大阪市城東区 曾祖父（三世代前）の登記のままになっている不動産
【大阪市城東区の相続事例】売れない連棟長屋
原因は曾祖父の名義！？放置された相続登記
※画像はイメージ写真です
株式会社Go不動産では、大阪府内をはじめ、地域に密着した不動産のお悩みに日々向き合っております。
今回は、最近ご相談いただいた「出張査定」から見えてきた、非常に深刻で、しかし誰にでも起こりうる「相続登記」の問題について、お客様の許可を得てご紹介します。
「とりあえず査定を」その一言から始まった
先日、大阪市城東区にお住まいのA様から、1本の電話がありました。
「親から受け継いだ連棟長屋があるのですが、一度価値を知りたくて。出張査定をお願いできますか？」
もちろん、喜んでお受けし、早速現地へ。
建物は古く、多少の修繕は必要でしたが、立地も良く、十分に価値のある不動産でした。
査定額をお伝えし、売却に向けたお話を進めようとしたとき、A様がふと漏らした一言が、すべての始まりでした。
「そういえば、この家の固定資産税は先日亡くなった母が払っていたのですが、登記名義は私が幼稚園の頃に亡くなったひいじいちゃん（曾祖父）のままらしいんです…」
この言葉を聞いた瞬間、私たちは単なる売却査定ではない、根深い問題に直面していることを悟りました。
なぜなら、不動産は登記上の名義人でなければ売却できないからです。
そして、名義人が三世代も前の故人である場合、その道のりは想像を絶するほど険しいものになるのです。
なぜ売れない？「数次相続」という名の迷宮
A様の場合、曾祖父様が亡くなられてから、祖父様、お父様と、誰も相続登記をしないまま世代が過ぎていました。
遺言書もなく、遺産分割協議が行われたこともないとのこと。
このような状況で発生するのが「数次相続（すうじそうぞく）」です 。
数次相続とは、遺産分割が終わらないうちに相続人が亡くなり、次の相続が始まってしまう状態のこと。
これが今回の問題を極めて複雑にする元凶でした。
日本の法律では、遺言がない場合、亡くなった方の財産は配偶者と子供が法律で定められた割合（法定相続分）で受け継ぎます。※今回は子供がいないケースには該当しないので割愛します
A様のケースに当てはめてみましょう。
- 第一次相続（曾祖父様が死亡）
- 相続人：曾祖母様（配偶者）と4人のお子様（A様の祖父を含む）の計5名。
- この時点で、長屋は5人の共有名義状態になります。
- 第二次相続（曾祖母様とお子様4名が次々と死亡）
- ここからが複雑です。
例えばA様の祖父様が祖母より先に亡くなると、祖父様が持っていた「曾祖父の不動産を相続する権利」自体が、祖母様とお父様を含む3人のお子様に相続されます 。 - 重要なのは、亡くなった相続人の配偶者も相続人になるという点です 。
- 曾祖父様のお子様は4人。
それぞれに配偶者とお子様がいたため、この段階で相続人の数はネズミ算式に増えていきます。
当初5人だった相続人は、あっという間に20人近くに膨れ上がります。
- ここからが複雑です。
- 第三次相続以降（さらにその子供たちが死亡）
- この連鎖がさらに下の世代まで続きます。
A様のお父様が亡くなったことで、A様ご兄弟が相続人に。
他の家系でも同様の相続が幾重にも発生し、最終的にA様のケースでは、相続人の可能性のある人物を洗い出すと、なんと50人近くになることが判明したのです。
- この連鎖がさらに下の世代まで続きます。
全員の協力がなければ、この連棟長屋は売却することは困難。
これが、A様が直面した厳しい現実でした。
第一の壁：関係者全員の戸籍を辿る旅
不動産を売却するためには、まず「相続人が誰なのか」を法的に確定させなければなりません。
そのためには、亡くなった方全員の「出生から死亡まで」の戸籍謄本をすべて集める必要があります 。
- 全国の役所への請求合戦 人は結婚や転勤で本籍地を移します。そのため、戸籍を遡る作業は、日本全国の市区町村役場に次々と請求をかける地道な作業となります。（一部の戸籍証明書等は広域交付制度により本籍地以外での発行も可能：令和6年3月1日施行）A様のケースでは、収集すべき戸籍は膨大な量になる可能性がありました 。
- 古文書の解読 戦前の古い戸籍は手書きで、旧字体や崩し字で書かれています。
