大阪市西成区 空き家・相続した実家・雨漏りなどの難あり物件の売却相談はGo不動産が承ります
【市場分析】大阪市西成区における不動産の危機と再生への道筋 ―
空き家・相続・孤立死のデータ
※画像はイメージ写真です
関西エリアの不動産再生事業を行う株式会社Go不動産です。
私たちは日々、多くの不動産オーナー様や相続人の方々からご相談をいただいておりますが、その背景には、日本全体、とりわけ大阪という都市が直面している深刻な構造的課題があります。
今回は、大阪市西成区を舞台として、感情論や精神論ではなく、客観的なデータと市場分析に基づき、西成区の不動産が直面する「4つのリスク」と、その解決策について解説します。
大阪市西成区は今、日本の都市問題が先行して顕在化している地域と言えます。
この街で起きている現実を直視することが、あなたの大切な資産を守る第一歩となります。
1. 社会全体の動きから見る分析：西成区における「需要と供給」
〜「2万2,870戸」という数字が意味するもの〜
まず、市場の基礎となるデータを見てみましょう。 総務省の統計によると、大阪市の空き家率は16.1%と政令指定都市の中でも極めて高い水準にあります。
中でも西成区の空き家数は2万2,870戸と市内最多を記録しています。
これは単なる一時的な空室ではありません。
その多くが市場流通に乗らない「滞留在庫（借り手も買い手も付いていない空き家）」です。
背景にあるのは、人口動態の後戻りできない変化です。
- 2025年問題・2040年問題: 団塊の世代が75歳以上となり、さらに団塊ジュニア世代が高齢化する過程で、住宅の「売りたい数」と「買いたい数」のバランスは崩れてきています。
- 単身高齢者世帯の集積: 大阪府は全国的に見ても高齢者の単身世帯率が高く、特に西成区はその傾向が顕著です。
供給（古い家）は減らず、需要（住む人）の質が変化している中で、従来の「ただ持っていれば価値が上がる」という土地の神話は、この地域においては崩壊する兆しを見せている可能性があると認識する必要があります。
2. 法的リスク：「相続登記義務化」による変化
〜「放置」が許されない時代の到来〜
2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。 これにより、「取得を知った日から3年以内の登記申請」が義務付けられ、違反者には10万円以下の過料が科される可能性があります。
これまでの不動産実務において、西成区の長屋や古家は、権利関係が複雑化し（数次相続：相続が繰り返され権利者が増えること）、登記手続きや費用の負担が、資産価値に見合わないため放置されるケースが散見されました。
しかし、法改正により「放置するコスト」が明確に発生する時代へと移行しました。
特に注意すべきは、「共有持分の細分化」です。
解決を先送りにすればするほど、相続人の数（権利者）がねずみ算式に増え、売却や解体の合意形成にかかるコストが無限大に発散します。
資産価値が低い物件ほど、早期の権利調整（法的な整理）が経済的合理性を保つ唯一の道となります。
3. 資産リスク：「孤立死」と「ゴミ屋敷」の相関関係
〜確率論で考える賃貸経営・空き家管理〜
西成区の地域特性上、避けて通れないのが「孤立死」と「ゴミ屋敷」のリスクです。
これらを単なる社会問題としてではなく、「不動産価値を毀損（価値を壊すこと）する直接的な要因」として捉える必要があります。
孤立死のデータ分析
警察庁等のデータによると、孤立死の男女比は男性が約8割を占め、平均発見日数は18日となっています。
不動産価値にとって致命的なのは「死」そのものではなく、「発見までの期間」です。
発見が遅れれば遅れるほど、建物へのダメージ（体液の流出、異臭）は深刻化し、特殊清掃や大規模改修に数百万円規模のコストを要することになります。
また、「心理的瑕疵（いわゆる事故物件）」としての告知義務が生じ、将来的な収益性（賃料・売却価格）を大きく押し下げます。
ゴミ屋敷の構造的背景
ゴミ屋敷化は、居住者の認知機能低下や社会的孤立による「セルフネグレクト（自己放任：自分の世話ができなくなる状態）」と深く相関しています。
行政代執行（行政による強制撤去）のハードルは依然として高く、私有財産権の壁により、行政の介入による解決は困難です。
放置すれば、火災リスクや近隣トラブルによる損害賠償リスクを抱え続けることになります。
Go不動産が提案する「解決策」
以上の分析から、西成区の不動産を個人が従来通りの手法で管理・運用することは、極めてハイリスクであると言わざるを得ません。
私たち株式会社Go不動産は、「地域密着の解決パートナー」として、この市場において以下の専門的な対応を提供しています。
