堺市堺区 成年被後見人の不動産買取り
堺市堺区 成年被後見人の不動産買取り
※画像はイメージ写真です
ご相談の経緯：司法書士である後見人からのご依頼
ある日、以前ご相談をいただいたことのある司法書士の先生から、一本のお電話をいただきました。
「成年被後見人の方が所有するご自宅の売却について相談したいのですが…」。
大阪府堺市で実際にあったご相談です。
ご依頼主は、被後見人様の財産を管理されている司法書士の先生ご本人でした。
成年後見制度を利用した不動産売却は、通常の売却とは異なり、家庭裁判所の許可が必要になるなど、専門的な知識と手続きが求められます。
特に、売却対象の不動産に何らかの問題があった場合、その難易度はさらに跳ね上がります。
今回は、この司法書士の先生からご依頼いただいた堺市堺区の事例をもとに、成年被後見人の方が所有する「訳あり不動産」を、株式会社Go不動産が買取りさせていただいた経緯をお話しします。
不動産売却でお悩みの後見人（親族の方、司法書士の先生、弁護士の先生など）の方にとってお役に立てれば幸いです。
そもそも「成年後見制度」とは？
ここで、成年後見制度について簡単にご説明します。
この制度は、認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な方々を、法律的に保護し、支援するための制度です。
判断能力の差異により、「補助」「保佐」「後見」と分かれ、今回はこの中の「後見」に該当する方が所有者様でした。
家庭裁判所によって選ばれた成年後見人（親族の方、弁護士の先生、司法書士の先生など）が、本人の代わりに財産管理や契約などの法律行為を行います。
不動産の売却は、ご本人にとって非常に重要な財産処分行為にあたるため、後見人が単独で判断することはできず、原則として家庭裁判所の許可が必要となります。
特に、今回のように被後見人の方がお住まいだった「居住用不動産」を売却する場合は、その方の生活基盤を失わせることになるため、より慎重な判断が求められ、家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」を必ず得なければなりません。
この許可を得るためには、なぜ売却が必要なのかという理由を明確にし、売買契約書案や複数の不動産会社からの査定書などを添付した申立書を裁判所に提出する必要があります。
現地調査で発覚した、深刻な「越境」問題
ご相談いただいた物件は、堺市堺区に建つ一戸建て住宅。
昭和40年代に建築された木造家屋で、長年、所有者である被後見人の方が大切にお住まいでした。
後見人である司法書士の先生と、所有者の従姉妹にあたるご親族様にお立ち会いいただき、早速現地調査を開始しました。
室内は残置物もキレイに片付けられており、掃除も行き届いていました。
経年による水回り設備の劣化や、一部補修が必要な箇所は見受けられましたが、築年数を考えれば非常に良好な状態です。
しかし、問題は建物の外部を調査しているときに発覚しました。
敷地の境界を示す「境界鋲」を確認したところ、建物が明らかに隣の土地にはみ出して建っている、いわゆる「越境」の状態だったのです。
一般的によく見る「越境が確認される現場」は、雨どいや、軒などが一部（数センチ程度が多い）越境していたり、伸びた草木が隣地に越境しているものですが、今回の越境は「建物自体が越境して建っている」状態でした。
なぜ越境が起きたのか？その経緯と売却におけるリスク
後見人の司法書士の先生と従姉妹の方にこの事実をお伝えし、事情を伺うと、おおよそ推測することができました。
元々この土地は、左右両隣地と本敷地は合わせて一筆の大きな土地であり（現在は３つの土地に分かれている）、現在の所有者の所有者の父親の代に、ご兄弟で三つに分筆（一つの土地を複数に分ける登記）したという経緯があったのです。
つまり、土地を均等に分けた結果、もともと建っていた建物が新しい境界線をまたいでしまう形となり、その状態が何十年も続いてきた可能性が高いということでした。
現在両隣地は親族の方ではなく別の方が所有されており、後見人である司法書士の先生が知る限り、これまで隣地所有者から越境に関するクレームなどは一切なく、従姉妹の方もそのような話は聞いたことがないとのことでした。
しかし、口頭での約束や暗黙の了解があったとしても、それが法的な効力を持つとは限りません。
通常、このようなケースでは、隣地所有者との間で「将来、建物を建て替える際には越境を解消します」といった内容の「覚書」を交わしていることがあります。
この覚書があれば、買主も将来の見通しが立つため、売買の前提条件をクリアできます。
しかし、ご本人である所有者は意思確認ができない状態のため、覚書の有無を確認する術がありません。
この「越境」という状態は、不動産売却において非常に大きなリスクとなります。
なぜなら、買主は越境している部分について、いつ隣地から撤去を求められるか分からないという不安を抱えることになるからです。
