奈良県香芝市 空き家の出張査定のご依頼ありがとうございました
【奈良県香芝市】シロアリ被害の連棟長屋
諦めかけた空き家売却の結末
※画像はイメージ写真です
全国的に社会問題となっている「空き家」。
親から相続した、あるいは昔住んでいた家がそのままになっているなど、様々なご事情で空き家を所有し、その活用方法や処分に頭を悩ませていらっしゃる方は少なくないでしょう。
先日、まさにそうしたお悩みを抱えるお客様からご依頼を受け、奈良県香芝市へ空き家の出張査定に伺ってまいりました。
お客様との出会いは、知人の方からのご紹介がご縁でした。
今回は、不動産査定における大切なポイントについて、皆様にご共有できればと思います。
「もう価値がないかもしれない」と諦めかけていた不動産が、思わぬ価値を秘めているかもしれません。
訪問先は閑静な住宅街に佇む「連棟長屋」
査定に伺ったのは、奈良県香芝市の閑静な住宅街。
最寄りの駅からは徒歩15分ほどと、決してアクセスが悪いわけではありません。
しかし、今回の物件は少し特徴的でした。
建物は昭和50年代に建てられた、いわゆる「連棟長屋（れんとうながや）」だったのです。
連棟長屋とは、複数の住戸が壁や柱を共有して連続している建物のこと。
現代風に言うと「テラスハウス」です。
一戸建ての独立性と、集合住宅の経済性を兼ね備えた形態ですが、不動産取引においてはいくつかの注意点が存在します。
例えば、壁や柱が隣家と一体化しているため、解体や大規模な改修工事を行う際には、隣家の所有者様の同意が必要不可欠となるケースが多いのです。
この「隣家との関係性」が、売却や活用のハードルを上げてしまう要因の一つになることもあります。
所有者様の計画と、立ちはだかった「400～500万円」の壁
今回の所有者様は、叔父様からこの物件を相続されたとのことでした。
当初は、ご自身で費用をかけてきれいにリフォームし、賃貸物件として貸し出すことで収益を上げようと考えていらっしゃったそうです。
古き良き建物を再生させ、新たな価値を生み出す。素晴らしい計画です。
しかし、その計画は思わぬ形で頓挫してしまいます。
リフォーム会社に現地を見てもらい、見積もりを取ったところ、思ってもみなかった事実が発覚しました。
「床や柱の、シロアリ被害が深刻です」
経年劣化に加え、長年空き家だったことで管理が行き届かず、湿気などからシロアリが発生してしまったのでしょう。
建物の構造を支える重要な部分が蝕まれていました。
リフォーム業者からは、
・シロアリを駆除する防蟻（ぼうぎ）工事
・腐食した床や柱の修繕・交換
・そして古くなったキッチンや浴室などの水回りの全面入れ替えなど
上記を含めると、総額で400万円から500万円ほどの費用がかかると告げられたそうです。
想定をはるかに超える高額なリフォーム費用。
これでは、賃貸に出して家賃収入を得たとしても、初期投資を回収するまでに一体何十年かかるか分かりません。
所有者様は、泣く泣くリフォームを断念し、「売却」の道を探し始めたのでした。
現地の状態と、他社の厳しい査定結果
実際に私たちが現地を拝見したところ、建物の状態は確かにお世辞にも良いとは言えませんでした。
一歩足を踏み入れると、床の一部は湿気で腐食し、歩くとフカフカと沈み込む箇所があります。
天井を見上げれば、過去に雨漏りがあったことを示すシミが広がり、壁の所々はじゅらく壁が剥がれ落ちて下地が見えてしまっている状態でした。
所有者様は、不安そうな面持ちでこうお話しくださいました。
「実は、Go不動産さんに来てもらう3日前に、自分で探した別の不動産会社にも査定してもらったんです。でも…」
その業者から告げられた査定結果は、所有者様が想定している金額よりずっと低いものでした。
「売却にかかる登記費用などの数万円は、買取代金としてお支払いしますが、それ以上のお金をお渡しすることはできません。実質、無料で引き取るような形です」
つまり、「値段は付かない」という宣告でした。
おそらくその不動産会社は、建物の著しい劣化、シロアリ被害の修繕費用、そして連棟長屋という特殊性から、「商品価値なし」と判断したのでしょう。
解体するにも隣家の同意が必要で手間がかかり、リフォームするには莫大なコストがかかる。
そのリスクと手間を考えた結果、「タダ同然で引き取るのが限界」という結論に至ったのだと推測されます。
この査定結果に、所有者様は深く落胆されたそうです。
「やはり、この家はもう誰にも必要とされない、価値のないものなのか…」
そう思い詰めていた中での、私たちの訪問でした。
Go不動産の査定プロセスと、所有者様の「満面の笑み」
