大阪市住之江区 孤独死の現場 不動産の査定依頼

入居者が孤独死・賃貸オーナーの悩み

※画像はイメージ写真です

不動産でお悩みの、住之江区の賃貸オーナー様からのご相談

弊社のお客様からお電話があり、
「知人で、戸建などを所有する賃貸オーナーがいるが、ちょっと困っているらしいので話を聞いてあげてもらいたい」
とご連絡がありました。
紹介されたお客様にお電話差し上げると、
「住之江区に所有し、賃貸している長屋の入居者が室内で亡くなった…」

詳しくお話を伺うと、所有する連棟式住宅の一室で、単身でお住まいだった方が室内で亡くなっているのが発見されたとのこと。
いわゆる「孤独死」でした。
警察の対応は終わり、賃貸借契約書に記載のあった緊急連絡先である親戚の方に連絡をしたものの、亡くなった方には相続人はおらず、特殊清掃や遺品整理、残置物の処分などが残っているため、どこから手をつけていいか分からず困った、という話を知人としていた時に、弊社を紹介していただいたという話の流れでした。

賃貸不動産を所有する、すべての方に関わる可能性のある、避けては通れないリスクです。

第1章：孤独死はなぜ「他人事」ではないのか

孤独死を「一部の高齢者の稀なケース」と考えているなら、その認識は今すぐ改める必要があります。

「リスクの構造」

孤独死の発生には、「高齢化」と「単身世帯の増加」という二つの大きな社会的要因が関係しています。
そして、住之江区のデータは、この二つの要因が色濃く表れていることを示しています。

• 全国を上回る高齢化率：2020年時点で、住之江区の高齢化率（65歳以上人口の割合）は31.3%に達し、全国平均の28.6%を大きく上回っています。
  これは、地域全体として、加齢に伴う健康上のリスクを抱える方が多いことを意味します。  
• 高い単独世帯率：大阪市全体では、実に一般世帯の53.6%が一人暮らしの「単独世帯」です。
  住之江区も例外ではなく、約45.8%が単独世帯で占められています。
  これは、いざという時に異変に気づいてくれる同居家族がいない世帯が、地域に数多く存在することを示唆します。  

この二つのデータが示すのは、住之江区が「健康不安を抱える高齢者が、一人で暮らしている」という、孤独死リスクが高い状況に構造的になりやすい地域であるという事実です。
これは運の問題ではなく、統計に基づいた確率の問題なのです。

空き家と長屋：問題が深刻化しやすい不動産

さらに、住之江区の住宅事情もこのリスクを増幅させます。
区内の空き家率は14.7%と全国平均より高く、そのうち約2割は腐朽や破損が見られる状態です。
特に、かつての産業発展を支えた「長屋」や「連棟式住宅」は、壁を共有する構造上、一戸だけの建て替えや大規模修繕が難しく、売却も困難なケースが少なくありません。
こうした物件で孤独死が発生すると、元々の問題に「事故物件」という深刻な足枷が加わり、個人での解決は困難となってしまうのです。  

第2章：静かなるパンデミック：全国統計が暴く孤独死

孤独死の実態は、私たちが抱くイメージとは大きくかけ離れています。
一般社団法人日本少額短期保険協会の調査報告は、その衝撃的な事実を明らかにしています。  

• 死に直面する「現役世代」：孤独死された方の平均年齢は約62歳。
  全体の約半数が65歳未満であり、決して高齢者だけの問題ではありません。
  日本の平均寿命より20年以上も早い、社会との断絶が招く早すぎる死なのです。
• 圧倒的に多い男性：発生ケースの8割以上を男性が占めています。
• 発見までの絶望的な時間：死亡から発見されるまでの平均日数は、18日。
  この「発見の遅れ」こそが、物件への物理的ダメージと、後述する経済的損失を爆発的に増大させる元凶です。
• 第一発見者は「家主」：親族や友人が第一発見者となるのは約4割に過ぎません。
  約5割は、家主や管理会社、行政といった「職業上の関係者」です。
  つまり、あなたが第一発見者になる可能性が非常に高いのです。

このデータは、社会構造の変化が「孤立」を生み、その結果として「発見が遅れ」、最終的に不動産所有者が甚大な「経済的損失」を被るという、直接的な因果関係を示しています。

第3章：手続きと費用の負担：オーナーを襲う現実

入居者の死が確認された瞬間から、所有者は法務・実務・費用の三重苦という迷宮に迷い込みます。

1. 法的手続きの壁

相続人がいなかったり、相続人の方が相続放棄をした場合が、最大の難関です。
この場合、賃貸借契約の解除も、室内の家財（残置物）の処分も原則できなくなります。
解決策としては、「相続財産清算人」の選任を申し立てることですが、これには所有者が予納金を負担しなければならない可能性があります。
家賃収入が途絶えた上に、さらなる出費を強いられるのです。

2. 雪だるま式に膨らむ費用

• 特殊清掃・原状回復費用：「清掃」という言葉のイメージとは全く異なります。
  体液や血液による汚染の除去、強力な消臭作業、害虫駆除、そして場合によっては床や壁の解体・リフォームが必要となり、費用は数十万円から、深刻なケースでは100万円以上に達します。
• 遺品整理・残置物処分費用：室内の家財を法的な手続きに則って整理・処分するための費用です。
• 逸失利益：上記の手続きと工事が完了するまで期間、家賃収入はゼロとなります。
  この機会損失が、最終的な損害額を大きく膨らませます。

第4章：消えない烙印：「告知義務」という長期的リスク

すべての手続きと清掃が終わっても、問題は終わりません。
孤独死が起き、特殊清掃が必要になった物件には、法的な「烙印」が押されます。

2021年に国土交通省が定めたガイドラインにより、自然死であっても、発見が遅れて「特殊清掃」が必要となった物件は、「心理的瑕疵物件」として扱われることが明確になりました。  

これは、賃貸の場合、原則としておおむね3年間、次の入居者にその事実を告知する義務を負うことを意味します。
事故物件であることを告知すれば、当然、賃料は周辺相場より大幅に下げざるを得ず、それでも借り手が見つからない「負の資産」となるリスクを長期にわたって抱え続けることになるのです。

発見が18日遅れたという、オーナーにはどうすることもできない事実が、物件の資産価値を法的に、そして長期的に毀損してしまう。
これが、孤独死が不動産経営を営む賃貸オーナーに与える負担です。

結論：その「お困り不動産」株式会社Go不動産がすべて引き受けます。

孤独死や自殺などで所有不動産が深刻な事態に、すでに見舞われてしまったら？
あるいは、住之江区で所有する長屋や空き家の将来に、このようなリスクを漠然と感じているなら？

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