郊外で安価になりやすい空き家問題：解決の一手【兵庫県三田市】
【兵庫県三田市】実家相続の複雑な「代襲・数次相続」
郊外物件の売却課題 M様の相談事例から考える
※画像はイメージ写真です
大阪府在住のM様より、兵庫県三田市にあるご実家の相続に関するご相談をいただきました。
M様は先日、お父様を亡くされ、三田市にある実家を相続することになりました。
しかし、ご自身は大阪市内で生活基盤を築かれており、将来的にその家に戻る予定はありません。
「空き家として放置すれば、固定資産税や維持管理の手間がかかるだけ。早めに手放したいが、古い家だし、郊外なのでちゃんと売れるのか不安……」
M様が抱えるこの悩みは、実は多くの相続人が直面する共通の課題です。
特に今回は、相続人が多岐にわたる可能性や、郊外物件特有の「不動産業者が扱いたがらない」という市場の壁も懸念されていました。
本記事では、M様の事例をもとに、複雑化しやすい相続の仕組みと、近年の法改正によって改善が見込まれている郊外物件の売却環境について解説します。
兵庫県や三田市で不動産売却や不動産買取、相続物件の処分をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
相続を複雑にする「代襲相続」と「数次相続」の落とし穴
相続は、単に「親から子へ」引き継ぐだけではありません。
時間が経過していたり、親族関係が複雑だったりする場合、手続きは一気に難航します。
M様のご相談でも、権利関係の整理が重要なポイントとなりました。
孫や甥・姪が相続人になる「代襲相続」
通常、相続人は配偶者や子供ですが、もし被相続人（亡くなった方）よりも先に子供が亡くなっていた場合、その子供（被相続人から見た孫）が代わりに相続権を引き継ぎます。
これを代襲相続といいます。
さらに、兄弟姉妹が相続人となるケースで、その兄弟姉妹が既に亡くなっている場合は、その子供（甥や姪）が代襲相続人となります。
顔も合わせたことのない親戚が相続人となり、遺産分割協議に参加する必要が出てくるため、話し合いがまとまりにくくなる典型的なケースです。
遺産分割前に次の相続が発生する「数次相続」
数次相続とは、被相続人が亡くなり、遺産分割協議が終わらないうちに、相続人の一人が亡くなってしまい、さらに次の相続が発生している状態のことです。
例えば、父が亡くなり、その手続き中に母も亡くなってしまった場合などがこれに当たります。
ただし、M様のようにご両親にお子様がいらっしゃる場合は、最終的にそのお子様が全ての権利を引き継ぐことになるため、手続きの手間は増えますが、権利関係自体はそれほど複雑にはなりません。
本当に注意が必要なのは、「お子様がいないご夫婦」などのケースです。
- 配偶者と直系尊属（親）の数次相続
お子様のいないご夫婦で夫が亡くなり（相続人は妻と夫の親）、遺産分割が終わらないうちに妻も亡くなってしまった場合などです。
この場合、「夫の親」と「妻の相続人（妻の親や兄弟姉妹）」という、本来あまり関わりのない親族同士で遺産分割協議を行わなければならなくなります。 - 配偶者と兄弟姉妹の数次相続
夫が亡くなり（両親は既に他界、子なし）、相続人が妻と夫の兄弟姉妹だった状態で、妻も亡くなった場合です。「夫の兄弟姉妹」と「妻の相続人（妻の兄弟姉妹など）」の間で協議が必要になります。
このように、血縁関係が薄い、あるいは疎遠な親族同士が当事者になると、連絡先もわからない、話がまとまらないといった理由から、解決が長期化・泥沼化するリスクが格段に高まります。
こうしたケースでは、戸籍謄本の収集だけでも膨大な時間と労力を要します。
相続物件売却を兵庫県・三田市などで検討される際、まずはご自身の状況がこれらに当てはまらないか、専門的な視点で整理することが第一歩となります。
郊外物件の「売れない」常識を変えた媒介報酬額の見直し
三田市のような郊外エリアで、築年数が経過した物件を売却しようとする際、これまでは大きな「壁」がありました。
それは、「売却価格が安価になりやすいため、不動産業者が積極的に動いてくれない」という問題です。
なぜ不動産業者は低価格物件を敬遠していたのか
従来の不動産仲介手数料（媒介報酬）は、売買価格に比例して上限が決まっていました。
例えば、郊外の空き家が200万円や300万円といった低価格でしか売れない場合、不動産会社が得られる手数料はごくわずかです。
しかし、物件調査や広告活動、契約書類の作成にかかる手間やコストは、高額物件と変わりません。
その結果、多くの不動産業者は「赤字になる仕事」として、低価格帯の不動産買取や仲介業務に消極的にならざるを得ず、結果として空き家が放置される原因となっていました。
2024年の法改正で市場はどう変わったか
この状況を打開するため、2024年7月に宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方が改正されました。
これにより、800万円以下の低廉な空き家等の売買において、不動産会社は最大33万円（税込）の報酬を受け取ることが可能になりました。
