大阪府池田市 登記のない建物
実家は「未登記」だった！？
放置は危険！知っておくべきリスクと対処法
※画像はイメージ写真です
親が亡くなり、思い出の詰まった実家を相続することに。
しかし、手続きを進める中で
「この建物、一部が登記されていませんね」
専門家から衝撃の事実を告げられる…。
これは、決して他人事ではありません。
実は、法務局の登記簿に登録されていない「未登記建物」は数多く存在します。
特に、住宅ローンを利用せずに自己資金で建てられた古い家屋や、増築された建物、登記への意識が今ほど高くなかった時代に建てられた建物に多く見られます。
「税金は払ってきたし、今まで問題なかったから大丈夫だろう」
そう考えるのは非常に危険です。
未登記建物を放置することは、あなたの資産を重大なリスクに晒し、将来的に深刻なトラブルを引き起こす時限爆弾を抱えているようなものなのです。
なぜ「未登記」が危険なのか？放置が招く5つの重大リスク
未登記の建物を所有し続けることには、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。
代表的な5つのリスクを見ていきましょう。
リスク1：【権利の喪失】「自分の家だ」と法的に主張できない
不動産の所有権は、法務局に「登記」をして初めて、売買の当事者以外の第三者に対して「これは私のものです」と法的に主張できます（これを「対抗要件」と呼びます）。
登記がないということは、この対抗要件がない、非常に無防備な状態を意味します。
- 二重売買：悪意のある人が、あなたに売った未登記建物を、別の人にも売却し、その人が先に登記を完了させてしまった場合、原則としてその人が法的な所有者となってしまいます。
あなたは家を失い、支払った代金を取り戻すために売主を訴えるしかなくなります 。 - 借地上の建物の危機：もし建物が借地の上に建っている場合、建物の登記は、土地の所有者が変わったときに新しい地主に対して借地権を主張するための重要な要件です。
登記がなければ、新しい地主から「出て行ってください」と立ち退きを要求された場合、法的に対抗できず、住む場所と権利を失う恐れがあります 。
リスク2：【資産価値の凍結】売れない、貸せない、担保にできない
未登記建物は、資産としてほとんど機能しません。
- 売却が極めて困難：買主は、未登記の建物を購入するために住宅ローンを組むことができません。
なぜなら、金融機関は抵当権を設定できない物件には融資をしないからです 。
これにより、買い手は現金一括で購入できる人に限定され、市場価格より大幅に安い価格になるか、そもそも買い手が見つからないという事態に陥ります 。 - リフォームローンも組めない：売却だけでなく、建物を担保にしたリフォームローンなどの融資も受けられません 。
リスク3：【相続トラブル】円満なはずの相続が「争続」へ
未登記のまま相続が発生すると、手続きが非常に複雑になり、親族間のトラブルの火種となります 。
- 権利関係の複雑化：相続が繰り返されると、権利を持つ人がネズミ算式に増えていきます。
最初は兄弟2人だったものが、次の代ではいとこ同士、その次には顔も知らない遠い親戚が数十人規模で権利を持つ、といった事態になりかねません 。
そうなると、将来売却や登記をしようにも、全員の同意を取り付けることは事実上不可能になり、誰も活用も処分もできない「塩漬け不動産」と化してしまいます。
これは、社会問題となっている空き家問題の大きな原因の一つです 。
リスク4：【税金問題】固定資産税は課税され、しかも高くなる可能性も
「登記していないから固定資産税はかからない」というのは大きな間違いです。
市町村は、登記の有無にかかわらず、航空写真や現地調査などで建物の存在を把握し、固定資産税を課税します（現況主義）。
- 納税義務からは逃れられない：あなたが市役所に届け出ていなくても、ある日突然、過去数年分に遡って納税通知書が届くことがあります 。
- 税金が高くなる恐れ：通常、住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置が適用されますが、市町村が建物の存在を正確に把握していない場合、この特例が適用されず、土地の税金が本来より高額になっている可能性があります 。
リスク5：【最終手段】財産の差押え・公売
万が一、固定資産税を滞納すれば、行政は容赦しません。
市町村は、滞納された税金を回収するため、所有者に代わって強制的に建物を登記（代位登記）し、その上で財産を差し押さえ、公売にかけて売却することができます 。
未登記だからと安心していると、最終的には家そのものを失うことになりかねません。
このように、未登記建物の放置は百害あって一利なしです。
では、この危険な状態から抜け出すには、どうすればよいのでしょうか。
その答えが「登記手続き」です。
未登記建物を「価値ある資産」に変えるための登記申請手続き
未登記のリスクを理解したところで、次は具体的な解決策です。
登記への道：3つのステップ
手続きは大きく分けて3つのステップで進みます。
ステップ1：専門家を探す（土地家屋調査士に相談）
登記申請は、理論上は自分でも可能ですが、特に古い建物で書類が不足している場合などは、手続きが非常に複雑で専門知識を要します 。
確実に行うためにも、専門家への依頼が賢明です。
まず相談すべき専門家は「土地家屋調査士」です。
土地家屋調査士は、不動産の物理的な状況を調査・測量し、登記する「表示に関する登記」を担当します。
ステップ2：建物表題登記（建物に法的な身分証明書を発行する）
これが、登記の始まりとなる最初の登記です。
「建物表題登記」とは、建物の物理的な情報（どこに、どんな種類・構造で、どれくらいの広さの建物があるか）を法務局に登録し、その建物のための新しい登記簿（いわば身分証明書）を作成する手続きです 。
- 法律上の義務：建物を新築・取得してから1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料に処される可能性があります 。
- 必要な書類：登記には、その建物の所有者であることを証明する書類が必要です 。
例えば、建築時の「建築確認済証」や工事業者の「工事完了引渡証明書」、固定資産税の納税証明書などがこれにあたります 。 - 書類がなくても諦めないで：古い建物でこれらの書類を紛失していても、心配はいりません。
土地家屋調査士が、関係者からの証明書や「上申書」といった代替書類を作成するなど、専門的な知見で解決策を見つけてくれます 。 - 違法建築でも登記は必要：たとえ建築基準法に違反している建物であっても、物理的に建物として存在していれば登記は可能であり、また法律上の義務でもあります 。
ステップ3：所有権保存登記（「所有者は私です」と公式に宣言する）
建物表題登記が完了し、建物の登記簿が作成されたら、次に行うのが「所有権保存登記」です。
これは、作成された登記簿の権利部に「所有者」として正式に記録する手続きです 。
この登記を完了して初めて、第三者に対して法的に所有権を主張できる「対抗要件」を備えることになります 。
この手続きは、一般的に「司法書士」に依頼します。
気になる費用は？
登記には費用がかかりますが、これは将来のリスクを回避するための必要不可欠な「投資」です。
地域や依頼する事務所によっても異なりますが、建物表題登記と所有権保存登記を合わせて数十万円程度の費用は掛かります。
しかし、売却できない機会損失、相続トラブルの解決にかかる弁護士費用、そして何より大切な資産を失うリスクを考えれば、その経済的合理性は明らかです。
まとめ
もし、「所有する建物が未登記かもしれない」と思ったら、まずは行動を起こしましょう。
- 応急処置：売買や相続で所有者が変わった場合は、まず市区町村役場の資産税課へ「未登記家屋所有者変更届」を提出し、納税義務者を正しく変更する 。
- 根本解決：そして、最も重要なことですが、信頼できる専門家に連絡を取り、正規の登記手続きを進めてください。
未登記という不安定な状態を解消し、法的に完全に保護された資産へと転換させること。
それこそが、大切な財産と未来の安心を守るための、最善の道筋です。
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