大阪市天王寺区　不動産の売却・買取り・第三の選択「賃貸運用」

大阪市天王寺区
マンションなどの相続と、賃貸運用に関する市場調査レポート

※画像はイメージ写真です

1. はじめに：調査の要約と全体像

大阪市、特に天王寺区において、不動産の相続や管理を取り巻く環境は、今とても複雑な状況にあります。
本レポートでは、近畿地方のマンション市場の動きや、大阪市・天王寺区の住宅データ、そして国の空き家対策や相続に関する最新情報をまとめ、マンションや戸建てなどをお持ちの方に係るデータの収集と分析を行いました。

今回の調査で分かった重要な事実は、
「大阪市のマンション価格は約10年間（39期連続）上がり続けているにもかかわらず、相続の手続きや準備がうまくいかず、結果として空き家が増えてしまっている可能性がある」
という現状です。
生活に便利で人気のある天王寺区でさえ、2018年から2023年の間に空き家の数は29.3%も増えています。
これは「住みたい人がいない」から空いているのではありません。
相続の手続きが複雑だったり、生前の準備が足りなかったり、古いマンションの管理が難しくなったりしていることが原因で、「意図せず空き家になってしまっている」ものが含まれていると考えられるからです。

さらに、法律のルールも大きく変わっています。
「空き家対策特別措置法」の改正により、戸建て等の空き家に対する締め付けが厳しくなっています。
マンションの一室については、この法律による直接的な増税リスクは低いものの、管理組合による法的措置（競売など）や損害賠償のリスクは依然として高く、放置することは許されません。
また、大阪府の計画では、一人暮らしの高齢者が増えていることや、認知症への対策が必要であることが強調されており、これからの賃貸経営では「高齢者や認知症の方への対応」が避けられない条件となることが分かっています。

本レポートでは、これらの様々な事情を解き明かし、天王寺区の不動産をお持ちの方（および将来相続する方）が「資産を守り」「収益を最大にする」ためにどうすればよいかを検討していきます。

2. 近畿地方と大阪市の不動産市場の動き

天王寺区の状況を正しく知るためには、まず近畿地方全体の動きと、その中での大阪市の立ち位置を理解する必要があります。
データを見ると、都市部は成長していますが、郊外は停滞しており、二極化が進んでいます。

2.1. 中古マンション市場は好調で、価格も上がり続けている

近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）のデータによると、近畿地方の中古マンション市場はとても好調です。
2025年4月から6月の間に売買が成立した件数は5,217件で、前の年の同じ時期と比べて24.7%増えており、7期連続で増加しています。
近畿地方のすべての地域で取引が増えており、売買が活発になっていることがわかります。

しかし、価格については地域によって差があります。
近畿地方全体の中古マンションの平均価格は3,015万円で、わずかに下がりました。
これは主に郊外エリアの価格が調整されたためです。これに対して、大阪市内は全く違う動きを見せています。

• 大阪市の一人勝ち状態: 大阪市の中古マンション価格は、2015年の終わり頃から数えて39期連続（約10年間）で上がり続けています。
• 資産価値の違い: 郊外などが値下がり傾向にある中で、大阪市の中心部におけるマンション取引は依然として強く、資産としての価値が非常に高いことが証明されています。

天王寺区のような大阪市中心部のマンションをお持ちの方にとって、相続した資産が「お荷物」ではなく、利益を生む「優良な資産」であることを意味します。
しかし、これは同時に、相続税が高くなったり、遺産分割の際に他の相続人に支払うお金が高額になったりするリスクにもなり得ます。

2.2. 不動産価格指数から見る資産ごとの違い

国土交通省が発表している「不動産価格指数（令和7年1月分）」を見ると、マンションという資産の強さがさらによく分かります。
この指数は、2010年の平均価格を「100」として、現在の価格がどれくらいになったかを表すものです。

以下の表を見ると、大阪府のマンション価格指数は「208.7」となっており、基準となる2010年（100.0）と比較して、価値が2倍以上になっていることが明確に分かります。

表 1: 不動産価格指数（住宅）の推移（2010年平均＝100とした場合）

出典: 国土交通省 不動産価格指数（2010年平均を100として算出）

この表が示す通り、大阪府におけるマンションの資産価値の上昇率は、土地や戸建てと比べても圧倒的です。
天王寺区の不動産相続においては、土地や戸建よりも、マンションの方が資産価値の変動が大きく、家計に与える影響が大きいことを知っておく必要があります。

