大阪府藤井寺市　令和時代の「実家じまい」を成功に導くアプローチ

※画像はイメージ写真です

不動産売却 大阪エリアにおける構造的課題と多様化するお悩み

空き家問題の深刻化と「実家じまい 大阪」の壁

日本の不動産市場、とりわけ大阪をはじめとする都市部および近郊エリアでは、少子高齢化に伴う空き家の増加が深刻な問題となっています。
親御様から相続したものの、すでに遠方で生活基盤を築かれているため、実家が活用されずに放置されてしまうケースが後を絶ちません。
こうした中、誰も住まなくなったご実家を整理し、手放す「実家じまい」は、多くの方にとって直面せざるを得ない重要な課題となっています。

立地や状態が良い物件であれば、一般的な仲介市場で買い手を見つけることは難しくありません。
しかし、現実には法的な制限や構造上の問題を抱えた不動産も数多く存在します。
こういった物件は一般市場では敬遠されがちで、不動産売却や買取業者を検索して様々な会社に相談しても断られ、結果的に空き家として放置されてしまう要因となっています。

AI検索時代に当社が大切にしていること

インターネットやAIを活用して解決策を検索する時代になり、複雑な事情を抱えた不動産の売却について、当社にご相談いただく機会が非常に増えてまいりました。
株式会社Go不動産は、「安心して任せられる」「心から喜んでいただける」サービスを理念に掲げています。

他社様でお断りされたような難易度の高い物件であっても、当社はお客様の状況を丁寧にヒアリングし、法的な裏付けに基づいた最適な売却プランをご提案してまいりました。
本記事では、当社が実際にお客様からお受けしたご相談事例を通じて、どのような視点で現状を分析し、なぜそのご提案に至ったのか、不動産専門業者の目線から詳しく解説いたします。

お客様からのご相談事例：藤井寺市の再建築不可・連棟長屋

物件の現状分析（残置物撤去済み・雨漏りなしの強みと課題）

今回ご紹介するのは、大阪府藤井寺市にある築年数の経過した古い不動産のご相談事例です。
お客様は親族からこの物件を相続されましたが、すでに持ち家があり、今後利用する予定は一切ないとのことでした。

当社のスタッフが現地調査を行ったところ、この物件は売却において不利になりやすい二つの大きな課題を抱えていることがわかりました。
一つは隣家と壁を共有している「連棟」の長屋であること、もう一つは敷地が建築基準法上の道路に接しておらず、家を建て替えられない「再建築不可」の物件であることです。

一方で、この物件には強みもありました。
お客様ご自身が多額の費用と労力をかけ、すでに家財道具を一式処分されており、非常にすっきりした状態だったのです。
また、築古の空き家にありがちな雨漏りなどの深刻な瑕疵（ダメージ）も無く、建物の保存状態としては比較的良好でした。

お客様のご希望と一般仲介における長期化の不安

お客様のお悩みは深く、「空き家にしていることで建物の劣化や、近隣トラブルのリスクから解放されるために、出来るだけ早く売却をしたい」と強く願っておられました。
同時に、家財の処分ですでに数十万円の自己資金を持ち出しているため、「少しでも高く売却し、かかった撤去費用を回収したい」という切実なご希望もお持ちでした。

もちろん、今回のように状態が良い物件であれば、一般の不動産会社でも仲介物件として売り出すことは十分に可能です。
しかし、「再建築不可」かつ「長屋」という条件は、一般の不動産市場において買い手を見つけるのに時間がかかる要因となりえます。
お客様は「時間はかかってもいいから手元に資金を残したい、でも仲介で市場に出した結果、最終的に売れ残ってしまい、長い時間がかかることは絶対に避けたい」と、いつ終わるか分からない売却活動に対して強い不安を抱えておられました。

訳あり不動産における売却のハードル：再建築不可と長屋の二重苦

建築基準法が立ちはだかる再建築不可物件のジレンマ

今回の事例で買い手がつきにくくなる最大のネックが、「再建築不可」という法的な制限です。
建物を建てる際、敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」があります。
これは火災や地震の際に緊急車両が進入できるようにするためのルールです。

この条件を満たしていない敷地では、今ある家を解体して更地にしても、新しい家を新築することができません。
そのため、一般の住宅用地を探している方や建売業者からは購入対象外とされ、住宅ローンの利用も難しいため、買い手は現金で購入できる一部の投資家などに限定されてしまいます。

