兵庫県神戸市灘区 介護施設に入居された方の所有物件の売却
複雑な事情を抱えたお困り物件
※画像はイメージ写真です
全国各地域で、ご両親が介護施設に入居したり、ご自身が高齢になったりしたことで、長年住んだ家の売却を考え始める方は少なくありません。
それは兵庫県の主要都市である神戸市内でも変わりません。
「空き家になった実家をどうしようか」
「施設の費用や税金の支払いのために、不動産を現金化したい」
といったご相談は、私たち株式会社Go不動産にも数多く寄せられます。
特に、相続した不動産や古い家屋には、簡単には売却できない複雑な事情が隠されていることも。
今回は、私たちが実際に兵庫県神戸市灘区で経験した、ある「お困り不動産」の売却事例をご紹介します。
行政書士からの紹介、神戸市灘区の再建築不可物件へ
ことの始まりは、日頃からお付き合いのある行政書士の知人からの紹介でした。
「介護施設への入居サポートを行っている会社があるのだけれど、その会社が困っている案件があってね。」
紹介されたのは、高齢者の身元保証などを手掛けるA社様。
早速、A社の担当者様と合流し、神戸市灘区にあるという物件の査定に伺うことになりました。
所有者は80代後半の女性。
ご親族はすでにお亡くなりになっており、頼れる方がいない状況でした。
A社が身元保証人となり、入院されていた病院から介護施設へ移られたばかりだということでした。
詳しいお話をA社の担当者様から伺うと、事の経緯が見えてきました。
元々は内縁のご主人様と二人でこの家にお住まいでしたが、約3年前にご主人様が他界。
心労が重なったのか、女性は体調を崩して入院生活を送ることに。
身寄りがいないため、A社に身元保証を依頼し、介護施設への入居を決断されたそうです。
しかし、介護施設の月々の費用に加え、誰も住んでいない家の固定資産税もかかり続けます。
「少しでも生活費の足しになれば…。」
ご本人の切実な思いから、ご自宅の売却を決意されたのでした。
A社の担当者様は、さっそく複数の不動産会社に売却の相談をしたそうですが、立て続けに断られてしまったと言います。
その理由は、あまりにも明確で、そして深刻なものでした。
物件が「再建築不可」であること、そして室内が「ゴミ屋敷状態」であること。
この二つの大きな問題が、売却への道を閉ざしていたのです。
A社と提携している行政書士が、冒頭の私の知人であったことから、専門的な知見を持つ不動産会社として、私たち株式会社Go不動産に白羽の矢が立ったというわけでした。
売却を阻む二つの壁「再建築不可」と「ゴミ屋敷」の深刻な関係
「再建築不可」と「ゴミ屋敷」。
この二つの問題は、それぞれが独立していても売却のハードルとなりますが、組み合わさることで、その困難さは何倍にも膨れ上がります。
特に今回のケースのように、「再建築不可の理由」が物理的なアクセスの悪さに起因する場合、問題はより深刻化します。
まず、「再建築不可物件」について簡単にご説明します。
建物を建てる際には、建築基準法という法律で定められたルールを守らなければなりません。
その中でも特に重要なのが「接道義務」です。
これは、「建物の敷地は、幅員（幅）が4メートル以上の建築基準法上の道路に、2メートル以上接していなければならない」という決まりです。
なぜこのような義務があるかというと、火災が起きた際に消防車がスムーズに入って消火活動を行ったり、救急車が駆けつけたりと、住民の安全や防災活動を確保するためです。
この接道義務を満たしていない土地には、現在建っている建物を取り壊して新しい建物を建てることができないため、「再建築不可物件」と呼ばれます。
つまり先ほどの接道義務を分けて考えると、以下のようなケースに再建築ができないこととなります。
①敷地の目の前の道路の幅が4メートル未満である
②目の前の道路が、そもそも建築基準法で定められた「道路」と認められていない
③敷地が道路に接している部分の間口が2メートル未満である
今回の神戸市灘区の物件は、この①のケースに該当していました。
家の前の道は、人がすれ違うのがやっとの、幅が1〜2メートル程度の狭い通路だったのです。
この「道が狭い」という事実が、「ゴミ屋敷」の問題をさらに根深いものにしていました。
通常、ゴミ屋敷の片付けは、トラックを家の前に停め、不用品を次々と運び出して行います。
しかし、この物件はトラックが進入できません。
つまり、全てのゴミを人の手で、狭い通路を通って遠くの収集場所まで何度も往復して運び出さなければならないのです。
これには膨大な人員と時間、そして通常以上の費用がかかります。
さらに、仮にゴミを全て撤去できたとしても、問題は終わりません。
傷んだ内装をリフォームしようにも、資材を運び込むための軽トラックさえ入れないため、これもまた全て手運び。
当然、リフォーム費用も高騰します。
では、建物を解体して更地にすればどうか。
これもまた、重機が入れないため手作業での解体となり、解体費用は相場を大きく上回ります。
そして何より、苦労して解体したとしても、そこは再建築ができない土地。
新たに家は建てられず、道が狭いため駐車場としての活用も絶望的です。
まさに八方塞がりの状態でした。
仲介で一般の買い手を探すにしても、まずはゴミの撤去、害虫の駆除、清掃、消臭といった作業が最低限必要です。
しかし、売却を決意された理由が「少しでも生活費の足しに…」という切実な願いであったことを考えると、多額の先行投資となる費用負担をお願いするのは、あまりにも忍びないことでした。
