大阪市都島区　地主様も代替わり・敷地が借地権の長屋建物の売却相談

大阪市都島区の相続した実家の空き家、借地権付き連棟長屋
解体費用200万円超の費用負担を「0円」にしたGo不動産の解決策

※画像はイメージ写真です

本当に解体して更地で返すしか方法は無いのか？

大阪市内でご実家を相続されたものの、その家が「借地権付き」で、さらに「築古の連棟長屋」だったら、あなたはどうしますか？

地主様からは「更地にして返してほしい」と要求されている。
しかし、見積もりを取ってみると、解体費用は数百万円。
とても捻出できない。
かといって放置すれば、近隣トラブルや行政指導のリスクも高まるばかり。
「相続放棄」という言葉が頭をよぎるかもしれません。

大阪市内の不動産、特に「空き家売却」や「相続物件売却」のご相談では、このような八方ふさがりの状況が後を絶ちません。

しかし、その「打つ手なし」に見える状況にも、専門家であれば見出せる「第三の選択肢」が存在します。
解体費用という莫大な「負債」を回避する道です。
本記事では、大阪市都島区で実際にあった、200万円以上かかるとされた解体費用の負担がゼロになった、50代・E様の事例をご紹介します。

【大阪市都島区 売却事例】父が遺した「借地権付き連棟長屋」

「まさか、実家のことでこんなに悩むとは思ってもみませんでした」

そう語り始めたのは、今回のご相談者であるE様（50代・長男）。
他の相続人は、弟様と妹様の計3名です。
このご相談のきっかけは、以前弊社をご利用いただいたお客様であるK様からの一本のお電話でした。

「知り合いの実家が空き家で、土地が借りものだから困っているみたいなんですけど、相談できますか？」
こうしてE様をご紹介いただいたのです。

ご相談の対象となった物件は、大阪市都島区に位置する、昭和40年代に建築された木造2階建ての連棟長屋（いわゆるテラスハウス）でした。
大阪市内ではよく見られる、昔ながらの佇まいの住宅です。

しかし、この物件には複数の複雑な事情が絡み合っていました。
土地は地主様の所有であり、E様のご実家は「借地上の建物」でした。さらに、建物の登記名義は、約10年前に他界されたお父様のまま（＝相続登記が未了の状態）だったのです。

経緯を伺うと、約10年前にお父様がご自宅の浴室で倒れているのをお母様が発見し、そのまま亡くなられたとのこと。
その後、お母様はお一人でその家に住み続け、地代も払い続けていましたが、3年ほど前に施設へ入居。
そして昨年、そのお母様も他界されました。

E様ご兄弟は、お母様がご存命のうちは「実家を残しておこう」と話し合っていましたが、お母様が亡くなられて1年が経過。
3人で協力して実家の片付けや掃除を終え（空き家状態）、かねてからの話し合い通り「土地を地主様にお返ししよう」と決めました。

ここまでは、相続した実家の整理として一般的な流れでした。
しかし、本当の問題はここから発生します。

発生した最大の障壁：「200万円超の解体費用」と「地主の代替わり」

E様らが土地の返還を申し出るため地主様を訪ねたところ、別の事実が発覚します。
元の地主様も3年ほど前に亡くなられており、息子様が土地を相続していたのです。
いわゆる「地主の代替わり」が発生していました。

新しい地主様となった息子様へ事情を説明し、土地の返還を申し出ると、こう告げられました。

「借地契約の原則通り、建物を解体して更地にして返還してください」

E様は「更地返しが原則」とは聞いていたため、解体業者に見積もりを依頼しました。
そして、提示された金額に言葉を失います。

「200万円以上…」

なぜ、小さな長屋の解体にこれほど高額な費用がかかるのでしょうか。

なぜ連棟長屋の解体は高額になるのか？

「連棟長屋」や「テラスハウス」と呼ばれる建物は、隣家と壁や柱、屋根などを共有しています。
そのため、通常の戸建てのように重機で一気に建物のすべてを解体することはできません。

1. 切り離し工事費: 解体する家と隣家を物理的に切り離す作業が発生します。
   これは隣家を傷つけないよう慎重に行う手作業が中心となり、高額な技術料がかかります。
2. 隣家の壁の補修費用: 最大の問題がこれです。
   切り離した後、隣家の壁は「家の内壁」から「外壁」に変わります。
   風雨にさらされるため、防水処理や新しい外壁の設置（サイディングなど）が必須となります。
   この補修費用が、面積にもよりますが100万円前後の費用がかかります。
3. 隣人の合意: 当然ながら、これらの工事は両隣の住民の「合意」がなければ着工すらできません。

