不動産売却の際に相談する内容とは

完全チェックリストで後悔しない売却を

「そろそろ、この家を売却しようか」

そう考え始めたとき、多くの人が最初に直面するのが
「不動産会社に何をどう相談すればいいのか？」という疑問です。
不動産売却は、人生で何度も経験することではないため、不安や戸惑いを感じるのは当然のこと。
しかし、最初の相談で的確な質問ができるかどうかで、その後の売却活動の質、ひいては売却価格や期間が大きく変わってくることも事実です。

この記事では、不動産売却を成功に導くために、不動産会社との初回相談で確認すべき内容を、チェックリスト形式で解説します。
査定価格の根拠から、具体的な販売戦略、見落としがちな費用や税金の話までを簡潔に解説しますので、不動産会社との話にご活用ください。

不動産売却相談・完全チェックリスト

これからご紹介するチェックリストは、不動産会社との相談をスムーズかつ有意義に進めるための道しるべです。
すべての項目を一度に質問する必要はありませんが、事前に目を通し、ご自身の状況に合わせて優先順位をつけて活用してください。

【フェーズ1】査定・価格・戦略の確認

売却の第一歩は、所有する不動産の価値を正確に把握することです。
査定価格は不動産会社によって差が出ることがあるため、その根拠を多角的に確認し、納得のいく売出価格を設定することが重要です。

チェック項目	確認すべき具体的な質問例
査定価格の根拠	・ご提示いただいた査定価格の具体的な算出根拠を教えてください。（取引事例比較法、原価法など、どの評価方法を重視しましたか？） ・参考にされた近隣の成約事例（実際に売れた価格）を3件ほど具体的に教えていただけますか？ ・私の物件のどのような点がプラス評価、マイナス評価につながりましたか？（例：日当たり、眺望、室内の状態、管理状況、周辺環境の変化など）
査定方法	・今回の査定は「机上査定」ですか、それとも「訪問査定」ですか？より正確な価格を知るために、訪問査定をお願いできますか？
売出価格の戦略	・この査定価格を基に、どのような売出価格を設定するのが適切だとお考えですか？その理由も教えてください。 ・価格交渉が入ることを見越した価格設定になっていますか？どの程度の値引き交渉を想定すべきでしょうか？
査定に必要な書類	・正確な査定のために、事前に準備しておくべき書類は何ですか？（登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、間取り図、測量図など）

【フェーズ2】売却活動・販売戦略の確認

どのような戦略で、誰に、どのように物件をアピールしていくのかは、売却期間や最終的な成約価格に直結します。
不動産会社の具体的な活動計画を確認し、売主と不動産会社の間で共通認識を持つことが成功の鍵です。

チェック項目	確認すべき具体的な質問例
広告・宣伝活動	・どのような広告媒体を利用して販売活動を行いますか？（不動産ポータルサイト、自社ウェブサイト、新聞折込チラシ、SNSなど） ・広告を掲載するポータルサイトはどこですか？（例：SUUMO、LIFULL HOME’Sなど） ・レインズ（不動産流通標準情報システム）にはいつ、どのように登録しますか？登録後、その証明書をいただけますか？
販売ターゲット	・この物件は、どのような層（単身者、ファミリー、投資家など）に最も響くと思われますか？ ・そのターゲット層に向けて、物件のどのような点を最も強くアピールしますか？
内覧・オープンハウス	・内覧の対応はどのように行いますか？（居住中の場合のスケジュール調整、案内の方法など） ・オープンハウスの実施は有効だと思いますか？実施する場合の具体的な計画（頻度、告知方法など）を教えてください。
進捗報告	・売却活動の進捗状況は、どのくらいの頻度で、どのような方法（電話、メール、書面など）で報告していただけますか？ ・報告にはどのような内容が含まれますか？（問い合わせ件数、広告の反響、内覧者の具体的な感想や検討状況など）

【フェーズ3】契約・費用・税金の確認

契約内容や、売却に伴って発生する費用・税金について事前に正確に理解しておくことで、後のトラブルを防ぎ、手元に残る資金を正確に把握することができます。

チェック項目	確認すべき具体的な質問例
媒介契約の種類	・媒介契約にはどのような種類がありますか？（専属専任媒介、専任媒介、一般媒介） ・それぞれのメリット・デメリットを、私の状況に合わせて説明してください。 ・私の希望（売却希望時期、物件の特性など）には、どの契約形態が最も適しているとお考えですか？
仲介手数料	・仲介手数料はいくらですか？その計算方法と支払い時期（例：契約時と引渡し時に半金ずつなど）を教えてください。 ・仲介手数料以外に、貴社に支払う成功報酬や特別な広告費用などは発生しますか？
諸費用	・売却には、仲介手数料以外にどのような諸費用（印紙税、抵当権抹消登記費用、住宅ローン一括返済手数料など）がかかりますか？ ・それぞれの費用の概算金額と支払い時期をまとめた資料をいただけますか？
税金	・この物件を売却して利益が出た場合、どのような税金（譲渡所得税・住民税）がかかる可能性がありますか？ ・私のケースでは、税負担を軽減できる特例（マイホームの3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率など）は利用できそうでしょうか？ ・特例を利用するために必要な手続きや注意点について教えてください。

