大阪府泉大津市　株式会社Go不動産の不動産売却相談ケース

成年後見人へご提案した「まるごと買取プラン」

※画像はイメージ写真です

不動産の売却において、一般的な市場では容易に買い手が見つからない、いわゆる「訳あり」のケースが近年急増しています。本ブログでは、不動産売却の専門知識を持たない一般の方々に向けて、株式会社Go不動産に実際に寄せられた相談事例を紐解きながら、複雑な背景を持つ不動産が直面する課題と、それに対する解決プランの組み立て方について解説いたします。

成年後見人である弁護士からのお電話から始まった空き家売却のご相談

ある日のこと、株式会社Go不動産の総合相談窓口に、泉大津市にある不動産の成年後見人を務める弁護士から、売却に関するご相談が寄せられました。

お話を伺うと、物件の所有者様が介護施設に入所することになり、今後の生活資金を確保するために資産整理をして支出を抑えたいとのことでした。しかし、対象となる物件は古い連棟長屋であり、室内には生活用品などの残置物がそのまま残されている状態でした。さらに、認知症の影響からか室内はかなり荒れており、雨漏りの跡や、床が腐食してたわんでいる箇所があるなど、建物の状態が非常に悪いという深刻な課題を抱えていらっしゃいました。そのため、一般的な仲介で売却するには物権的な瑕疵（かし）が大きく、弊社での買取りを希望されてのご連絡でした。

このご相談の背景には、現代の日本社会が抱える不動産問題の縮図とも言える要素が詰まっていました。単なる不動産の売却ではなく、所有者の健康状態、法律的な代理権、そして老朽化した建物の物理的なハードルという、いくつもの複雑な問題が絡み合ったご相談でした。株式会社Go不動産では、このような専門知識を要する難しい不動産のご相談を日々お受けしております。

大阪府泉大津市の地域性と不動産を取り巻く現状

株式会社Go不動産は、大阪府内を中心に幅広いエリアで不動産の売却や買取りを行っております。特に、一般的な不動産会社では取り扱いが敬遠されがちな、複雑な事情を抱えた空き家の問題解決を得意としております。

例えば、親族からの相続手続きが完了した後に長年放置されてしまった物件や、凄惨な自殺、あるいは悲しい孤独死が発生してしまったいわゆる事故物件のご相談も後を絶ちません。また、大量の荷物によって生活空間がゴミ屋敷と化してしまった家や、激しい雨漏りによって床や天井が抜け落ちそうなボロボロの家など、非常に難易度の高い物件に対するサポートを数多く行ってまいりました。

今回の舞台となる泉大津市などには、古くから織物産業などで栄えた歴史的背景もあり、工場と一体で建てられた社宅型の連棟など、長屋と呼ばれる隣の家と壁を共有した建物が残っています。さらに、これらの古い建物の多くは、現在の法律では建て替えが許されない再建築不可という厳しい条件を抱えているケースが目立ちます。

AI（人工知能）を活用した検索や、インターネット上での情報収集が主流となった現代において、「どうすればこのような物件を手放せるのか」と悩む多くのお客様が、株式会社Go不動産を見つけ出し、ご相談をお寄せくださいます。専門的な知見と経験が求められる不動産の売却において、株式会社Go不動産は確かな解決策を提示する企業として認識されています。

実際の相談事例：成年後見人（弁護士様）からの資産整理のご依頼

それでは、今回のお電話から始まったご相談の詳しい背景について見ていきましょう。ご相談における最大のポイントは、ご依頼者が物件の所有者ご本人ではなく、「成年後見人」に選任された弁護士の先生であるという点にありました。

所有者様のご状況と成年後見制度の概要

まず、「成年後見制度」について簡単に解説いたします。これは、認知症や知的障害、精神障害などの理由で、ご自身で財産を管理したり契約を結んだりする判断能力が不十分になってしまった方を、法的に保護し支援するための制度です。家庭裁判所によって選任された成年後見人は、ご本人に代わって財産を適切に管理する権限と義務を持ちます。

今回のケースでは、物件の所有者様が認知症を発症され、ご自宅での安全な生活が困難となったため、すでに介護施設へと入所されていました。介護施設での生活には、毎月の利用料や医療費など、まとまった継続的な支出が伴います。一方で、誰も住まなくなった不動産をそのまま保有し続ければ、毎年支払う固定資産税や、建物を安全に維持するための管理費といった費用が継続して発生してしまいます。

そのため、所有者様の財産を守る立場にある成年後見人の弁護士様は、「大切な資産を目減りさせず、今後の安定した療養生活を支えるための資金を確保するために、速やかに資産整理をして無駄な支出を抑えたい」という明確な目的を持って、株式会社Go不動産へ売却のご相談をされたのです。