2.3. 気をつけておきたい「将来のリスク」

今はマンション価格が好調ですが、この状況がいつまで続くかは分かりません。
専門家のレポートでは、特に以下の2点に注意が必要だと言われています。

• 海外の経済が悪くなること
  アメリカなどが高い関税（輸入品への税金）をかける政策を行うと、日本の輸出企業の儲けが減り、関西全体の景気が悪くなる可能性があります。
  景気が悪くなれば、マンションを買う人も減ってしまいます。
• ローンの金利（利息）が上がること
  今は低い金利でローンを組めますが、国の借金や円安の影響で、将来的には金利が上がる可能性があります。
  金利が上がると、マンションを買いたい人がローンを借りにくくなり、購入を諦める人が増えます。
  そうなると、今の「マンション価格の上昇」も止まってしまうかもしれません。

天王寺区のマンションは今、「売り手にとって有利な状況」ですが、これがずっと続くとは限りません。
状況が変わって価格が下がり始める前に、決断することが大切です。

3. 天王寺区の住宅事情と人口の変化

大阪市内でも特に学校が多く、交通の要所でもある天王寺区の住宅事情は、バランスが崩れつつある兆候を示しています。
令和5年の調査結果から、天王寺区の変化を読み解きます。

3.1. 家は増えているのに、空き家も急増している

天王寺区では、近年の再開発ブームで新しい住宅がたくさん作られています。
2018年から2023年の5年間で、区内の住宅総数は約15%（6,930戸）増えました。
これは大阪市全体の増加率（9%）を大きく上回り、中央区や西区といった中心部に次ぐ高い水準です。

しかし、家が増えた数に対して、住む世帯の増加数は追いついていません。
この差が、そのまま空き家の増加につながっています。

表 2: 天王寺区の住宅・空き家データ（2018年 と 2023年の比較）

出典: 令和5年住宅・土地統計調査結果（確報）＜大阪市＞

衝撃的なのは、空き家の数が29.3%も増えている点です。これは大阪市24区の中で最も高い増加率です。
通常、人気エリアである天王寺区で空き家が急増するのは不思議に思えます。
しかし、これは「新築マンションがどんどん建っている」一方で、「古いマンションが市場に出回らずに放置されている」という二重構造が原因だと考えられます。

3.2. ほとんどがマンション（共同住宅）

大阪市の住宅事情を理解する上で、マンションの割合はとても重要です。
大阪市全体でのマンション率は75.1%に達しており、全国平均の約45%を大きく上回っています。
特に、天王寺区を含む中心部ではこの傾向が強く、天王寺区の家の大部分はマンションです。

さらに、建物の高層化も進んでいます。市内全体で11階建て以上のマンションは全体の約4割を占めています。
これは、天王寺区における「相続」や「空き家問題」の実態が、戸建住宅の問題だけではなく、「分譲マンションの管理と引き継ぎの問題」もあることを意味します。

4. なぜ相続で空き家になるのか？

天王寺区で急増する空き家の背景には、どのような理由があるのでしょうか。
国の調査データから、相続が空き家発生の最大のきっかけであることが確認できます。

4.1. 空き家を取得した一番の理由は「相続」

全国的なデータにおいて、空き家を取得した経緯で最も多いのは「相続」であり、その割合は約6割（57.9%）に達します。
また、空き家になった直接的な原因としても、「持ち主が亡くなったこと」が約6割を占めています。
天王寺区においても、古くからの居住者が亡くなり、その子供世代（多くは区外や市外に住んでいる）がマンションを相続するケースが典型的であると考えられます。

4.2. 「話し合い」不足が資産を凍結させる

相続が起きる前の「準備」の有無が、その後の空き家の運命を決めているという重要なデータがあります。

• 事前の対策: 相続した空き家の持ち主のうち、相続前に対策（親族との話し合い等）をしていたのはわずか23.0%に過ぎません。
• 対策の効果: 相続前に話し合いなどの対策をしなかった家庭は、対策をした家庭と比べて、物件を何も活用せず「空き家のまま持ち続ける」割合が約1.5倍高くなっています。

