相続した空き家を売却する際の注意点【大阪編】～放置リスクと賢い売却方法～
はじめに：大阪で増える相続空き家、どう対処すべき？
「大阪で親が住んでいた家を相続したけれど、誰も住む予定がなく空き家になっている」
「相続した空き家を売却したいけど、何に注意すればいいのだろう？」
大阪府内でも、相続によって意図せず空き家を所有することになるケースは少なくありません。
空き家は適切に管理しないと、老朽化による倒壊リスク、防犯・衛生面の悪化、固定資産税の負担増など、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。
この記事では、大阪で相続した空き家の売却をお考えの方に向けて、特に注意すべきポイントを詳しく解説します。
放置するリスクを理解し、賢い売却方法を選択するための一助となれば幸いです。
Go不動産は、大阪エリアの不動産買取、特に相続された空き家の買取を得意とする専門家です。
お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。
注意点1：相続手続きと名義変更の確実な実行
空き家を売却する大前提として、法的な相続手続きをきちんと完了させる必要があります。
相続登記の義務化を再認識（2024年4月～）
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続により不動産（空き家も含む）を取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
まずは速やかに相続登記を行い、所有者を明確にしましょう。
遺産分割協議は早期にまとめる
- 相続人が複数いる場合、空き家を誰が相続するのか、または売却して金銭で分けるのかなどを遺産分割協議で決定します。
- 空き家を共有名義で相続すると、管理や売却の際に共有者全員の同意が必要となり、意思決定が難しくなることがあります。可能な限り、売却を主導する代表者を決めるか、単独名義で相続できるよう話し合いを進めましょう。
- 大阪の相続問題に詳しい弁護士や司法書士に相談することで、スムーズな遺産分割協議をサポートしてもらえます。
注意点2：空き家の状態把握と管理責任
相続した空き家の現状を正確に把握し、適切に管理することは売却活動の基本です。
建物の劣化状況の確認
- 雨漏り、シロアリ被害、基礎や柱の傾き、給排水管の老朽化、設備の故障など、建物の状態を詳細に確認しましょう。特に長期間空き家だった物件は、目に見えない部分で劣化が進んでいる可能性があります。
- 大阪は比較的湿気が多く、台風の影響も受けやすいため、木造家屋の場合は特に注意が必要です。
定期的な管理の必要性とコスト
- 空き家であっても、定期的な通風・換気、清掃、庭木の剪定、郵便物の確認といった管理が必要です。これを怠ると、建物の劣化が早まったり、不法投棄や放火のリスクが高まったりします。
- 相続人が大阪府外など遠方に住んでいる場合、自主管理は大きな負担となります。大阪にも空き家管理を代行するサービスがありますので、利用を検討するのも一つの方法です。
「特定空家」に指定されるリスクとデメリット
- 著しく保安上危険となるおそれのある状態や、著しく衛生上有害となるおそれのある状態など、放置することが不適切と判断される空き家は、「特定空家」に指定される可能性があります。
- 特定空家に指定されると、行政から助言・指導、勧告、命令が出され、従わない場合は行政代執行（強制的な解体など）が行われ、その費用が請求されることがあります。また、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になることもあります。
- 大阪市をはじめ、各自治体では空き家対策に関する条例を定めている場合がありますので、確認が必要です。
注意点3：売却方法の適切な選択
空き家の状態やご自身の状況に合わせて、最適な売却方法を選びましょう。
「仲介」で売る場合の注意点
- 売却期間: 一般的に買主を探すため、特に古い空き家や状態が良くない物件は売却までに時間がかかることがあります。
- リフォーム・解体費用: より高く、早く売るためにリフォームやハウスクリーニングが必要になる場合があります。場合によっては、建物を解体して更地として売却する方が有利なこともありますが、その費用負担が発生します。
- 契約不適合責任: 売却後に物件に隠れた欠陥（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合、売主が修補費用などを負担する「契約不適合責任」を負う可能性があります。
- 大阪での業者選び: 大阪府内で空き家の仲介実績が豊富な不動産会社を選び、査定を依頼しましょう。
「買取」で売るメリットと注意点
【メリット】
- 早期現金化: 不動産会社が直接買い取るため、スピーディーに売却でき、早期に現金化が可能です。