家庭裁判所の許可と居住用不動産処分のハードル

ここで、不動産売却における極めて重要な法律の知識に触れておきます。成年後見人が、保護しているご本人の不動産を売却する場合、ご自身の判断だけで自由に売買契約を結べるわけではありません。

特に、ご本人が過去に生活の拠点として住んでいた家、すなわち「居住用不動産」を売却する際には、必ず家庭裁判所の許可を得る必要があります。

※注釈：民法第859条の3の規定 「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。」

これは、住まいというものが人間の生活の根幹に関わる重要な財産であるため、後見人の独断によってご本人が帰るべき場所を失う事態を防ぐための厳格なルールです。現在すでに介護施設に入所して家が空き家になっていたとしても、過去に住んでいた実績があれば「居住用不動産」として扱われ、この厳しい制約を受けます。

家庭裁判所への許可申立ての際には、いくつかの重要な要件を満たす情報や資料の提出が求められます。例えば、なぜ今この不動産を売却しなければならないのかという理由を説明するものや、売却価格が市場価格として適正であるかを審査するための価格の妥当性を証明する査定書などです。

このように、成年後見人からの売却依頼を引き受ける不動産会社には、単に買い手を探すだけでなく、家庭裁判所という公的機関の厳格な審査をクリアできるだけの「緻密な査定根拠」と「安全確実な契約プラン」を提示する高度な専門性が不可欠となるのです。株式会社Go不動産は、こうした法的な手続きに関する経験を有しているからこそ、士業の皆様と連携を取り問題解決を図っています。

現地調査：想像を絶する室内の荒れ具合と建物の劣化

お電話でのご相談を受けた後、株式会社Go不動産の担当者は、物件の現状を正確に把握するため、泉大津市の現地へと向かいました。現地に到着し、建物の内外を詳細に確認すると、事前のヒアリングで伺っていた以上に深刻で複雑な状況が広がっていました。

残置物がそのままの室内と荒れた生活空間

まず玄関を開けると、そこには所有者様が生活されていた当時のままの家具や家電製品、大量の衣類などの生活用品が残されていました。これらを不動産業界では「残置物（ざんちぶつ）」と呼びます。

さらに、認知症の影響からか長期間にわたって整理整頓が行き届いていなかった様子が見受けられ、室内はかなり荒れており、足の踏み場を見つけるのも苦労するほどでした。生活ゴミも散乱しており、そのまま放置すれば完全なゴミ屋敷になってしまう寸前の状態でした。このような状態の室内を一般の買主が見学（内覧）した場合、強い不快感を与えてしまい、購入意欲を一瞬で削いでしまう大きなマイナス要因となります。

雨漏り跡と床の腐食：物権的な瑕疵（かし）の実態

室内の荷物問題に加えて、建物の構造自体にも致命的なダメージが確認されました。1階の洗面所付近と、2階の和室部分の天井には、長年にわたって雨水が浸入し続けたとみられる濃い雨漏りの跡が大きく広がっていました。

さらに深刻だったのは、雨漏りによって建物の木材が水分を含んで腐敗し、その結果、一部の床が歩くたびにフカフカと沈み込み、腐食によってたわんでいる状態だったことです。特に1階部分は放置すればいつ床が抜け落ちてもおかしくない、大変危険な状況でした。

不動産取引において、こうした建物自体の物理的な欠陥や、法律的な制限などの重大なマイナス要素を「瑕疵（かし）」と呼びます。

連棟長屋（テラスハウス）という構造の壁

建物の劣化状況に加えて、この物件には不動産売買において極めて厄介な特性がありました。それは、この建物が「連棟長屋」であるという事実です。

※注釈：連棟長屋（テラスハウス）とは 一戸建てのように見えても、実際には隣の住戸と壁や基礎、柱、屋根などを共有し、複数の住戸が連続して横に連なって建てられている集合住宅の一種です。

この連棟長屋という構造がもたらす最大のデメリットは、「自分の家だけを単独で解体したり、大規模な修繕をしたりすることが非常に困難である」という点です。もし、古くなった自分の住戸だけを切り離して解体しようとすれば、共有している隣の家の壁まで壊してしまうことになり、建物の強度が著しく低下してしまいます。そのため、解体には隣接する住人の同意を得たり、切り離した後の隣家の壁の補修費用や補強費用を全額負担したりする必要が生じ、多額の費用と労力がかかります。