民法上、土地の所有者は、自己の土地所有権を侵害する者に対して、妨害の排除を請求することができます。
つまり、隣地の新しい所有者が「越境している部分を撤去してください」と要求してきた場合、買主はそれに従わざるを得ず、多額の費用負担が発生する可能性があるのです。
このようなリスクのある不動産を、一般の個人の方へ売却した場合、契約不適合責任などの損害賠償請求権が発生する可能性があるため、売却をするには現状を調査し、是正する必要があるかどうかの判断をするための、時間と手間、費用がかかることになります。
「仲介」ではなく「買取り」が最善策である理由
このまま通常の「仲介」で売却活動を進めるには、売主（被後見人）のリスクがあまりにも高すぎます。
問題を解決するためには、土地家屋調査士に依頼して正確な測量を行い、隣地所有者の協力のもと、境界を確定させ、場合によっては越境部分を物理的に解消（建物を削るなど）し、建物の修補・補強工事を行ない、変更登記まで行う必要があります。
これには多大な時間と費用、そして隣地所有者との煩雑な交渉が不可欠であり、売却の難易度は非常に高くなります。
そこで私たちは、後見人である司法書士の先生とご親族様に、株式会社Go不動産による「買取り」をご提案させていただきました。
買取りであれば、越境しているという現状のまま、弊社が買主となります。
- 迅速な現金化が可能: 買主を探す必要がないため、短期間で売買契約から決済まで進めることができます。
家庭裁判所への許可申立てもスムーズに進められます。 - 売主の契約不適合責任が免責される: 通常の仲介では、売却後に物件に隠れた欠陥（瑕疵）が見つかった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任」が問われます。
しかし、買主が宅建業者である弊社の場合、この責任を免責する特約を設けることが一般的です。
将来的なトラブルの心配がありません。 - 隣地との交渉が不要: 越境問題に関する隣地との交渉や調整は、すべて買主である弊社が引き継ぎます。
売主様や後見人様が煩わしい交渉に巻き込まれることは一切ありません。
もちろん、買取り価格は、これらのリスクや問題解決にかかる費用を弊社が負担することを前提とするため、一般市場での想定売却価格（仲介価格）よりも低くなる傾向があります。
しかし、その場で概算の査定金額をご提示したところ、司法書士の先生もご親族様も、売却までのスピード感やリスク回避のメリットを考慮され、ご納得いただけたご様子でした。
後日、「ぜひ買取りで話を進めたい」と正式なご依頼をいただき、無事に売買契約を締結するに至りました。
「訳あり物件」こそ、専門家の腕の見せ所です
今回の事例のように、建物が越境している、その経緯も書類で確認できない、といった複雑な問題を抱える不動産は、いわゆる「訳あり物件」と呼ばれます。
問題のないキレイな不動産であれば、多くの不動産会社が対応可能でしょう。
しかし、このような法的な権利関係や物理的な問題を抱えた物件の売却は、専門的な知識と経験、そして問題解決能力がなければ、前に進めることすら困難です。
株式会社Go不動産は、このような「訳あり物件」の再生を得意とし、豊富な実績とノウハウを蓄積しています。
成年後見制度をご利用されている後見人の方からの査定のご依頼やご相談も、もちろん無料で承っております。
大阪、堺市で被後見人様の不動産売却にお困りでしたら、ぜひ一度、株式会社Go不動産にお声がけください。
いつでもお気軽にご連絡をお待ちしております。
株式会社Go不動産のご紹介
株式会社Go不動産では、不動産仲介はもちろん、今回のようなケースでの不動産買取り業務を積極的に行なっております。
ご自身やご親族が所有する不動産の処分にお困りではありませんか？
例えば、
【誰も住まなくなったご実家】
【雨漏りがひどく傷みの激しい空き家】
【管理が行き届かず草木が隣地に越境してしまっている土地】
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など、どのような状態の不動産でも、弊社が直接買主となり、買い取らせていただくことが可能です。
「こんな状態では売れないだろう」と諦めてしまう前に、ぜひ一度ご相談ください。
「訳あり物件」でも全く問題ございません。
成年後見制度をご利用の後見人様（ご親族・弁護士・司法書士など）からのご依頼も大歓迎です！
家庭裁判所への提出書類の準備でお困りの後見人の皆様を、弊社は全力でサポートいたします。
- 「複数の不動産会社に査定依頼したけど、返答がなくそのままになってしまっている…」
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このようなお困りの状況でも、弊社は迅速かつ丁寧に対応し、無料でのご相談・査定を承ります。
ぜひ、お気軽にご連絡下さい！
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