これは、天王寺区のマンションをお持ちの方に対して、「生前の家族会議」や「資産の確認」を勧めることが、空き家を防ぐ最も効果的な手段であることを示しています。

4.3. 「どうしていいか分からない」状態

「使う予定のない空き家」を持っている人の意識調査では、約4割が「今後も空き家（物置含む）として持っておく」と答えています。
一方で、「取り壊したい」や「売りたい」と考えている人も4割弱います。
しかし、実際の行動はなかなか進みません。直近1年間で空き家状態が解消された割合は約15%にとどまっています。

マンションの場合、「個人の判断だけで取り壊す」ことは不可能です。
そのため、天王寺区のマンション所有者にとっての選択肢は実質的に「貸す」か「売る」かに絞られます。それにも関わらず行動が起こされないのは、遺品整理の負担や、リフォーム費用の捻出、いくらで売れるのか分からないといった悩みがあるためです。

5. 「建物と持ち主の高齢化」という危機

マンション相続における最大のリスクは、建物が古くなることと、持ち主が高齢化することの2つが同時に進む「二つの老い」問題です。

5.1. 古いマンションの急増

国の資料によれば、築40年を超えるマンションは現在約81万戸ですが、10年後には約2.4倍、20年後には約4.5倍へと爆発的に増える見込みです。
天王寺区は歴史ある住宅地であるため、1970年代から80年代に建てられたマンションも多くあります。
相続された空き家のデータを見ても、7割超が1980年以前（古い耐震基準の時期）に建てられたものです。

5.2. 建物の劣化と修繕積立金の不足

相続したマンションが抱える物理的な問題は深刻です。

• 劣化状況: 相続された空き家の約半数（47.1%）に部分的な破損があり、約2割には構造上の不具合があるとされています。
• 修繕不足: 築40年以上のマンションの約4割で、適切な大規模修繕ができていない可能性があります。

修繕積立金の不足は、空き家問題と深く関係しています。持ち主が不明だったり空き家だったりして管理費・修繕積立金が支払われないと、必要な修理が行えず、さらに資産価値が下がるという「悪循環」に陥ります。

5.3. 建替えのハードル

「古くなったら建て替えればよい」という期待は、現実的ではありません。
マンション建替えの実績はごくわずかです。 建替えには持ち主の4/5以上の合意が必要であり、高齢化して年金暮らしの住民が多い中で、多額の追加費用がかかる建替えを決めることは極めて困難です。
したがって、天王寺区の古いマンションを相続する場合、「将来建て替えて利益が出る」ことを過度に期待するのは危険で、今の建物で賃貸運用するか、早めに売却するのが現実的な出口戦略となります。

6. 法律が変わった：持ち主への圧力

行政は、「放置していてもなんとかなる」という態度を許さない方針へと大きく舵を切っています。
法律の改正は、マンション所有者にとっても無視できない影響を与えます。

6.1. 「管理不全空家」とマンション特有の事情

「空き家対策特別措置法」の改正により、「管理不全空家」に指定されると固定資産税の優遇措置が解除される（実質負担が約4倍になる）という話を聞いたことがあるかもしれません。
しかし、分譲マンションの一室（区分所有建物）については、建物全体が空き家でない限り、この法律による「特定空家」等の指定を受けることは原則としてありません。

だからといって、リスクがないわけではありません。
マンションにおいて「管理不全」は、管理組合がきちんと機能しておらず、マンションとしての資産価値や機能を損なってしまっている状態がマンションの管理保全となる可能性があります。 こうした状態を放置すると、マンション特有の以下のようなリスクに直面します。

• 管理組合による競売（けいばい）請求
  管理費や修繕積立金を滞納し続けたり、ゴミ屋敷化して悪臭などで近隣に著しい迷惑をかけたりした場合、管理組合は法律（区分所有法59条）に基づいて、その部屋を強制的に競売にかける訴えを起こすことができます。 「税金が上がらないなら放置でもいい」と思っていると、最悪の場合、資産そのものを強制的に失うことになります。
• 損害賠償のリスク
  管理不全により、例えば水道管が破裂して下の階に水漏れを起こしたり、ベランダから物が落ちて怪我をさせたりした場合、所有者に多額の損害賠償責任が発生します。

7. 高齢化社会における賃貸戦略

天王寺区でマンションを貸す場合、借り手として「高齢者」を避けて通ることはできません。
大阪府のデータに基づき、リスクを抑えながら需要を取り込む戦略が求められます。