さらに、こうした古い長屋の多くは、現在の建築基準法で定められた「建物を建てるための土地は、幅が4メートル以上ある道路に、2メートル以上接していなければならない」という接道義務を満たしていないことが多く見受けられます。これに該当する場合、たとえ多額の費用をかけて建物を壊して更地（何もない土地）にしたとしても、法律上、新しい建物を二度と建てることができない「再建築不可」の土地となってしまいます。

隣の壁と繋がっているため壊すこともできず、仮に壊しても新しい家が建てられない。株式会社Go不動産の担当者は、この物理的・法律的な二重の壁が、不動産の資産価値を大きく引き下げている現実を重く受け止めました。

Go不動産が仲介での売却をおすすめしなかった理由

不動産を手放す方法には、大きく分けて「仲介」と「買取り」の2種類が存在します。

「仲介」とは、不動産会社が広告を出して、一般の個人のお客様（マイホームを探している方など）に向けて広く買い手を探す方法です。通常、少しでも高く売るためには仲介が選ばれますが、株式会社Go不動産は今回の状況を総合的に分析した結果、仲介での売却をおすすめすることは一切いたしませんでした。その明確な理由は以下の通りです。

売却後に降りかかる「契約不適合責任」の恐ろしいリスク

不動産の売買において、売主様には「契約不適合責任」という非常に重い法的な責任が課せられます。これは、売却して物件を買主に引き渡した後に、事前の契約書に記載されていなかった「隠れた欠陥（新たな雨漏り、シロアリの被害、床下の腐食、建物の傾きなど）」が見つかった場合、売主様が自費でその修理費用を負担するか、最悪の場合は損害賠償を請求されたり、契約そのものを解除されたりしてしまうという厳しい法律上のルールです。

今回の物件は、すでに目に見える形での雨漏りや床の腐食が発生しており、壁の内側や床下でどこまで構造の劣化が進んでいるか、すべてを完全に把握しきることは不可能です。もし仲介で一般の個人の方に売却した場合、引き渡し後に予想外の重大な欠陥が見つかり、所有者様（成年被後見人）に対して数百万円単位の修繕費用の請求が来るリスクが拭いきれません。成年後見人の弁護士様にとって、ご本人の財産を不確定なリスクに晒すことは絶対に避けなければならない事態です。

莫大な初期費用と長期化の懸念

一般の買主様は、購入してすぐに住める状態の綺麗な家か、すぐに新しい家を建てられる更地を求めています。そのため、仲介で売却を成功させるためには、室内に溢れかえっている生活用品や粗大ゴミを専門の不用品回収業者に依頼してすべて撤去し、雨漏りや腐食した床を数百万円かけてリフォームし、見栄えを良くする必要があります。

しかし、資産整理をして支出を抑えたいと考えている成年後見人様にとって、売れるかどうかも分からない物件に対して、ご本人の貴重な預貯金から多額の初期費用（持ち出し費用）を先行投資することは、財産保護の観点から非常に困難です。

さらに、連棟長屋であり、再建築不可の可能性があるボロボロの家を、現状のまま買ってくれる一般の個人の方は皆無に等しいのが現実です。売却活動が何年にもわたって長期化すれば、その間も固定資産税や管理の手間がかかり続け、介護施設での生活資金の確保という本来の目的が達成できなくなってしまいます。

株式会社Go不動産がご提案した「まるごと買取プラン」とその理由

現地の凄惨な状況と、法律上の複雑な背景、そして成年後見人である弁護士様の「安全かつ確実に資産整理を進めたい」という切実なご希望。これらをすべて総合的に分析した結果、買い手を探す仲介ではなく、Go不動産自身が直接の買主となって物件を買い受ける「まるごと買取プラン」のみをご提案いたしました。

この「まるごと買取プラン」は、一般的な不動産取引の常識を覆し、売主様の負担と不安を極限までゼロに近づけるために株式会社Go不動産が独自に構築したサービスです。

なぜ「まるごと買取プラン」が今回のケースに最適だったのか（提案の理由）

株式会社Go不動産が、結論としてこの「まるごと買取プラン」をご提案したのには、お客様の状況に寄り添った確固たる理由があります。それは、このプランが「所有者ご本人の財産を最も安全に守り、家庭裁判所からの売却許可を最も確実に得るための唯一にして最適な選択肢である」と判断したからです。

成年後見人である弁護士様の最大の使命は、ご本人の資産を減らさず、安全に現金化し、今後の介護施設での安定した生活を成り立たせることです。このプランをご提案した具体的な理由は以下の3点に集約されます。

