保証会社に加入すれば、保証人は要らない？大阪府門真市
連帯保証人と家賃保証会社、何が違う？
保証の性質から選ぶ、あなたのための賃貸契約ガイド
※画像はイメージ写真です
「この物件は、家賃保証会社の利用が必須です」
賃貸物件を探していると、不動産会社の担当者から当たり前のようにこう告げられる時代になりました。
かつて、部屋を借りる際の保証といえば、親や親族に「連帯保証人」になってもらうのが一般的でした。
しかし今や、その役割は「家賃保証会社」へと大きくシフトしています。
「保証料を払って保証会社を使うのも、親に連帯保証人を頼むのも、結局は同じようなものでしょう？」
そう思われる方も少なくないかもしれません。
しかし、この二つは似て非なるもの。
その「保証の性質」は根本的に異なります。
この違いを理解しないまま契約を進めてしまうと、借りる側も貸す側も、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
この記事では、長年にわたり不動産取引の現場を見てきた専門家の視点から、「連帯保証人」と「家賃保証会社」の性質の根本的な違いを、メリット・デメリット、保証範囲、法的背景などの角度から掘り下げて解説します。
第1章：そもそも「連帯保証人」と「家賃保証会社」とは？
まず、両者の基本的な定義と役割から見ていきましょう。
この出発点を理解することが、すべての基本となります。
「人的信頼関係」に基づく究極の保証【連帯保証人】
連帯保証人とは、借主（賃借人）と「連帯」して、賃貸借契約から生じる一切の債務を保証します。
最大のポイントは、これが「人的信頼関係」に基づく保証であるという点。
親子や親族といった強い繋がりを前提に、
「万が一のことがあれば、この人が責任を取ってくれる」
という信頼の上に成り立っています。
その責任は、私たちが想像する以上に重いものです。
単なる「保証人」とは一線を画し、法律上、以下の3つの権利が認められていません。
- 催告の抗弁権なし: 大家さんから「家賃を払ってください」と請求された場合、「先に借主本人に請求してください」と主張できません。
- 検索の抗弁権なし: 借主に支払い能力（財産）があると証明できたとしても、「先に借主の財産を差し押さえてください」と主張できません。
- 分別の利益なし: たとえ他に連帯保証人がいたとしても、請求された全額を支払う義務を負います。
「保証人が2人いるから半額にしてくれ」とは言えません。
つまり、連帯保証人は、法律上、借主と全く同等の返済義務を負うのです。
これは、金銭的な信頼だけでなく、その人の全人格をかけて保証する、非常に重い「人的保証」と言えるでしょう。
「ビジネス契約」としての合理的な保証【家賃保証会社】
一方、家賃保証会社は、賃借人が所定の保証料を支払うことを条件に、家賃滞納などの債務不履行があった際に、大家さんに対して家賃の立て替え払いを行う会社です。
これは、人的信頼関係ではなく、保証料を対価とした「ビジネス契約（保証委託契約）」です。
大家さんにとっては、連帯保証人を付けることができない入居者であっても、家賃保証会社の保証プランに加入することにより、滞納リスクを回避できるため、入居を可能にする合理的なサービスと言えます。
主な役割は、家賃の立て替え払いと、滞納が発生した際の借主への督促業務の代行です。
第2章：【徹底比較】借りる側・貸す側から見たメリット・デメリット
それでは、それぞれの立場から見たメリットとデメリットを具体的に比較してみましょう。
賃借人（借りる側）の視点
| 連帯保証人 | 家賃保証会社 | |
| メリット | ✅ 保証料が不要で金銭的負担がない。 | ✅ 連帯保証人を探す手間や精神的負担がない。親族に迷惑をかける心配から解放される。 ✅ 収入が不安定な人でも審査に通れば部屋を借りやすい。 |
| デメリット | ❌ 頼める人が見つけにくい。特に近年はこの傾向が顕著。 ❌ 親族等に多大な迷惑をかけるリスクと、それを依頼する精神的負担が非常に大きい。 | ❌ 保証料の支払いが必要。 初回保証料（家賃の50%～100%程度）に加え、多くの場合1～2年ごとに更新料（1万円～家賃の10%程度）がかかる。 |
賃貸人（貸す側）の視点 🏠
| 連帯保証人 | 家賃保証会社 | |
| メリット | ✅ 追加費用なしで保証を確保できる。 ✅ 借主への心理的な牽制効果が期待できる場合がある。 | ✅ 家賃回収の確実性が非常に高い。滞納が発生しても保証会社から速やかに立て替え払いを受けられる。 ✅ 滞納時の督促業務や法的手続きを代行してくれるため、手間と精神的負担が大幅に軽減される。 |
| デメリット | ❌ 連帯保証人に支払い能力がない場合、回収できないリスクがある。 ❌ 回収のための交渉や訴訟に多大な時間と費用、精神的労力がかかる。 | ❌ 保証会社が倒産するリスクがある（ただし、現在は国土交通省の登録制度により、財務基準を満たした信頼性の高い会社が増えている）。 |
第3章：保証される範囲はどこまで違う？
保証される債務の範囲も、両者で大きく異なります。
連帯保証人：極度額の範囲で「一切の債務」を保証
連帯保証人が保証する範囲は非常に広範です。
家賃や更新料の滞納はもちろん、
借主が室内の壁を壊した際の原状回復費用、
騒音トラブルで他の住民に損害を与えた場合の損害賠償、
孤独死が起きた際の特殊清掃費用や家賃下落分の補填など、
原則として賃貸借契約から生じる一切の債務が対象となります。
ただし、2020年4月の民法改正により、個人が連帯保証人になる場合は、保証の限度額である「極度額」を契約書に明記することが義務化されました。
例えば「極度額120万円」と定められていれば、それを超える金額を請求されることはありません。