7.1. 避けられない「借り手の高齢化」

大阪府の高齢者人口は、2040年に向けて増加が続く見込みです。
特に重要なのは、「一人暮らしの高齢者」の割合が高いという大阪府の特徴です。
家族と同居できない高齢者が増える中、彼らの住まいの確保は急務となっています。
また、介護が必要な人の割合も大阪府は全国で最も高く、特に軽度の認定率が高い傾向にあります。
これは、「見守り」や「生活支援」があれば自宅で暮らせる人がたくさんいることを示しています。

7.2. 家主の不安と解決策

不動産業者への調査では、家主から高齢者の入居を断られた経験がある割合は約3割に上ります。
理由は「孤独死などの不安」「家賃支払いの不安」などが主です。
しかし、若者が減る中、高齢者を拒否し続ければ空室は埋まりません。

そこで、大阪府や国が進める支援策の活用や、孤独死などが起きた際に、賃貸オーナーの手続きを代行、遺品整理や清掃費用、空室の家賃補填してくれる保証会社のプランの加入などを検討することがリスク管理の鍵となります。

7.3. バリアフリー化の必要性

大阪府は、認知症の人も地域で暮らせる社会を目指しています。
賃貸物件においても、手すりの設置や段差の解消といったバリアフリー化は必須になりつつあります。
大阪府のデータでは、高齢者が住む家でバリアフリー化されている割合は低く、特に完全にバリアフリー化された家はごくわずかです。
相続した古いマンションをリフォームする際、これらの改修を行うことは、他の物件との差別化になり、地域によっては補助などが受けられる可能性もあるため、空室期間の短縮や、入居率の向上につながる効果的な投資と言えます。

8. 提案：天王寺区のマンションをお持ちの方へ

以上の分析に基づき、天王寺区のマンションをお持ちの方（および将来相続する方）に向けた具体的な行動プランを提案します。

8.1. ステップ1：相続前の「資産確認」と「家族会議」

• リスクを知る: 「何も対策しないと、空き家になる確率は1.5倍になる」というデータを直視しましょう。
• 耐震性の確認: 1981年以前の物件であれば、耐震診断を受けているか確認しましょう。
• 意思決定: 「誰が住むのか」「貸すのか」「売るのか」を、元気なうちに話し合って、ある程度の方向性を家族で事前に検討し、記録に残しましょう。

8.2. ステップ2：相続直後の「スピード勝負」

• 早めの売却: 自分で住む予定も貸す予定もない場合、大阪市のマンション価格が約10年間上がり続けている現実がある今のうちに現金化することも一つの選択肢です。
• 管理の徹底: 特に戸建て・長屋物件の場合には、遠方に住んでいても、換気や清掃の手配を行い、「管理不全空家」に指定されて税金が高くならないよう維持管理を徹底しましょう。

8.3. ステップ3：貸す場合の「高齢者対応モデル」

• ターゲット設定: 一人暮らしの高齢者を主な借り手と考えることも非常に重要です。天王寺区の便利さ（病院やお店へのアクセス）は高齢者にとって最大の魅力です。
• 国・行政の制度活用: 住宅セーフティネット制度や、見守りサービスなど、利用できそうな制度の趣旨と要件を理解し、導入を検討・確認しましょう。
• 入居者の保証会社加入: 現代の賃貸物件の入居条件には、家賃保証会社の保証プランへの加入は必須条件となっているところがほとんどです。賃貸オーナーは入居者が加入することになる保証プランがどのようなものなのか、また、高齢者が入居する場合のリスクに対応できるプランであるかを確認する必要があります。

8.4. エリアの特性を活かした「転用」

• もし規制が緩和されているエリア（マンションの場合管理規約も確認必須）であれば、住居以外の用途（事務所やサロンなど）への転用も検討してみましょう。

9. 結論

大阪市天王寺区のマンション市場は、「価格が高騰している」という明るい面と、「相続がうまくいかず空き家が急増している」という暗い面が混在しています。
データは、需要はあるのに、持ち主側の準備不足やミスマッチが原因で損をしていることを示しています。

今後、行政による「空き家への課税強化」と、「高齢者支援の充実」という政策はさらに進みます。
持ち主にとって、「とりあえず空き家のままにしておく」という選択肢は、経済的に見て損でしかありません。

価値の高い天王寺区のマンションだからこそ、早めに売却して利益を確定させるか、高齢者の需要を取り込んで安定した家賃収入を得るか、自ら動いて決断することが求められています。

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