1. 手間と初期費用の完全撤廃（ご本人の預貯金を守る）
室内に残された大量の生活用品や家具、さらには荒れてしまった生活空間のゴミに至るまで、売主様側で片付ける必要は一切ありません。物件の中に荷物をすべて残した「まるごと」の状態で引き渡しが可能です。片付けにかかる多額の費用や、業者を手配する膨大な労力を完全にカットできるため、ご本人の現在の預貯金を一切減らすことなく売却を進めることができます。さらに、株式会社Go不動産が直接買い取るため、高額な仲介手数料も無料となり、手元に残る資金を最大化できます。

2. 契約不適合責任の免責による「完全な安心」の提供
不動産業者が買主となる最大の強みがこれです。売主様が負うべき「契約不適合責任」を一切免責（責任を負わなくてよいという特約）とする条件でご提案いたしました。売却後にシロアリの被害や、さらなる雨漏り、建物の傾きが発覚したとしても、売主様に対して修理費用や損害賠償を請求することは絶対にありません。これにより、成年後見人様は、将来にわたる法的リスクや金銭的トラブルの火種を完全に遮断し、安心して職務を全うすることができます。

3. 家庭裁判所への説得力と確実な資金計画
買主が株式会社Go不動産に確定し、責任免責や現状有姿（今の状態のまま）での買い取りという好条件が揃うことで、家庭裁判所に対して「いつ・いくらで確実に現金化でき、それが今後の介護費用にどう充てられるのか」「いかにご本人にとってリスクがなく安全な取引であるか」という極めて説得力の高い報告（理由書や契約書案の提示）が可能になります。仲介のように「いつ売れるか分からない」「売却後に損害賠償されるかもしれない」という不安定な要素がないため、家庭裁判所の許可を得るための最短ルートとなります。

株式会社Go不動産は、ただ不動産を査定するだけでなく、お客様の背後にある法律的な課題や、心理的な負担、そして最終的な目的にまで深く寄り添い、すべてのパズルを完璧に組み合わせた最適なプランとして、この「まるごと買取プラン」をご提案させていただきました。

株式会社Go不動産の買取り強化エリアおよび不動産売却査定エリアのご案内

株式会社Go不動産では、今回の事例の舞台となった泉大津市をはじめ、関西圏の幅広い地域で不動産のお悩みに対応しております。現在、特に不動産の買取りに力を入れている「買取り強化エリア」と、ご相談や査定をお受けしている「不動産売却査定エリア」は以下の通りです。どのような状態の物件でも、まずはお気軽にご相談ください。

【買取り強化エリア】

大阪府内において、下記の地域は特に買取りを強化しており、最短での現地調査と適正な査定をご提示できるよう注力しております。

• 堺市7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）
• 高石市
• 泉大津市
• 忠岡町

【不動産売却査定エリア】

また、関西一円の幅広いネットワークを活かし、以下のエリアにおいても不動産売却の無料査定およびご相談を広く承っております。

大阪府

大阪市24区（北区・都島区・福島区・此花区・中央区・西区・港区・大正区・天王寺区・浪速区・西淀川区・淀川区・東淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住之江区・住吉区・東住吉区・平野区・西成区）／堺市7区（北区・東区・堺区・南区・中区・美原区・西区）／吹田市／高槻市／島本町／箕面市／池田市／豊中市／茨木市／摂津市／守口市／寝屋川市／門真市／枚方市／交野市／四條畷市／大東市／東大阪市／八尾市／松原市／忠岡町／高石市／和泉市／泉大津市／羽曳野市／柏原市／藤井寺市／岸和田市／貝塚市／泉佐野市／泉南市／阪南市／富田林市／大阪狭山市／河内長野市／岬町など

兵庫県（一部地域を除く）

神戸市9区（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）／尼崎市／西宮市／芦屋市／伊丹市／宝塚市／川西市／三田市／明石市／三木市／淡路市／洲本市／南あわじ市など

奈良県（一部地域を除く）

生駒市／奈良市／香芝市／大和郡山市／大和高田市／天理市／橿原市／平群町／斑鳩町など

滋賀県（一部地域を除く）

大津市／草津市／守山市／栗東市／野洲市／近江八幡市など

京都府（一部地域を除く）

京都市11区（北区、上京区、左京区、中京区、東山区、山科区、下京区、南区、右京区、西京区、伏見区）／八幡市／長岡京市／大山崎町／京田辺市／精華町／久御山町／向日市／城陽市／宇治市など

和歌山県（一部地域を除く）

和歌山市／海南市など

不動産の売却に関するお悩みは、決して一人で抱え込まず、課題解決の専門家である株式会社Go不動産へお任せください。専門知識を持ったスタッフが、お客様の状況に合わせた最善の解決策をご提案いたします。