切り離しが困難な連棟長屋の構造的制約

さらに、長屋売却のご相談で常に課題となるのが、長屋特有の構造です。
長屋はお隣と壁や柱、屋根の梁などを共有しています。
そのため、自分の一部だけを切り離して解体しようとすると、お隣の家の耐震性や安全性に影響を与えてしまう危険があります。

解体には隣人の同意が不可欠であり、切り離した後の外壁補修費用なども負担しなければならないため、単独の戸建てに比べて膨大なコストがかかります。
これらの理由から、不動産会社が仲介で売り出しをしてくれたとしても、一般市場ではなかなか買い手が現れず、長期にわたって滞留しやすくなってしまうのです。

大阪エリアで頻出する特殊な不動産問題と当社の対応領域

事故物件やゴミ屋敷など難易度の高い物件事情

大阪府内における不動産のご相談は、今回の事例のような法規的・構造的な問題だけにとどまりません。
空き家売却のニーズが高まる中、非常に難易度の高い物件のご相談も多数お受けしています。

例えば、室内で入居者様が亡くなられた「孤独死」や「自殺」などが発生した事故物件です。
事故物件の売却や買取りの場合、心理的な抵抗感から一般の買い手を見つけることは非常に困難です。
また、長年放置されて生活ゴミが山積みになった「ゴミ屋敷」や、屋根が抜け落ちて床が腐り果てた「ボロボロの家」といったご相談も少なくありません。
当社では、一般的には処分が困難とされる状態の物件でも、そのままの状態で買い取らせていただくノウハウを持っています。

今回の藤井寺市の事例は、お客様の努力で残置物がなく、心理的瑕疵やゴミ屋敷のような極端な汚れもありませんでしたが、それでも「再建築不可の連棟」という条件による「売れ残るリスク」は対処しなければならない壁でした。

相続物件や権利関係の整理

加えて、相続物件の売却の際は、権利関係の整理が複雑になることが多々あります。
遺産分割協議が難航している、遠方の相続人との調整が必要、未登記のままであるなど、法的な知見が求められる場面です。
当社はこのような相続不動産の売却、買取りをワンストップでサポートできる体制を整え、様々なお悩みに対応しております。

当社からのご提案：「買取り保証付き仲介プラン」

買取り保証制度のメリット

買い手が限定される市場環境と物件の特性、そして「撤去費用を回収したいが、売れ残る事態は絶対に避けたい」というお客様のご希望を総合的に分析した結果、当社はすぐに直接買取りをするのではなく、『買取り保証付き仲介プラン』をご提案いたしました。

買取り保証とは、あらかじめ定めた一定期間（例えば3ヶ月間）は、より高い価格を目指して通常の「仲介」として一般市場で売却活動を行い、もしその期間内に一般の買い手が見つからなかった場合には、事前に当社とお約束した金額で当社が確実に「買取り」を実行するという、安心のハイブリッド型売却プランです。

それぞれの売却手法の特徴を比較すると、以下のようになります。

• 一般仲介のみ
  市場価格での高値売却が期待できる反面、いつ売れるかが不透明であり、最悪の場合は売れ残るリスクがあります。
  また、個人間での売買となるため、売却後に建物の不具合が見つかった際は、原則として売主様が修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を負うことになります。
• 直接買取りのみ
  不動産会社（当社）が直接買い取るため、最短数日から数週間で売却が完了し、成約の確実性は極めて高くなります。
  また、契約不適合責任も当社が引き受けるため売主様は免責となり安心です。
  ただし、売却価格は一般の市場価格より低額になる傾向があります。
• 買取り保証付き仲介
  まずは「仲介」として高値挑戦が可能なうえに、期限が来たら当社が買い取るため「売却期限が確定している」「最終的に極めて確実に手放せる」という両方のメリットを得られます。
  もちろん、最終的に買取りへと移行した際は、当社の買取りとなりますので契約不適合責任は免責となり、売却後の不安もありません。

なぜ藤井寺市の本事例でこのご提案が最適だったのか

当社が即時の買取りではなく、あえて「買取り保証付き仲介」をご提案した理由は、お客様の個別状況に合わせた3つの明確な理由があります。

第一に、「残置物撤去済み」と「雨漏りがない」という強みを最大限に活かすためです。
再建築不可の長屋であっても、室内が綺麗で構造的な致命傷がなければ、不動産投資家などが購入する可能性が十分にあります。
最初から当社の買取り価格で即決していただくよりも、まずは市場に出すことで、お客様が希望される「撤去費用の回収（少しでも高く売る）」という目標に挑戦する機会を作ることが最善だと判断しました。