これを読み解くには専門知識が必要で、読み間違えれば、相続人を見落とすことになりかねません。 - 戸籍がない！？ さらに深刻なのは、戸籍そのものが存在しないケースです。戦争や災害による焼失、そして法改正前の保存期間（かつては80年や50年）の経過による廃棄です 。戸籍がなければ、相続関係の証明は極めて困難になります。
第二の壁：相続人全員のハンコを求めて…「遺産分割協議」
苦労の末に相続人全員を特定できたとしても、そこからが本当の難関です。
相続登記には、相続人全員が「遺産の分け方」に合意したことを証明する「遺産分割協議書」が必要で、これには全員の署名と実印の押印、そして印鑑証明書が不可欠です。
多数決は通用せず、たった一人でも協力しなければ、手続きはストップしてしまいます 。
そもそも、会ったこともない、遠い親戚かもしれない数十人に、突然「曾祖父の不動産の件で実印を押してください」と連絡するのです。
- 「詐欺ではないか？」と疑われる。
- 自分の取り分がごく僅かなので「面倒だ」と協力してくれない。
- 昔の親族間の確執を理由に、話し合いを拒否される。
このような人的要因が絡み合い、全員の合意を取り付けることは、事実上不可能に近いのです。
もし話がこじれれば、家庭裁判所での調停や審判という手続きになりますが、これにはかなりの時間と費用がかかることになります。
2024年4月、状況は一変！相続登記の義務化
これまで「面倒だから」と先延ばしにできた相続登記ですが、2024年4月1日から法律が変わり、義務化されました 。
- 相続を知った日から3年以内に登記が必要。
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象に。
- この法律は過去の相続にも適用されます 。A様のようなケースでは、2027年3月31日が期限となります 。
この法改正により、A様の問題は「いつかやればいい」から「期限内に解決しなければならない」緊急の課題へと変わったのです。
救済策：新制度「相続人申告登記」
この義務化に伴い、「相続人申告登記」という新しい制度も始まりました。
これは、相続人の一人が「私が相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず登記義務を果たしたとみなされる簡易な手続きです。
- メリット： 過料を回避できる。手続きが簡単で費用もかからない 。
- デメリット： あくまで一時しのぎ。この登記だけでは不動産を売却できません 。
最終的には、やはり全員での遺産分割協議と正式な相続登記が必要です 。
時間稼ぎにはなりますが、根本的な問題解決にはならないのです。
結論：放置は禁物！まずは専門家にご相談を
A様の事例は、決して他人事ではありません。
相続登記を放置すればするほど、相続人は増え、関係は複雑になり、解決は困難を極めます 。
「うちの家は大丈夫」と思っていませんか？
一度、ご実家や所有されている不動産の登記簿（登記事項証明書）を確認してみてください。
もし名義が亡くなった方のままになっていたら、それは未来の大きなトラブルの種かもしれません。
私たち株式会社Go不動産は、単に不動産の価格を査定するだけではありません。
A様のように複雑な相続問題を抱えたお客様に対しても、提携する司法書士などの専門家とチームを組み、問題解決に向けた最適な道筋をご提案します。
査定のご依頼はもちろん、「これってどうなんだろう？」という些細な疑問でも構いません。
関西エリア全域（特に大阪府内、兵庫県、奈良県）、不動産に関するお悩みがあれば、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
手遅れになる前に、一緒に解決の第一歩を踏み出しましょう。
株式会社Go不動産について
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土地・戸建て・マンションの売買仲介から、空き家対策、そして今回ご紹介したような複雑な相続不動産のご相談まで、お客様一人ひとりのご事情に寄り添った最適なご提案を心がけております。
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