これは売主様にとって「手数料が高くなる」と思われるかもしれませんが、実際には「これまで相手にされなかった物件でも、プロが本気で販売活動を行えるようになった」という大きなメリットがあります。
広告費をかけ、きちんとした調査を行う原資が確保されたことで、三田市や兵庫県内の郊外エリアにある相続物件売却のハードルは、以前よりも格段に下がる可能性があります。
株式会社Go不動産が選ばれる理由と対応エリア
弊社、株式会社Go不動産では、こうした法改正の趣旨をいち早く取り入れ、他社では断られがちな複雑な相続案件や、郊外の築古物件の流動化に全力を注いでいます。
M様のように「実家が遠方で管理できない」「権利関係が複雑でどこから手をつければいいかわからない」という場合でも、司法書士と連携し、相続登記から売却・買取までワンストップでサポートいたします。
弊社が提供する解決策
私たちは、単に「売る」「買う」だけでなく、お客様の抱える「負動産」のリスクを解消することを目的としています。
「不動産買取 兵庫」や「不動産売却 三田」といったキーワードで検索され、解決策を探されている方に対し、仲介による高値売却の追求はもちろん、早期現金化が可能な弊社直接買取プランなど、状況に合わせた最適なご提案を行います。
相続物件売却や相続物件買取についても、三田市をはじめとする兵庫県内広域で豊富な実績がございます。
【買取り強化エリア】
現在、弊社では兵庫県内の主要エリアにおいて、特に築古物件や相続不動産の買取り体制を強化しております。
まず、大阪市内へのアクセスが良好な伊丹市や宝塚市、川西市といった阪神北地域は、高度経済成長期に開発された住宅地が多く、世代交代に伴う売却相談が急増しているため、重点的に資金を投下しております。
特に本記事の舞台である三田市については、ニュータウン内の戸建てから郊外の古民家まで査定が可能です。
また、阪神間の中核である尼崎市や西宮市、高級住宅地として名高い芦屋市においては、一般的な戸建てだけでなく、下町エリアの長屋（連棟住宅）や、山手側の傾斜地にある擁壁物件など、他社が取り扱いを敬遠しがちな難易度の高い不動産も積極的に買い取らせていただいております。
さらに、近年人口増加が著しい明石市においても、旧市街地の再建築不可物件や権利関係が複雑な相続案件など、市場での売却が困難な物件の流動化に力を入れております。
これらのエリアにある不動産であれば、状態にかかわらず高値での買取りを目指しますので、ぜひお声がけください。
上記以外のエリアでも、兵庫県内、大阪府全域で柔軟に対応可能です。
「相続した家をどうにかしたい」とお悩みの方は、まずは一度ご相談ください。
相続・遺言書・身元保証などに携わる弁護士・司法書士・行政書士の先生方や、福祉関係の法人様からのご相談も心より歓迎いたします。
また、後見人様（ご親族・弁護士・司法書士など）からのご依頼につきましても、家庭裁判所との連携が求められる手続きに必要な書類作成を含め、豊富な経験に基づき迅速かつ全力でサポートさせていただきます。
【このような「お困り不動産」の買取り相談も可能です】
- 心理的瑕疵物件：自殺、殺人、孤独死、事件、事故などが起きた物件
- 物理的な問題を抱える物件：ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、傾きがある物件
- 法律上の問題を抱える物件：再建築不可物件、セットバックが必要な物件
- 権利関係が複雑な物件：相続登記未了、共有名義の物件
- その他特殊な事情を抱える物件：借地権・底地権、増築未登記の物件、長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅
- 市街化調整区域内の物件
- 任意売却、成年後見人制度を利用した売却など
【空き家買取対応エリア】
- 大阪府： 大阪市24区（北区、都島区、福島区、此花区、西淀川区、淀川区、東淀川区、旭区、城東区、鶴見区をはじめ全域）、堺市7区、吹田市、高槻市、島本町、箕面市、池田市、豊中市、茨木市、摂津市、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、松原市、忠岡町、高石市、和泉市、泉大津市、羽曳野市、柏原市、藤井寺市、岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、富田林市、大阪狭山市、河内長野市、岬町など
- 兵庫県（一部地域を除く）： 神戸市内全域（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など
- 奈良県（一部地域を除く）： 生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など
- 滋賀県（一部地域を除く）： 大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市、近江八幡市など
- 京都府（一部地域を除く）： 京都市内全域、八幡市、長岡京市、大山崎町、京田辺市、精華町、久御山町、向日市、城陽市、宇治市など
- 和歌山県（一部地域を除く）： 和歌山市、海南市など