① 「負」を精算する買取再生
市場で敬遠される「再建築不可物件（建て替えができない土地）」「権利関係複雑物件」「ゴミ屋敷」に対し、私たちはリノベーションや隣地統合、権利調整を通じて新たな価値を創出します。
一般の仲介市場では値がつかない物件であっても、独自の再生ノウハウに基づき、適正価格での買取を提案します。
② 面倒な手続きから片付けまで一括対応
残置物の撤去、特殊清掃、そして司法書士と連携した相続登記の手続き準備までを、私たちが窓口となり一括で管理・サポートします。
所有者様は、煩雑な手続きや精神的な負担から解放され、最短ルートで資産の現金化が可能となります。
③ リスクへの備えとしての管理提案
孤独死リスクに対しては、IoTセンサー（インターネットで見守る機器）等を用いた見守りシステムの導入や、早期発見の仕組み作りにより、リスクを「コントロール可能（制御可能）なコスト」へと転換します。
株式会社Go不動産について
私たちは、関西エリアを営業範囲として活動し、地域の皆様が抱える「家」や「土地」の悩みに真正面から向き合っています。
「他社で断られた」
「権利関係が複雑でどこに相談していいかわからない」といった案件こそ、私たちの得意分野です。
どんなに古い家でも、どんなに荷物が残っていても構いません。まずはお気軽にご相談ください。
【対応エリア】
- 大阪府：大阪市24区（北区、都島区、福島区、此花区、中央区、西区、港区、大正区、天王寺区、浪速区、西淀川区、淀川区、東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区、阿倍野区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区、西成区）、堺市7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）、吹田市、高槻市、島本町、箕面市、池田市、豊中市、茨木市、摂津市、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、松原市、忠岡町、高石市、和泉市、泉大津市、羽曳野市、柏原市、藤井寺市、岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、富田林市、大阪狭山市、河内長野市、岬町など
- 兵庫県（一部地域を除く）：神戸市内全域（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など
- 奈良県（一部地域を除く）：生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など
- 滋賀県（一部地域を除く）：大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市、近江八幡市など
- 京都府（一部地域を除く）：京都市内全域、八幡市、長岡京市、大山崎町、京田辺市、精華町、久御山町、向日市、城陽市、宇治市など
- 和歌山県（一部地域を除く）：和歌山市、海南市など
- その他近畿エリアもご相談ください。
【対応物件・得意分野】
- 心理的瑕疵物件: 自殺、殺人、孤独死、事件、事故などが起きた物件
- 物理的な問題を抱える物件: ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きがある物件
- 法的な問題を抱える物件: 再建築不可物件、セットバックが必要な物件、増築未登記の物件
- 権利関係が複雑な物件: 相続登記が未了の物件、共有名義の物件、借地権・底地権
- その他特殊な事情を抱える物件: 長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅、市街化調整区域内の物件
- その他: 任意売却、成年後見人制度を利用した売却など
【買取強化エリア】
【株式会社Go不動産 特に買取を強化しているエリア】大阪市内全域
中央区、西区、港区、大正区、浪速区、天王寺区、東成区、生野区、阿倍野区、西成区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区
【お問い合わせ先】
査定は無料です。秘密厳守で対応いたします。
TEL： 06-6155-4564 （受付時間：9:00〜20:00 / 土日祝も営業（365日営業中です）
MAIL： info@go-fudosan.com（24時間受付）
LINE：＠gofudosan（アットマークも含めて検索してください）
