【関西エリア】売れない不動産（訳あり物件）不動産買取りはGo不動産！大阪・兵庫・奈良など
※画像はイメージ写真です
はじめに：その「訳あり物件」買取りします！
大阪、兵庫、奈良エリアで
「どうしてもうまく売れない不動産」を所有し、頭を悩ませていませんか。
相続したものの、管理に困る奈良のご実家。
離婚や相続を機に共有名義となり、処分について意見がまとまらない兵庫の不動産。
あるいは、大阪の密集地にあり、法律上の制約から建て替えができない物件。
これらは、関西圏の不動産所有者が直面する、決して珍しくない深刻な問題です。
このような物件は、買い手が見つかりにくいだけでなく、所有し続けるだけで固定資産税や管理費といった経済的負担が重くのしかかります。
将来への不安や精神的なストレスは計り知れません。
しかし、どのような問題を抱えた不動産にも、必ず解決策は存在します。
大阪・兵庫・奈良の不動産市場を専門家の視点から、売却困難な物件の種類を体系的に解き明かし、それぞれの状況に応じた具体的かつ実行可能な解決策を提示します。
第1部：あなたの物件はどれ？売却が困難な不動産の種類
「訳あり物件」と一括りにされがちですが、その背景にある問題は多岐にわたります。
問題を正確に理解することが、最適な解決策を見出す第一歩です。
1. 瑕疵（かし）物件の4つの分類
不動産取引における「瑕疵」とは、物件が通常備えているべき品質や性能を欠いている状態を指し、法的に大きく4つに分類されます。
- 心理的瑕疵物件：「事故物件」の真実
物件そのものに物理的な問題はないものの、過去にその場所で起きた出来事（自殺、他殺、長期間放置された孤独死など）が原因で、買主が心理的な抵抗を感じる物件です。
近隣に墓地や反社会的勢力の事務所といった「嫌悪施設」がある場合も含まれます 。
売主にはこれらの事実を買主に伝える「告知義務」があり、特に 不動産売買では、何年経過してもこの義務は消滅しません。 - 物理的瑕疵物件：目に見える、あるいは隠れた欠陥
土地や建物自体に存在する物理的な欠陥や不具合です 。
雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きといった建物の問題から、土壌汚染や地中にコンクリートガラなどが埋まっている土地の問題まで様々です。 - 法的瑕疵物件：法律が利用を妨げるケース
建築基準法などの法律に違反しており、利用や改築が制限される物件です 。
関西の古い市街地で特に問題となるのが「再建築不可物件」です。
これは、建物の敷地が「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という「接道義務」を満たしていないために、今ある建物を壊しても新しい家を建てられない土地のことです。
再建築できないため資産価値が著しく低く、住宅ローンも組めないため、一般の買い手を見つけるのは極めて困難です。 - 環境的瑕疵物件：周辺環境に起因する問題
物件自体に問題はなくとも、周辺の工場や幹線道路による騒音・振動・悪臭などが快適な生活を妨げるケースです。
2. 状況が売却を阻むケース
法的な瑕疵以外にも、権利関係などが売却を困難にすることがあります。
- 共有名義：相続が引き起こす「合意形成の罠」
一つの不動産を複数人で所有している状態です。
特に相続で発生しやすく、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が不可欠という大きな壁があります。
一人でも反対したり、連絡が取れなかったりするだけで不動産全体での売却は進みません。
自己の持分のみを売却することも可能ではありますが、価格が急激に安くなるため、現実的ではありません。
また、世代を重ねるごとに共有者が増え、面識のない親戚同士で合意形成が必要になるなど、問題は深刻化しがちです。 - 借地権付き建物：他人の土地に建つ家の売却
建物は自分のものでも、土地は地主から借りている物件です。
売却や建て替えには地主の承諾が必要で、承諾料がかかるのが一般的です。
また、毎月の地代や更新料の負担、住宅ローンが借りにくいといった問題もあります。
関西圏では、相続をきっかけにこれらの問題が複雑に絡み合っているケースが少なくありません。
例えば、相続で「共有名義」になった実家が「空き家」となり、管理不足で「物理的瑕疵」が発生し、調べてみたら「再建築不可物件」だった、という具合です。
しかし、大阪のように、こうした物件を専門に扱う成熟した市場も存在します。
諦める必要はないのです。
第2部：売却を成功させるための戦略的アプローチ
物件の問題を特定したら、次は解決策です。
所有者の状況に応じて最適なアプローチは異なります。
1. 分かれ道：「仲介」と「買取」の比較
売却困難な不動産を手放す際、最も重要な決断が「仲介」と「買取」の選択です。
- 仲介: 不動産会社に買主を探してもらう一般的な方法。
高く売れる可能性がありますが、時間がかかり、売れないリスクもあります。 - 買取: 不動産会社が直接買主となって物件を買い取る方法。
深刻な問題を抱えた物件を、迅速かつ確実に売却したい場合に最適です。
表：売却困難物件における「仲介」と「買取」の比較