解決策はGo不動産の【まるごと買取パック】
そこで私たちは、株式会社Go不動産が提供する【まるごと買取パック】をご提案させていただきました。
このサービスは、まさにこのような「お困り不動産」を解決するために生まれたものです。
まず、A社の担当者様には、デメリットとなる点から正直にお伝えしました。
それは、私たちが直接買取りを行うため、価格は一般の市場で売買される相場金額よりも安くなる、という点です。
その上で、メリットのご説明をしました。
第一に、室内のゴミや不用品を「そのままの状態」で、文字通りまるごと買い取らせていただくこと。
これにより、所有者様は清掃費用や撤去費用を一切負担する必要がありません。
売却によって得られた金額から、数十万、場合によっては百万円以上かかることもある片付け費用が引かれることなく、全額を手元に残すことができます。
第二に、不動産業者が買主となることで、売主の「契約不適合責任」が特約によって免除されることです。
契約不適合責任とは、売却した不動産に、契約書に記載のない欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
古い家屋の場合、売主自身も把握していない不具合が隠れている可能性はゼロではありません。
もし売却後に何か問題が見つかれば、修理費用を請求されたり、最悪の場合、契約を解除されたりするリスクがあります。
しかし、私たちプロの不動産業者が買主となる場合は、この責任を免除する特約を設けるのが一般的です。
これにより、所有者様は将来にわたって不安を抱えることなく、安心して不動産を手放すことができるのです。
ご本人の負担をなくし、将来の不安も取り除く。
この【まるごと買取パック】は、今回のケースにおいて最善の選択肢であると確信していました。
ゴミ屋敷は社会問題。一人で悩まず専門家へ相談を
実は、ゴミ屋敷の問題は、決して他人事ではありません。
内閣府の調査などによると、ゴミ屋敷の住人は単身世帯、特に65歳以上の高齢者の割合が高いと報告されています。
高齢化が急速に進む現代の日本において、この問題は表面化しづらい社会問題と化している可能性があります。
背景には、健康上の問題や経済的な困窮、近隣とのコミュニケーションの希薄化など、様々な要因が複雑に絡み合っています。
精神的な不安や孤独感から、知らず知らずのうちに物を溜め込んでしまう「セルフネグレクト（自己放任）」に陥ってしまうケースも少なくありません。
もし、ご自身やご親族が所有する不動産がこのような状況にあったとしても、決して恥じることはありません。
「片付けができていないから、不動産屋に相談するのが恥ずかしい。」
私たちは、そのように仰るお客様に数多くお会いしてきました。
売却へ一歩踏み出せない最大の理由が「片付け」であることも少なくないのです。
ですが、どうかご安心ください。
そのままで大丈夫です。
私たちは、そのような状況も含めて解決策をご提案するプロフェッショナルです。
ぜひ一度、株式会社Go不動産にお声がけ下さい。
株式会社Go不動産のご紹介
株式会社Go不動産は、大阪、兵庫、奈良を中心とした関西エリアで、不動産仲介はもちろん、売却が難しいとされる「お困り不動産」の買取りを専門的に行なっております。
ご依頼者様のお気持ちに寄り添い、迅速かつ最適な解決策をご提案することをお約束いたします。
【このような「お困り不動産」の買取を強化しています！】
- 心理的瑕疵物件 自殺、殺人、孤独死、火災、事件、事故などが起きた、いわゆる「訳あり物件」。
- 物理的な問題を抱える物件 ゴミ屋敷、セルフネグレクト状態の家、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きがある物件。
- 法律・権利上の問題を抱える物件 再建築不可物件、セットバックが必要な物件、相続登記が未了の物件、共有名義の不動産、借地権・底地権、増築未登記の物件など。
- その他特殊な事情を抱える物件 長屋・連棟式住宅、文化住宅、著しく小さい狭小住宅、市街化調整区域内の物件など。
- ご事情に合わせた売却 住宅ローン返済が困難な方の任意売却、成年後見人制度を利用した売却など。
相続、遺言書作成、身元保証などに携わる弁護士、司法書士、行政書士の先生方からのご依頼も心より歓迎しております。
秘密厳守でご対応いたしますので、どのようなお困りごとも、まずは一度ご相談ください。
【空き家・お困り不動産 買取対応エリア】
- 大阪府全域：大阪市24区、堺市7区、北摂、河内、泉州エリアなど
- 兵庫県：神戸市全域（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など（一部地域を除く）
- 奈良県：生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市など（一部地域を除く）
- 京都府：京都市内、八幡市、長岡京市、京田辺市、宇治市など（一部地域を除く）
- 滋賀県：大津市、草津市、守山市、栗東市など（一部地域を除く）
- 和歌山県：和歌山市、海南市など（一部地域を除く）
その他近畿一円、ご相談に応じます。
特に【買取強化エリア】として神戸市全域（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）の不動産売却・買取りに力を入れております。
出張査定は無料です。
お気軽にお問い合わせください。
