父が固定資産税だけ払い続けていた、あの祖父の家をどうすればいいか。
関東から大阪へ何度も通うこともできず、弟も任せると言ったきり積極的には動いてくれない。
そんな中、相続登記の準備もしなくてはならないし、あのゴミ屋敷みたいな状態を見てパニックになっていました。
Go不動産は、祖父の代まで遡る相続登記の手続きの準備もサポートしてくれて、長屋の特殊事情もちゃんと説明をしてくれて、ゴミまで全部、文字通り『まるごと』引き受けてくれると聞いたときに、本当に肩の荷が下りました。」

F様の事例のように、法務（複雑な相続）、物理（ゴミ屋敷・雨漏り）、地域特性（連棟長屋）が複合的に絡み合う難問を一括で解決できるのが、当社の最大の強みです。