大阪市此花区 入居は1室のみ 風呂なし文化住宅の査定
【大阪市此花区】8室中7室が空室…風呂なし文化住宅 売却か解体か？
※画像はイメージ写真です
査定依頼のきっかけは「知人からの相談」でした
「将来相続する予定の文化住宅、どうすればいいだろうか…」
今回、株式会社Go不動産にご相談をいただいたのは、私の知人からでした。
彼のお父様が大阪市此花区に所有されている文化住宅について、「今後どうするべきか」という切実なご相談でした。
詳しくお話を伺うと、その物件は全8室のアパート（文化住宅）で、長年賃貸経営をされてきたものの、現在入居しているのはたったの1室のみ。
残りの7室はずっと空室のまま放置されている状態だというのです。
ご子息である知人は、将来的にこの物件を相続することになります。
しかし、このまま引き継いでも収益は見込めず、管理の手間や固定資産税の負担だけが重くのしかかることは明らかでした。
「今のうちに何か対策を打てないか」
「売却や処分は可能なのか」
と考え、私に声をかけてくださったのです。
私たちは早速、所有者様から建物の鍵をお預かりし、詳しい状況を把握するため現地調査へ向かいました。
この時点では、まだ「リフォームして賃貸経営を継続する」という選択肢も視野に入れていました。
しかし、現地に到着し、建物を目の当たりにした瞬間から、その考えが甘いものであったことを痛感させられることになります。
現地調査で判明した「雨漏り」と「風呂なし」という二重苦
大阪市此花区の現地に到着し、建物の外観を確認しながら敷地内に入ると、唯一の入居者様とばったり顔を合わせることができました。
事情を説明し、ご挨拶を交わす中で、入居者の方から思いがけない一言が。
「実は、雨漏りがしていて…」
この言葉をきっかけに、私たちは調査の焦点を「建物の劣化状況の確認」に切り替えました。
まずは雨漏りの原因を特定するため、入居者様のお部屋の真上にあたる空室を調査しました。
すると、部屋の角の天井から壁を伝って、雨水が染み込んだ跡が生々しく残っているのを発見。
それは一か所だけではありませんでした。
他の空室も一室ずつ丁寧に確認していくと、複数の部屋で同様の雨漏りの形跡が見受けられたのです。
建物の屋根や外壁の防水機能が著しく低下しており、構造内部にまで水が浸食している可能性が高い。
これは、賃貸物件としては致命的な欠陥です。
さらに、もう一つの大きな問題が「お風呂がない」ことでした。
この文化住宅は、元々各戸に浴室が設置されていない、いわゆる「風呂なし物件」でした。
8室のうち、後から浴室を設置した部屋が2室（1室は入居中のお部屋）ありましたが、残りの6室は完全に風呂なしの状態。
昭和の時代ならまだしも、現代の賃貸市場において、浴室がないという条件は極めて大きなハンディキャップとなります。
もちろん、近隣の家賃相場から大幅に金額を下げれば、入居者が見つかる可能性はゼロではありません。
しかし、それでは安定した賃貸経営は望めません。
現代のニーズに応えるためには、最低でもシャワーブースなどの浴室設備を新たに設置する必要があります。
しかし、事はそう単純ではありません。
浴室を新設するには、水漏れを防ぐための徹底した防水工事と、給水及び排水パイプの接続工事、重い設備を支えるための床面の補強工事が必須となります。
これらの工事には、決して安くはない費用がかかるのです。
1000万円近いリフォーム費用…オーナー様の決断は？
現地調査の結果をまとめ、私たちは修繕・リフォームにかかる費用の概算を算出しました。
- 雨漏りの根本的な修繕費用（屋根・外壁防水工事など）
- 全空室への浴室設置費用（シャワーブース、給排水管工事、防水・補強工事など）
- 傷んだ内装の全面リフォーム費用
- 経年劣化した外壁の塗装・補修費用
また、上記の修繕途中に予期せぬ修繕箇所が見つかる場合も少なくありません。
これらの費用を積み上げていくと、合計金額は1000万円に近い、非常に高額なものとなることが判明しました。
私たちはこの厳しい現実を、ご子息である依頼者の方に正直にお伝えしました。
1000万円を投資してリフォームしたとしても、今後の入居が保証されるわけではありません。
建物の老朽化は進んでおり、将来的にさらなる修繕費が発生するリスクも考えられます。
何より、投資する費用を先に捻出する必要があります。
報告を受けたご子息は、所有者であるお父様と真剣に話し合われました。
そして数日後、私たちに連絡が入りました。
依頼者様ご家族が下した決断は、「リフォームによる賃貸経営の継続」ではなく、最低限の雨漏り修繕を行った上で「最後の入居者が退去したのち解体」でした。
唯一の入居者様にご迷惑がかからないよう、雨漏りの応急処置だけは施す。
そして、その方が退去されたタイミングで建物を解体し、新しくアパートの建築、更地として活用または売却する。それが、将来的なリスクと経済的負担を考慮した上で、最も現実的な選択だと判断されたのです。
「お困り不動産」の売却、仲介と買取りどちらを選ぶべき？
今回の文化住宅のような物件を売却するには、主に「仲介」と「買取り」の2つの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが絶対的に優れているということはありません。
大切なのは、ご自身の状況と物件の特性を理解し、最適な方法を選ぶことです。
- 空室がほとんどのアパート
- 風呂なしなど現代のニーズに合わない文化住宅
- 高額な修繕費が捻出できず、放置されている賃貸物件
- 相続したものの、遠方に住んでいて管理ができない不動産
今回の文化住宅のように、古くてもリノベーション素材として魅力のある物件は、投資家などが「仲介」市場で購入するケースも多く、高値での売却が期待できます。
一方で、「早く手放したい」「面倒な手続きは避けたい」という場合は「買取り」が非常に有効です。
今回のケースのように、解体費用を捻出するのが難しい場合でも、不動産会社が解体費用を差し引いた金額で土地ごと買い取る「解体前提の買取り」も可能です。
どちらの方法がご自身の状況にとって最適か、一概には言えません。
だからこそ、まずは専門家に相談し、ご自身の不動産の価値と、どのような選択肢があるのかを正確に把握することが何よりも重要なのです。
まとめ：その不動産の悩み、一人で抱え込まないでください
大阪市此花区の風呂なし文化住宅の事例は、決して他人事ではありません。
日本全国で空き家問題が深刻化する中、相続などをきっかけに、意図せず「お困り不動産」の所有者になってしまう可能性は誰にでもあるのです。
重要なのは、問題を先送りにしないこと。
空室の多いアパートや古い文化住宅を放置すれば、固定資産税の負担が続くだけでなく、建物の劣化が進み資産価値は下がり続け、最悪の場合、倒壊の危険性などから行政代執行の対象となる「特定空き家」に指定されてしまうリスクすらあります。
古いアパートの処分
文化住宅の売却
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