これにより、かつてのような青天井の責任からは保護されるようになりました。
家賃保証会社：契約で定められた「金銭債務」が中心
一方、家賃保証会社の保証範囲は、あくまで「保証委託契約」で定められた範囲内に限定されます。
一般的には、以下の金銭的な債務が中心となります。
- 家賃、共益費、駐車場代など
- 契約更新料
- 退去時の原状回復費用やハウスクリーニング代
- 家賃滞納による契約解除後の明け渡し訴訟費用
- 退去時の残置物撤去費用
逆に言えば、契約書に記載のない項目（例えば、近隣トラブルによる損害賠償など）は保証の対象外です。
最近では、孤独死などに対応する特約を付けられるプランも増えていますが、基本的には金銭債務の保証に特化していると理解しておきましょう。
第4章：なぜ今、家賃保証会社の利用が「当たり前」になったのか？
日本賃貸住宅管理協会の調査によれば、家賃保証会社の利用率はすでに8割を超え、今や賃貸市場のインフラとなっています。
なぜ、これほどまでに急速に普及したのでしょうか。
- 社会構造の変化（高齢化・核家族化・人間関係の希薄化） 高齢化により、親が現役でなく年金生活のため保証能力がない、あるいはすでに亡くなっているケースが増えました。
また、核家族化や人間関係の希薄化により、重い責任を伴う連帯保証人を気軽に頼める相手が少なくなったことが、最も大きな背景です。 - 2020年民法改正の影響 前述の「極度額」の設定義務化は、保証人を保護する目的でしたが、結果的に「保証する責任の上限額」が明確に示されることになりました。これにより、連帯保証人を引き受ける際の心理的なハードルがさらに上がり、なり手がますます減少するという皮肉な結果を生んでいます。
- 貸主側のリスク回避志向の高まり 確実な家賃収入を確保し、滞納時の煩雑な督促業務から解放されたいという貸主側のニーズが、保証会社の普及を強力に後押ししました。
保証会社の利用は、今や安定した賃貸経営に不可欠なツールとなっているのです。
これらの要因が複合的に絡み合い、家賃保証会社が準必須条件として賃貸業界に定着したと考えられます。
第5章：結論：その性質の根本的な違いとは？
これまでの比較を踏まえ、両者の「保証の性質」の根本的な違いを結論づけましょう。
- 「情」の世界か、「利」の世界か
連帯保証人は、個人の信頼関係を基盤とし、無償で包括的な責任を負う「情」の世界の制度です。
一方、家賃保証会社は、保証料という対価を払い、契約に基づいたサービス（家賃の立て替え）を受ける「利」の世界の制度です。ここが最も本質的な違いです。 - 「人格」の保証か、「金銭」の保証か
連帯保証人には、金銭的な保証だけでなく、借主の生活態度も含めて監督し、トラブルを起こさないように見守るという、ある種の「人格」に対する包括的な保証の役割が期待されていました。
対して家賃保証会社の役割は、あくまで契約範囲内の金銭債務の保証に特化しています。 - 変わりゆく社会のセーフティネット
かつて、家族や地域社会が担ってきた「保証」というセーフティネット機能。
その役割を、現代社会の構造変化に合わせて、家賃保証会社が社会インフラとして代替している。
これが、両者の違いを理解する上での最終的な結論と言えるでしょう。
賃貸住宅市場を円滑に機能させるための、これは必然的な変化なのです。
不動産の「困った」は、専門家にご相談ください
今回は、「連帯保証人」と「家賃保証会社」という、似て非なる二つの制度について、その性質の違いを深掘りしてきました。
金銭的コスト、人的コスト、保証される範囲、そして背景にある社会の変化。
賃貸借契約は、時に複雑な問題が絡み合います。
特に、長年放置された空き家や、相続が絡む物件を「収益物件として生まれ変わらせ」賃貸運用を始める。
その後オーナーチェンジ物件として売却するなどの行為をするときには、専門的な知識と経験がなければ、思わぬ損失を被ることも少なくありません。
株式会社Go不動産は、そうした「不動産のお困りを解決する」の専門家です。
空き家のまま買取り、オーナーチェンジ物件（賃貸中の物件）の買取りや売却、そして今後の賃貸運用に関するご相談まで、幅広く対応しております。
再建築不可物件や権利関係が複雑な物件、ゴミ屋敷状態の物件など、他社で断られたような難しい案件も、積極的に取り扱います。
出張査定やご相談は無料です。
不動産に関するお悩みがあれば、どんな些細なことでも、まずはお聞かせください。
お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最善の解決策をご提案いたします。
不動産買取りのGo不動産
出張査定・ご相談は「無料」です！
【お問い合わせ】株式会社Go不動産
- TEL： 06-6155-4564
- MAIL： info@go-fudosan.com
- LINE： ＠gofudosan
【主な対応エリア】
- 大阪府下全域
- 大阪市24区： 北区、都島区、中央区、西区、浪速区、天王寺区、淀川区、平野区、住吉区など全域
- 堺市7区： 堺区、北区、西区、中区、東区、南区、美原区
- その他市町村： 枚方市、高槻市、吹田市、豊中市、東大阪市、八尾市、寝屋川市、茨木市、岸和田市、和泉市など全域
- 兵庫県
- 神戸市内全域、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など
- 奈良県
- 奈良市、生駒市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など
【買取り強化エリア】 門真市、寝屋川市、枚方市、交野市、高槻市、島本町、茨木市、吹田市、摂津市、豊中市、箕面市、池田市、守口市