| 項目 | 仲介 | 買取 |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格より低い |
| 売却期間 | 不確定（1年以上の可能性もあり） | 迅速（最短数日～1ヶ月） |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 免除されることが多い |
| 手間・労力 | 多い（修繕、清掃、内覧対応） | 少ない（現状のまま売却可能） |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
売却困難な物件の所有者にとって、「買取」は単に早いだけの選択肢ではありません。
最大のメリットは「契約不適合責任」を免除できる点です。
これは、売却後に物件の欠陥が見つかった場合に売主が負う責任のことで、古い家ほどリスクが高まります。
買取なら、この将来的な紛争リスクを完全に断ち切ることができ、金銭的な価値以上に「安心」を手に入れることができるため、精神的負担は緩和されます。
2. 個別課題への最適解
- 空き家・古家：解体すべきか、そのまま売るべきか？
「古家付き」で売れば解体費用はかかりませんが、売主は建物の責任を負います。
一方、「更地」にすれば建物の責任を負うことはありませんが、高額な解体費用がかかる上、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという重大なリスクがあります。
売却の目処が立たないまま安易に解体するのは危険です。 - 共有名義の解消法
まずは共有者全員での話し合いが基本です。
まとまらなければ、自分の持分だけを専門の買取業者に売却する方法もあります。
最終手段としては、裁判所に分割を求める「共有物分割請求訴訟」がありますが、弁護士に相談するだけでも交渉が進むこともあります。 - 行政の支援制度について
自治体によっては「空き家バンク」や、改修費用の補助金制度などが存在します。
しかし、これらは所有者が自ら活用することが前提の場合があり、売却を考えている場合には条件が合わない可能性もありますので、利用の際は内容をよく確認しましょう。
第3部：売主が知るべき重大な法的義務「契約不適合責任」
2020年の民法改正で、売主の責任はより重くなりました。
「契約不適合責任」とは、売却した不動産が契約書に記載された内容と異なる状態だった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、契約書に記載のない雨漏りが引き渡し後に発覚した場合、買主は売主に対して修繕や代金の減額、損害賠償などを請求できます。
この責任から身を守る最善の方法は、物件の欠点をすべて事前に調査し、売買契約書に明確に記載して買主の合意を得ることです。
そして、前述の通り、専門の不動産会社による「買取」であれば、この責任を免除する「免責特約」を設けることが一般的です。
これにより、売主は引き渡し後の予期せぬトラブルから完全に解放され、安心して取引を終えることができます。
第4部：データで見る関西の空き家事情
関西圏の空き家問題は深刻です。
これは個人の問題だけでなく、地域社会全体の課題となっています。
- 全国と関西の比較: 日本の空き家率は年々上昇し、2023年には過去最高の13.8%に達しました。
近畿大都市圏の空き家率は全国平均を上回る水準で推移しており、問題がより深刻であることがわかります。 - 府県別の状況: 兵庫県では2023年の空き家率が13.8%に達し、特に淡路地域では23.8%と、4軒に1軒以上が空き家という状況です。
これらのデータは、問題を先送りにせず、早期に行動を起こすことの重要性を示しています。
結論：専門家との連携で、確実な一歩を
売却が困難な「訳あり物件」も、問題を正確に把握し、ご自身の状況に合った戦略を選べば、必ず売却できます。
特に大阪、兵庫、奈良エリアの不動産所有者様にとって、専門の不動産会社による「買取」は、スピード、確実性、そして何よりも売却後の法的責任から解放されるという絶大な安心感を提供する、極めて有効な手段です。
契約不適合責任のリスクや複雑な権利関係の調整など、これらの課題を一人で乗り越えるのは容易ではありません。専門家の知識と経験を活用することが、最良の結果を得るための最短距離です。
株式会社Go不動産のご紹介
株式会社Go不動産は、関西エリア（大阪・兵庫・奈良・京都・和歌山）の不動産のお悩み相談や、売却サポート、買取りなどの業務を行なう専門家です。
私たちは、空き家、相続物件、事故物件、再建築不可物件といった、いわゆる「訳あり物件」の買取を専門としています。
不動産賃貸業から任意売却、競売まで、多様な不動産取引を経験してきたスタッフが、お客様一人ひとりのご事情を丁寧にお伺いします。
Go不動産の強み
- 最短2日のスピード現金化：お急ぎの場合でも迅速に対応します。
- 仲介手数料は0円：弊社が直接買い取るため、余計な費用はかかりません。
- 現状のままでOK「まるごと買取パック」：ゴミ屋敷や家財が残ったままでも、片付け不要でそのまま買い取ります。
- どんな物件もご相談ください：他社で断られた物件でも諦めないでください。
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