私たちは、実際に現地訪問をする前に、まずはお客様からいただいた情報をもとに、周辺の相場や法規制などを調査する「机上査定」を行います。
しかし、不動産の価値は、データだけで決まるものではありません。
特に、今回のような状態の悪い空き家は、現地をどれだけ詳細に、そして多角的な視点で見ることができるかが、査定額を大きく左右します。
私たちは、時間をかけて建物の調査をしました。
床下の湿気の状態、シロアリ被害がどこまで進行しているか。
柱や梁といった構造躯体の損傷レベル。
雨漏りの原因となっている箇所のおおよその予測と修繕方法の確認。
そして、この物件を「再生」させるとしたら、どのような手法が最適で、どれくらいの費用がかかるのか。
同時に、土地としての価値も正しく評価します。
駅からの距離、周辺環境、道路との接道状況、そして何より、近隣で実際にどのような不動産が、いくらで売買されているのかという「生きたデータ」です。
机上での調査結果と、目で見た現地調査の結果、これらを総合的に分析し、私たちは査定価格を算出しました。
所有者様が固唾をのんで見守る中、お伝えした金額は…
「○○○万円ですね」
その瞬間、所有者様の表情がパッと明るくなり、信じられないといった様子で聞き返されました。
そして、私たちが算出した価格の根拠を一つひとつ丁寧にご説明すると、みるみるうちに笑顔が広がり、最終的には「思っていた価格より高い！嬉しい！」と、満面の笑みを浮かべてくださったのです。
私たちは、単に状態の良い物件を右から左へ仲介するだけではありません。
今回のようなシロアリ被害のある物件や、再建築が難しい物件、いわゆる「訳あり物件」を、どうすれば価値ある不動産に蘇らせることができるか、そのノウハウとネットワークを持っています。
自社でリフォームを手掛ける、あるいは最適なリフォーム業者と提携することでコストを抑える。
連棟長屋の取引における法的な手続きにも精通している。
そして何より、「この土地と建物を、どのようなお客様が求めているか」という出口戦略を明確に描くことができるのです。
他社がリスクと捉えた「建物の古さ」や「連棟長屋」という特性はよくわかりますし、そう判断することは一般的に間違っていないとも思います、
しかし、その不動産の【ポテンシャル】を最大限に活かした場合の評価も検討しなくてはならず、その結果が今回の査定額に繋がりました。
その空き家、「価値がない」と諦めていませんか？
「他社に査定を依頼したら、ほとんど値段が付かなかった」
「シロアリ被害や雨漏りがあり、高額な修繕費を考えると手が出せない」
「長屋や連棟式住宅で、手続きが複雑だと断られてしまった」
そんな、誰もが匙を投げてしまうような「お困り不動産」こそ、私たち株式会社Go不動産にぜひご相談ください。
私たちは、一般的な不動産会社とは一味違う、「訳あり物件」を専門に扱う不動産買取のプロフェッショナルです。
一見すると価値がないように見える物件でも、私たちは独自のノウハウでその不動産が持つ本来の価値や可能性を見出し、適正な価格を提示します。
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お客様の不動産に眠る本当の価値を、私たちが見つけ出します。
【会社紹介】
株式会社Go不動産
株式会社Go不動産は、関西エリア（大阪・兵庫・奈良・京都・滋賀・和歌山）を拠点に、不動産売買、賃貸仲介、買取、リフォーム、管理までをワンストップで手掛ける不動産会社です。
私たちは、「すべての不動産には価値がある」という信念のもと、お客様が抱える様々なお悩みに真摯に向き合います。
特に、他社で断られてしまったような「訳あり物件」の再生を得意としており、相続した空き家、再建築不可物件、連棟長屋、市街化調整区域の不動産など、豊富な専門知識と経験で、お客様の期待を超えるご提案をいたします。
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不動産のプロとして、お客様の利益を第一に考え、誠実な対応をお約束します。
買取り強化エリアの北摂地域をはじめとする大阪府内はもちろん、今回のように奈良県や京都府など、近畿一円の不動産に対応可能です。
不動産に関するお悩みは、どんな些細なことでも構いません。
まずはお気軽に、株式会社Go不動産までお問い合わせください。
【お問い合わせ】 出張査定・ご相談はすべて無料「0円」です。お気軽にお問い合わせください。
株式会社Go不動産
TEL： 06-6155-4564（年中無休）
LINE： ＠gofudosan
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