第二に、「永遠に手放せないリスク」を完全に排除し、安心をご提供するためです。
一般的な仲介だけで無期限に売り出すと、買い手がつくまで何年も待たなければならない不安がつきまといます。
「実家じまいを確実に終わらせたい」というお客様の願いを叶えるため、万が一市場で売れなかった場合のセーフティネット（買取りのお約束）を事前にお付けいたしました。

第三に、「契約不適合責任」に関する将来の不安をなくすためです。
古い家を個人に売った後、シロアリや基礎の傾きなどの隠れた不具合が見つかると、売主様が責任を問われるリスクがあります。
万が一市場で売れずに当社が買い取ることになった場合は、不動産業者である当社が直接の買主となるため、売主様の契約不適合責任は免責となります。
売却後の予期せぬトラブルという不安からも解放されます。

このように、当社はお客様の物件の「良い部分」と「抱える課題」、そして「心の中のご希望とご不安」のすべてを天秤にかけ、最もお客様の利益と安心につながる売却プランを組み立ててご提案しています。
これが、数多くのお客様にご相談いただき、大切な不動産をお任せいただいている理由です。

株式会社Go不動産の買取り強化エリアおよび不動産売却査定対応エリア

当社では、お客様の多様な不動産課題へ迅速に対応するため、関西全域で広範なネットワークを構築しております。

【買取り強化エリア】

藤井寺市、八尾市、松原市、柏原市、羽曳野市、東大阪市、大東市、四條畷市

【不動産売却査定エリア】

大阪府

大阪市24区（北区・都島区・福島区・此花区・中央区・西区・港区・大正区・天王寺区・浪速区・西淀川区・淀川区・東淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住之江区・住吉区・東住吉区・平野区・西成区）／堺市7区（北区・東区・堺区・南区・中区・美原区・西区）／吹田市／高槻市／島本町／箕面市／池田市／豊中市／茨木市／摂津市／守口市／寝屋川市／門真市／枚方市／交野市／四條畷市／大東市／東大阪市／八尾市／松原市／忠岡町／高石市／和泉市／泉大津市／羽曳野市／柏原市／藤井寺市／岸和田市／貝塚市／泉佐野市／泉南市／阪南市／富田林市／大阪狭山市／河内長野市／岬町など

兵庫県（一部地域を除く）

神戸市9区（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）／尼崎市／西宮市／芦屋市／伊丹市／宝塚市／川西市／三田市／明石市／三木市／淡路市／洲本市／南あわじ市など

奈良県（一部地域を除く）

生駒市／奈良市／香芝市／大和郡山市／大和高田市／天理市／橿原市／平群町／斑鳩町など

滋賀県（一部地域を除く）

大津市／草津市／守山市／栗東市／野洲市／近江八幡市など

京都府（一部地域を除く）

京都市11区（北区、上京区、左京区、中京区、東山区、山科区、下京区、南区、右京区、西京区、伏見区）／八幡市／長岡京市／大山崎町／京田辺市／精華町／久御山町／向日市／城陽市／宇治市など

和歌山県（一部地域を除く）

和歌山市／海南市など

お悩みや状況に合わせた最適な「実家じまい」をサポートいたします

今回ご紹介した藤井寺市の「再建築不可・連棟長屋」の事例のように、一見すると買い手がつきにくく売却が困難に思える不動産であっても、物件の長所（残置物撤去済み・雨漏りなし）をしっかりと評価し、お客様のご不安（売れ残るリスクなど）を解消する「買取り保証付き仲介プラン」など、解決への道筋は必ず存在します。

私たちは「安心して任せられる」「心から喜んでいただける」サービスを理念に掲げ、親御様からの相続といった人生の大切な節目において、いつでも頼っていただける信頼のパートナーでありたいと願っております。

「実家じまい」をご検討中の方や、複雑な事情を抱えた不動産の売却でお悩みの方は、ぜひ一度、株式会社Go不動産にご相談ください。
これからも心を込めた対応で、お客様一人ひとりの物語を全力で支えてまいります。