不動産相続後にやるべき売却手続き【大阪編】～空き家・不動産買取の専門家が解説～
はじめに：大阪で相続した不動産、どうすれば良い？
「親から大阪の不動産を相続したけれど、どうすればいいかわからない」
「相続した家が空き家になっていて、早く売却したい」
近年、大阪でも不動産を相続されるケースが増えています。
しかし、いざ相続が発生すると、慣れない手続きの連続に戸惑う方も少なくありません。
特に相続した不動産を売却する場合、遺産分割協議や相続登記、税金の問題など、多くのステップと専門知識が必要です。
この記事では、大阪で不動産を相続し、その売却をお考えの方に向けて、やるべき手続きの流れや注意点をステップごとに分かりやすく解説します。
「大阪編」として、地域の実情も踏まえながら、スムーズな売却をサポートするための情報をお届けします。
Go不動産は、大阪エリアの不動産買取、特に相続された空き家の買取を得意とする専門家です。
複雑な相続不動産の売却も、お客様の立場に立って全力でサポートいたします。
STEP1：相続発生～遺産分割協議完了まで
相続が開始したら、まずは誰が相続人で、何を相続するのかを確定させる必要があります。
遺言書の確認
- 遺言書の有無を確認する: 故人が遺言書を残している場合、原則としてその内容に従って遺産分割が行われます。まずは遺言書がないか探しましょう（自宅、貸金庫、公証役場など）。
- 遺言書の種類と検認: 遺言書には「自筆証書遺言」や「公正証書遺言」などがあります。自筆証書遺言（法務局保管制度を利用していないもの）が見つかった場合は、家庭裁判所で「検認」という手続きが必要です。公正証書遺言の場合は検認は不要です。
相続人の確定
- 戸籍謄本等で法定相続人を調査: 誰が相続人になるのかを法的に確定させるため、故人（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本）と、相続人全員の現在の戸籍謄本を取得します。
相続財産の調査・評価
- 相続財産をリストアップ: 不動産（土地、建物、マンションなど）のほか、預貯金、有価証券、自動車、負債（ローンなど）も全てリストアップし、相続財産全体を把握します。
- 不動産の評価: 不動産の評価額は、固定資産税評価額、路線価（相続税評価額の基準）、公示価格、そして実際の取引価格である実勢価格など、複数の指標があります。売却を検討する場合は、実勢価格を把握することが重要です。
大阪の不動産市場に詳しい不動産会社に査定を依頼し、正確な価値を把握しましょう。
遺産分割協議
- 相続人全員で話し合い: 遺言書がない場合や、遺言書で指定されていない財産については、相続人全員で誰が何をどの割合で相続するのかを話し合います（遺産分割協議）。
- 遺産分割協議書の作成: 話し合いがまとまったら、その内容を記した「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付します。不動産を特定の相続人が取得して売却する場合、その旨を明確にしておくと後の手続きがスムーズです。
- 共有名義の注意点: 不動産を複数の相続人の共有名義で相続することも可能ですが、売却する際には共有者全員の同意が必要となり、手続きが複雑になる場合があります。将来的なトラブルを避けるためにも、可能な限り単独名義にすることをおすすめします。
【Point】大阪で相続の専門家（弁護士、司法書士）に相談するメリット
遺産分割協議がまとまらない場合や、相続関係が複雑な場合は、早期に弁護士や司法書士といった専門家に相談することをおすすめします。
大阪には相続問題に強い専門家が多数います。
STEP2：相続登記（名義変更）の手続き
相続する不動産が決まったら、法務局で名義変更の手続き（相続登記）を行います。
相続登記とは？（2024年4月1日から義務化）
- 不動産の名義変更: 相続登記とは、不動産の登記名義を亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更する手続きのことです。
- 義務化と罰則: 2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続人申告登記の制度もございますが、不動産売却を行う場合には相続登記が必要になるため、説明は割愛します。
相続登記に必要な主な書類
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで全て）
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）
- 不動産を相続する人の住民票
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
相続登記の手続きの流れ
- 必要書類の収集: 上記の書類を収集・作成します。
- 登記申請書の作成: 法務局のウェブサイトなどで雛形を入手し作成します。
- 管轄法務局へ申請: 不動産の所在地を管轄する法務局（大阪府内であれば、大阪法務局の本局または支局・出張所）に申請します。郵送での申請も可能です。
- 登録免許税の納付: 固定資産税評価額の0.4%が登録免許税としてかかります。
相続登記はご自身でも行えますが、書類収集や作成が煩雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
大阪の不動産に詳しい司法書士に相談するとスムーズでしょう。
STEP3：不動産売却の準備
相続登記が完了し、ご自身の名義になったら、いよいよ売却の準備に入ります。
売却方法の選択（仲介か買取か）
- 仲介: 不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場価格に近い価格で売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかることや、内覧対応、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負うのが一般的です。
- 買取: 不動産会社が直接物件を買い取る方法です。スピーディーに現金化でき、仲介手数料が不要な場合が多いです。また、現状のままで売却しやすく、契約不適合責任が免責されるケースも多いのが特徴です。