【フェーズ4】不動産会社・担当者の確認

売却活動は数ヶ月にわたるため、信頼できる会社、そして何より信頼できる担当者と二人三脚で進めていくことが、精神的な安心と売却の成功に繋がります。

チェック項目	確認すべき具体的な質問例
会社の実績・特徴	・このエリアでの売却実績はどのくらいありますか？ ・特に得意としている物件の種類（マンション、戸建て、土地など）や価格帯はありますか？ ・会社の強みや、他社にはない独自のサービス（例：ホームステージング、瑕疵保険の付帯サービスなど）があれば教えてください。
担当者の経験・姿勢	・（担当者ご自身の）不動産売買の仲介経験年数と、このエリアでの担当歴を教えてください。 ・売却にあたり、私が最も重視している点（価格、スピード、近隣への配慮など）をどのように実現しようとお考えですか？ ・「囲い込み」（両手仲介を狙い、他社からの紹介を制限する行為）は絶対に行わないと約束していただけますか？
コミュニケーション	・連絡が取りやすい時間帯や、主な連絡手段（電話、メール、LINEなど）を教えてください。 ・些細なことでも気軽に相談できる雰囲気ですか？

売却成功のための追加知識：タイミング、トラブル回避、魅力向上

1. 最適な売却タイミングの見極め方

• 季節性: 不動産市場は、新生活が始まる前の1月〜3月と、秋の転勤シーズンである9月〜10月が繁忙期です。
  特に2月〜3月の成約が多く、この時期の売却を目指すなら、前年の秋から冬にかけて準備を始めると良いでしょう。
• 市場動向: 2025年にかけては、金利上昇の影響で買い手の住宅ローン負担が増加する可能性があります。
  これにより、高価格帯の物件や郊外の物件では需要が落ち着く一方、利便性の高い都心部の物件は引き続き底堅い需要が見込まれ、物件による価格の二極化が進むと予測されます。
  国土交通省が公表する「不動産価格指数」などで市況を注視し、不動産会社と相談しながら売却戦略を立てることが重要です。

2. よくあるトラブルとその対策

• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）: 売却後に物件の欠陥（雨漏り、シロアリ、給排水管の故障など）が見つかると、売主が責任を問われる可能性があります。
  • 対策: 事前にホームインスペクション（住宅診断）を実施して物件の状態を客観的に把握し、知り得た情報はすべて「物件状況報告書」に記載して買主に告知することが最も有効な対策です。
• 不動産会社の「囲い込み」: 売主・買主双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙い、他社からの物件紹介依頼を意図的に断る悪質な行為です。
  • 対策: 専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ際は、レインズへの登録証明書を受け取り、QRコードなどから自分で登録状況を確認しましょう。
    囲い込みのリスクを根本的に避けたい場合は、複数社に依頼できる一般媒介契約を選択するのも一つの手です。

3. 【ケース別】売却の注意点

• 空き家・相続物件の場合: 売却前に相続登記を済ませ、名義を相続人に変更することが必須です。
  また、相続した空き家の売却には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がありますが、
  適用要件が複雑なため、税理士などの専門家への相談を推奨します。
  リフォームや解体は費用倒れになるリスクもあるため、まずは現状のまま査定を受け、不動産会社と相談しましょう。

4. 不動産一括査定サイトの賢い使い方

• メリットとデメリット: 複数の会社を手軽に比較できる一方、多くの営業電話に対応する必要がある、意図的に高い査定額を提示されることがある、といったデメリットも存在します。
• 賢い活用法: 査定額の高さだけで判断せず、「なぜその価格なのか」という根拠を必ず確認しましょう。一括査定はあくまで「信頼できる不動産会社を見つけるための入り口」と捉え、その後の担当者との面談や提案内容を重視することが成功の鍵です。

納得のいく不動産売却のために

不動産の売却は、多くの人にとって一生に一度あるかないかの大きな取引です。だからこそ、焦らず、しかし着実に準備を進めることが重要です。

今回提示したチェックリストは、不動産会社との初回相談を実りあるものにするための道しるべです。すべての項目を一度に確認する必要はありませんが、特に重要だと感じる点に印をつけ、相談に臨むと良いでしょう。

最終的に大切なのは、提示された情報に納得できるか、そして担当者を信頼し、安心して売却を任せられるかという点です。
このチェックリストが、皆様の不動産売却の成功の一助となれば幸いです。

はじめの一歩を、安心して踏み出すために

この記事を通して、不動産売却の全体像や流れ、そして成功のためのポイントをご理解いただけたのではないでしょうか。
複雑で専門的な知識が求められる不動産売却では、信頼できるパートナー選びが何よりも重要です。

「まずは、うちの資産価値がどのくらいなのか知りたい」
「具体的な売却の進め方について、専門家の意見を聞いてみたい」

もし、このようなお考えが少しでもございましたら、ぜひ株式会社Go不動産にご相談ください。

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主なエリアは下記のとおりです。

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主な対応エリア

【大阪府下全域】

• 大阪市24区 北区・都島区・福島区・此花区・中央区・西区・港区・大正区・天王寺区・浪速区・西淀川区・淀川区・東淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住之江区・住吉区・東住吉区・平野区・西成区
• 堺市7区 北区・東区・堺区・南区・中区・美原区・西区
• その他市町村 吹田市、高槻市、島本町、箕面市、池田市、豊中市、茨木市、摂津市、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、松原市、忠岡町、高石市、和泉市、泉大津市、羽曳野市、柏原市、藤井寺市、岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、富田林市、大阪狭山市、河内長野市、岬町など

【兵庫県】

• 神戸市内全域、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など

【奈良県】

• 生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など

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