E様への見積もり「200万円以上」は、この「切り離し費用」と「両隣の補修費用」を含んだ、妥当だが非常に高額な金額だったのです。

お父様やお母様の遺産はほとんど残っておらず、E様ご兄弟3人もそれぞれ家庭を持っています。
この200万円超の費用負担は、現実的に不可能でした。

どうにかいい方法はないか——。
まさに八方ふさがりの状況で、ご紹介いただいた私達Go不動産へ、E様から正式にご連絡をいただくことになりました。

なぜ大阪の「借地権付き長屋」はこれほど複雑化するのか？ 2つの建築的・権利的ワナ

E様のケースは決して特別なものではありません。特に大阪市内の「築古」「借地」「長屋」が絡む不動産には、以下の2つの「ワナ」が潜んでいます。

4.1. 建築のワナ：「隣人必須」の連棟構造

第一に、前述の「連棟長屋」という構造です。
この構造は、「自分の一存」では解体できません。
地主様が「解体しろ」と要求し、仮に隣人が「壁を触るな」と拒否した場合、所有者は板挟みとなり、最悪の場合、法的な紛争に発展するケースさえあります。

4.2. 権利のワナ：「地主の承諾」という壁

第二に、「借地権」の扱いです。
借地権付き建物を第三者に売却（借地権の譲渡）するには、土地の所有者である地主様の「承諾」が原則として必須です。

E様のケースのように、地主様が「代替わり」している場合、この交渉は非常に難航します。
借地権は、地主と借主の長年の「信頼関係」に基づいて成立している側面が強いためです。
両者ともに相続で代替わりした場合、新地主様が「知らない人」に土地を使われ続けるより、一度更地にしてリセットしたいと考えるのは、ある意味で自然なことなのです。

データ分析：「借地権付き建物」は「連棟長屋」が圧倒的に多い

「借地権」と聞くと、戦後の古い権利関係で、今はもう所有権が主流だろう、とお考えかもしれません。
確かに、総務省統計局の調査によれば、全国的に敷地が「所有地」である割合は増加傾向にあります。

しかし、同調査（平成20年住宅・土地統計調査）によれば、「一般の借地権」に該当する主世帯は、全国に117万世帯も存在します。これは決して無視できない数です。

特に関西圏に目を向けると、大阪の状況が浮かび上がります。

【表1】関西主要府県における「一般の借地権」の割合 比較

（出典：「日本の住宅・土地－平成20年住宅・土地統計調査の解説－_3-1敷地の所有の関係」（総務省統計局）（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/nihon/3_1.html）を加工して作成）

大阪府の借地権割合（2.1%）は、京都府（1.6%）や兵庫県（1.6%）といった近隣府県と比較しても高い水準にあることがわかります。

しかし、E様のような問題が大阪で多発する本当の理由は、この数字だけでは見えてきません。
同調査を「建て方別」で深掘りすると、下記のような事実が浮かび上がります。

• 「一戸建」で敷地が借地（一般＋定期）である割合： 4.5%
• 「長屋建」で敷地が借地（一般＋定期）である割合： 11.9%

つまり、長屋（連棟住宅）は、一戸建てに比べて約2.6倍も借地権である確率が高いのです。

大阪市内には、E様のご実家のような昭和期に建てられた長屋が数多く残存しています。
あなたが大阪市内で「古い長屋」を相続した場合、それは全国平均以上に「複雑な借地権問題」を同時に相続してしまった可能性が高いことを、このデータは示しています。

Go不動産のワンストップ解決策：相談から「2ヶ月」で取引完了へ

E様の相談を受けた私達Go不動産は、複数の障壁（地主交渉、高額解体費、そして売却のための相続登記）を同時に解決するため、以下のステップを実行しました。

Step 1.【法務】司法書士との連携による「相続登記」に向けた準備

まず、最終的な売却による所有権移転をスムーズに行うため、提携する司法書士とE様ご兄弟をつなぎ、お父様名義からご兄弟3名への相続登記手続きに着手しました。
売買契約の成立には、相続登記を完了させ権利関係を明確にすることが実務上不可欠です。
私達は次のステップを「同時並行」で進めました。