特に「相続した大阪の空き家を早く手放したい」「手間をかけずに現金化したい」「近所に知られずに売却したい」といった場合には、買取が非常に有効な手段です。Go不動産は、まさにそのような大阪の相続不動産・空き家の買取を得意としております。
不動産会社の選定と査定依頼
- 複数社に査定依頼: 仲介・買取いずれの場合も、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、その根拠や売却戦略、担当者の対応などを比較検討しましょう。
- 大阪の相続物件に詳しい会社選び: 相続不動産の売却実績が豊富で、大阪の地域事情に精通している会社を選びましょう。特に空き家の場合は、その扱いに慣れている会社が安心です。
売却に必要な主な書類の準備
- 登記済権利証または登記識別情報（いわゆる権利証）
- 固定資産評価証明書、または、固定資産税・都市計画税納税通知書（課税明細書）、もしくは名寄帳
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 実印、印鑑証明書
- 土地測量図、境界確認書（土地や一戸建ての場合）
- 建築確認済証、検査済証（建物の場合）
- 管理規約、長期修繕計画書（マンションの場合） など
【相続した空き家の場合】売却前の注意点
- 家財道具の整理・処分: 室内や敷地内に残された家財道具（遺品整理）をどうするか決め、必要に応じて処分します。
- 清掃・庭の手入れ: 売却活動前に清掃や庭の手入れを行うことで、物件の印象が良くなります（買取の場合は不要なこともありますが、事前に確認しましょう）。
- 越境物や建物の不具合の確認: 隣地との境界線の問題（越境物など）や、建物の雨漏り、シロアリ被害などがないか確認しておきましょう。
- 解体か古家付きか: 建物の状態によっては、解体して更地として売却する方が良い場合と、古家付きのまま売却する方が良い場合があります。買取であれば、現状のままで買い取ってもらえることがほとんどです。
STEP4：不動産売却活動～契約・決済・引き渡し
売却方針が決まり、不動産会社と契約したら、いよいよ売却活動開始です。
媒介契約の締結（仲介の場合）
- 不動産会社と媒介契約（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれか）を結びます。契約内容をしっかり確認しましょう。
販売活動と内覧対応（仲介の場合）
- 不動産会社が広告掲載などの販売活動を行います。購入希望者からの内覧希望があれば対応します。
購入申込と条件交渉
- 購入希望者から購入申込書（買付証明書）が提出されたら、売却価格や引き渡し時期などの条件交渉を行います。
売買契約の締結
- 条件が合意に至ったら、買主と売買契約を締結します。契約書の内容（特に契約不適合責任の範囲や期間など）を十分に確認し、不明な点は必ず質問しましょう。
- 手付金を受領します。
決済と引き渡し
- 残代金の受領: 約束の日時（決済日）に、買主から残代金が支払われます。
- 所有権移転登記: 同時に司法書士が所有権移転登記の手続きを行います。
- 鍵の引き渡し: 関係書類や鍵を買主に引き渡します。
- 諸費用の清算: 固定資産税や都市計画税、管理費などの日割り清算を行います。仲介手数料などの支払いもこの時に行います。
【Point】買取ならスピーディーかつシンプルに売却可能
- 前述の通り、不動産会社による買取の場合は、販売活動や内覧対応が不要なため、短期間（数日～数週間程度）で現金化が可能です。
- 契約条件もシンプルで、売却後の契約不適合責任が免責されるケースが多いのもメリットです。
- Go不動産では、お客様のご事情に合わせた迅速な買取プロセスをご提案しています。お気軽にご相談ください。
STEP5：売却後の手続きと税金
不動産を売却して利益が出た場合は、税金の手続きが必要です。
譲渡所得税の確定申告
- 売却益にかかる税金: 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税と住民税（合わせて譲渡所得税と呼びます）がかかります。売却した年の翌年の2月16日から3月15日前後（年度毎に異なるため要確認）までに確定申告が必要です。
- 取得費の特例: 相続した不動産の場合、被相続人がその不動産を取得した時の価格や時期を引き継ぎます。また、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できれば、相続税額の一部を取得費に加算できる場合があります。
- 各種控除の活用:
- マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）: 被相続人が居住していた家を相続して売却する場合など、一定の要件を満たせば適用できる可能性があります。
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）: 相続した空き家を売却する際に、一定の要件を満たせば最高3,000万円の特別控除が受けられます。
- これらの特例の適用には細かい条件がありますので、税務署や税理士にご確認ください。
相続税の申告・納付（必要な場合）
- 申告期限: 相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。
- 売却代金を納税資金に: 相続財産の中に現金が少なく、不動産を売却して相続税の納税資金に充てるケースも多くあります。
譲渡所得税や相続税の計算、特例の適用は非常に複雑です。誤った申告をしてしまうと、後で追徴課税や延滞税が発生する可能性もあります。
大阪には不動産関連の税務に強い税理士も多くいますので、不安な場合は相談しましょう。
まとめ：大阪での相続不動産の売却は、信頼できる専門家へ
相続した不動産の売却は、法的な手続きや税務が絡み合い、多くの時間と労力を要します。
特に大阪のような都市部では、物件の状況や権利関係も多様です。
この一連の手続きをスムーズに進め、後悔のない売却を実現するためには、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。
Go不動産は、大阪の不動産買取、特に相続された空き家や早期現金化をご希望の不動産の買取を専門としております。
大阪で相続した不動産の売却でお困りの際は、どんな些細なことでも結構です。