- 現状のまま売却可能: リフォームや解体、家財道具の処分が不要なケースが多く、手間と費用を抑えられます。
- 契約不適合責任免責が多い: 買主が専門業者であるため、売主の契約不適合責任が免責されることが一般的です。売却後の心配を軽減できます。
- 管理の手間から解放: 早期に手放せるため、空き家の管理に悩まされる期間を短縮できます。
「大阪で相続した空き家をできるだけ早く、手間をかけずに手放したい」という方には、買取が非常に適しています。Go不動産は、まさにそのようなご要望にお応えできる空き家買取の専門家です。
【注意点】
一般的に、買取価格は仲介で売却する場合の市場価格よりも低くなる傾向があります。
しかし、売却にかかる諸費用や手間、時間を考慮すると、総合的に見てメリットが大きい場合も少なくありません。
空き家バンクの活用（大阪府・市町村）
大阪府や府内の市町村が運営する「空き家バンク」に登録し、買主や借主を探す方法もあります。
自治体によっては、改修費用の補助制度などがある場合もあります。
ただし、成約までに時間がかかることや、必ずしも希望通りに売却できるとは限らない点に注意が必要です。
注意点4：空き家特有の費用と税金
空き家の維持・売却には、特有の費用や税金がかかります。
維持管理費
- 売却が決まるまで、固定資産税・都市計画税、火災保険料、最低限の水道光熱費、管理委託費（依頼する場合）などが継続的に発生します。
解体費用（必要な場合）
- 建物の状態が悪く解体する場合、大阪での木造家屋の解体費用は坪単価で数万円程度が目安ですが、物件の構造や立地条件、アスベストの有無などによって大きく変動します。
- 解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が上昇する可能性がある点にも注意が必要です。
家財道具の処分費用
空き家に残された家財道具（遺品）の処分にも費用がかかります。
買取業者によっては、残置物ごと買い取ってくれる場合もあります。
譲渡所得税と特別控除の活用
- 空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。
- 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（空き家の3000万円控除）:
一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は以下の通りです。- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入所なども条件次第で可）。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（新耐震基準施行前）。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売却時に耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して土地のみを売却すること。
- この特例の適用期間は2027年12月31日までの譲渡とされています。
- 適用要件は複雑ですので、税務署や税理士に必ず確認しましょう。
注意点5：契約条件と引き渡し時の確認事項
売買契約時には、空き家特有の点についてもしっかり確認が必要です。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の取り扱い
前述の通り、空き家は隠れた不具合が見つかりやすいため、契約書で契約不適合責任の範囲や期間をどのように定めるか（または免責とするか）は非常に重要です。
特に個人間売買や仲介の場合は、専門家を交えて慎重に協議しましょう。
買取の場合は、売主の責任が免責されるケースが多いです。
境界の確認
土地の境界が明確になっているか、隣接地との間にトラブルがないか確認します。
境界標がない、または不明確な場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行う必要があるかもしれません。
大阪にも多くの土地家屋調査士がいます。
残置物の処理
家財道具などの残置物をどうするのか、誰が費用を負担していつまでに処理するのかを契約書で明確にしておきましょう。
まとめ：大阪で相続した空き家の売却は、専門家と連携して賢く進めよう
相続した空き家の売却は、多くの注意点があり、法的な手続きや税務、物件の管理など、専門的な知識が求められます。
放置してしまうとリスクが増大するため、早期の対応が肝心です。
ご自身だけで抱え込まず、信頼できる不動産会社や司法書士、税理士といった専門家と連携し、計画的に進めることが重要です。
Go不動産は、大阪エリアで相続された空き家の買取を積極的に行っております。
大阪で相続した空き家の処分や売却でお困りでしたら、ぜひ一度「Go不動産」までお気軽にお問い合わせください。
秘密厳守で、お客様の立場に立ったサポートをお約束します。