Step 2.【交渉】新地主様との「条件交渉」に立ち会い

E様だけでは精神的負担が非常に大きい、新地主様との交渉の場に私達が専門家として立ち会いました。

私達から新地主様に対し、E様ご兄弟の事情（解体費用の200万円の負担が困難であること）を丁寧にご説明差し上げました。
また、このまま建物所有者側は「解体ができない」、土地所有者側は「更地にして返還する以外ない」となると話は平行線のままで、結果として建物は解体されないまま放置されるリスクがあり、それは地主様にとってもメリットが無いことを論理的に説明しました。

上記をご理解いただいた上で、「建物を解体せず、現状のまま第三者に売却する」という選択肢をご提案させていただきました。
新しい買主が地主様と新たに土地賃貸借契約を結び、地代を払い続ける（あるいは私達のような専門業者が買い取る）というプランです。

この場合の「新しい建物所有者との賃貸借契約はどうなるのか」、「契約までの流れはどのように進むのか」など詳細をお話しさせていただき、建物売却へのご理解をいただけるようにお話しさせていただきました。

結果、新地主様もこの現実的な提案に理解を示してくださり、「建物の売却（借地権の譲渡）」を承諾。
さらに、新しい所有者（買主）との間の賃貸借条件（地代や更新料など）も、この時点で明確に決定することができました。

Step 3.【売却】「現状有姿」での買主探索とスピード売却

地主様の承諾を得たことで、この物件は「解体必須の負債」から「売却可能な資産」に変わりました。

私達は「借地権付きの築古連棟長屋」を「解体不要（現状有姿）」で購入したいという、独自の買主リスト（不動産投資家、リフォーム業者など）を持っています。

相続登記の準備と並行して売却活動を開始したところ、しばらくして購入希望者が現れ、契約が成立しました。

E様が得た「未来」

• Go不動産へのご相談から、地主様の承諾を得て売却活動をスタートするまで、わずか約2週間。
• 購入希望者が現れ、契約・引渡しが完了するまで、そこからさらに約1か月。

E様ご兄弟は、あれほど頭を悩ませた200万円以上の解体費用を支払うことなく、無事にこの問題を解決することができました。

E様からは、
「相談から2ヶ月足らずで全ての取引を終えることができ、本当に助かりました。相続でわからない所なども、司法書士の方と一緒になって丁寧に説明してくれたのが非常に印象に残っています」
と、安堵の言葉をいただきました。

私達から
「他にも不動産で困っている人がいたら紹介してくださいね」
とお声がけしたところ、E様は「もちろんです」と快く答えてくださいました。

（補足）「解体助成金」は使えなかったのか？

読者の中には、「大阪市には古い木造住宅の解体助成金があるのではないか？」とお考えの方もいるでしょう。

確かに、大阪市には「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」など、条件を満たせば解体費用の一部を補助する制度が存在します。

しかし、私達はこれを第一の選択肢とは考えませんでした。
なぜなら、解体助成金は、仮に「売却」という選択肢が地主様の承諾を得られなかった場合に検討する、
「費用負担を軽減するための提案」であり、
「費用負担をなくす提案」ではないからです。

仮に助成金（例：最大100万円）を利用できたとしても、200万円超の見積もりに対しては100万円以上の自己負担が発生します。
遺産が残っていなかったE様には大きな負担です。

※なお、付け加えると、本物件は補助対象となる老朽木造住宅の主な要件（敷地に面する道路の種別や、建築時期など）に厳密には合致しておらず、助成金利用のハードルはさらに高い状況でした。

「費用ゼロ」で問題を解決できる「売却」が、E様の希望に適したご提案だったのです。

結論：大阪市内の「ワケあり物件」こそ、Go不動産へご相談ください

株式会社Go不動産は、以下のような複雑な事情を抱えた不動産の買取り・売却を最も得意としています。

• 相続登記が未了で、手続きにお困りの「相続物件」
• 地主様との交渉が必要な「借地権付き建物」や「底地」
• 隣家の合意や高額な補修費が伴う「連棟長屋」「ボロボロの家」
• 他社で売却や買取りを断られてしまった「築古の空き家」

「解体して更地にするしかない」と諦める前に、まずは一度、私達にご相談ください。
E様のように、高額な負担を回避する道筋を必ず見つけ出します。

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