大阪市港区 マンションの査定と売却サポート
お父様が介護施設へ入居 今後の生活費補填と将来への備え
※画像はイメージ写真です
大阪市や関西エリアで不動産の売却、特に相続が絡むマンションの処分にお悩みではありませんか？
「親が介護施設に入居することになった」
「実家が空き家になってしまう」
そういったご相談は、株式会社Go不動産にも数多く寄せられます。
今回は、まさにそうした状況に直面されたお客様の、大阪市港区における区分所有マンションの売却サポート事例をご紹介します。
不動産売却における一つのモデルケースとして、同じようなお悩みをお持ちの方の参考になれば幸いです。
ご相談の背景：介護施設の入居と将来への備え
今回、私どもにご相談くださったのは、大阪市港区にマンションを所有するお父様の息子さんである50代のA様でした。
お父様が介護施設へ入居されることが決まり、これまで住んでいたマンションが空き家になるため、売却して今後の生活資金に充てたいというご意向でした。
A様には大学生と高校生のお子さんがいらっしゃり、教育費などでまだ物入りな時期。
「親の介護費用を援助してあげたい気持ちはあるが、あと数年は難しいのが正直なところです。だからこそ、父のマンションができるだけ高く売れれば、その分安心できるんです」
と、切実な思いを打ち明けてくださいました。
さらにA様が売却を急がれていたのには、もう一つ大きな理由がありました。
それは、所有者であるお父様の認知能力に関するご不安です。
「今はまだ意思疎通も問題ありませんが、もし今後、認知症が進行してしまったら、売却手続き自体ができなくなってしまうのではないかと心配で…」
A様は、将来のリスクを的確に捉え、早めに行動を起こすことを決断されたのです。
認知能力の低下と不動産売却のリスク「成年後見制度」とは
A様が危惧されていたように、不動産の所有者が認知症などによって判断能力（事理弁識能力）を欠いてしまうと、不動産の売却契約といった法律行為は原則として無効となります。
たとえご家族であっても、本人に代わって勝手に売却することはできません。
このような場合、「成年後見制度」を利用する必要が出てきます。
これは、家庭裁判所が選任した成年後見人（親族や弁護士などの専門家）が、本人の財産を保護・管理する制度です。
後見人が付けば不動産の売却は可能になりますが、あくまで本人の財産を守ることが目的なので、「本人の居住用不動産」を売却するには家庭裁判所の許可が必要となり、手続きが複雑化し、時間もかかります。
また、必ずしも希望するタイミングや価格で売却できるとは限りません。
A様のように、所有者ご本人の意思が明確なうちに売却手続きを進めることは、将来の煩雑な手続きやご家族の負担を避けるための、非常に賢明な判断と言えるでしょう。
物件調査と査定：大阪市港区の旧耐震マンションの価値
後日、A様お立ち会いのもと、対象不動産の調査に伺いました。
物件は、大阪市内でも人気の高い大阪メトロ中央線「弁天町駅」から徒歩10分圏内という立地。
近隣にはスーパーや大型ディスカウントショップ、公園なども充実しており、生活利便性は非常に高い印象を受けました。
JR環状線へのアクセスも良く、通勤や通学にも便利なエリアです。
マンション自体は建築年から旧耐震基準の物件でしたが、管理組合の活動がしっかりしているようで、エントランスや廊下といった共用スペースは清潔に保たれており、管理が行き届いていることが一目でわかりました。
室内にお邪魔すると、お父様の荷物の片付けの真っ最中で、段ボールが山積みになっていました。
しかしA様は、
「あと1週間ほどで、残置物の撤去はすべて完了する予定です」
と仰います。
その手際の良さに感心してお話を伺うと、実は3年ほど前に奥様のご実家を相続した際、ご家族総出で大変な片付け作業を経験されたとのこと。
「あの時の身体的、精神的な負担は本当に辛かった。もう二度とあんな思いはしたくないんです」
という過去の経験が、今回の迅速な行動に繋がっているようでした。
不動産の相続や売却には、こうした片付けという物理的な負担が大きくのしかかることを、改めて実感させられるお話でした。
室内の状況としては、長年お住まいだったこともあり、内装や設備には相応の使用感が見られました。
特に、お父様が喫煙者だったため、壁紙は全体的にヤニで黄色く変色し、タバコの臭いも染み付いていました。
次に住む方が快適に暮らすためには、フルリフォームが必要な状態だと判断しました。
これらの状況を踏まえ、室内の荷物がすべて撤去された状態を想定した「仲介」での査定金額をお伝えしたところ、A様は大変驚かれた様子でこう仰いました。
「事前に自分でも近隣マンションの相場価格を調べてはいたんですが、不動産価格、すごく上がっているんですね！ビックリしましたよ」
A様が仰る通り、現在の大阪市内の不動産市場は非常に活況です。
特に「大阪メトロ沿線」や「JR環状線沿線」といった交通利便性の高いエリアは人気が集中しており、今回のように建物が古くても、管理状態が良好で立地が良ければ、高額な査定に繋がりやすいのが現状です。
これは、区分所有マンションの売却を検討されている方にとっては、大きな追い風と言えるでしょう。
最適な売却プランのご提案：「仲介」と「買取保証」
今回のA様のご希望は、第一に「お父様の介護資金に充てるため、少しでも高く売りたい」ということでした。
また、A様ご自身で「残置物の撤去」を完了されるご予定でした。
この2点を考慮し、株式会社Go不動産がご提案したのは、まずは「仲介」での売却活動でした。
不動産会社が直接買主となる「買取り」は、スピーディーな現金化や、残置物をそのまま引き渡せるといったメリットがありますが、一般的に仲介で売却するよりも価格は低くなる傾向があります。
A様の場合、売却を急いではいるものの、残置物の問題がなく、何より高値での売却を希望されていたため、「買取り」のメリットが薄いと判断しました。
まずは市場価格で一般の買主様を探す「仲介」が、A様のご希望を叶える最善の方法だとご説明させていただきました。
するとA様から、
「もし、仲介でなかなか売れなかった場合はどうなるのでしょうか？」
というご質問をいただきました。当然の疑問です。
私たちは、その際の解決策として2つのプランを提示しました。
一つ目は、シンプルな「価格変更」です。
「高く売りたい」という希望を叶えるために、希望の金額と価格相場を見て売出価格を決めますが、設定した売出価格が市場の相場より高ければ、購入希望者様からの問い合わせは少なくなります。
反対に売出価格が安ければ、より多くの購入希望者様が販売情報を閲覧するため、問い合わせが多くなり早く売れる可能性が高くなります。
つまり、価格変更とは、単に価格を下げるだけではなく、状況を見ながら価格を調整し、売却希望価格により近い価格で、多くの購入希望者様にアプローチする方法といえます。
そして、もう一つの解決策が「買取保証」です。
これは、まず一定期間「仲介」として販売活動を行い、少しでも高く売れるように最大限の努力をします。
そして、万が一その期間内にご成約に至らなかった場合に、あらかじめお約束した金額で弊社が直接買取りを行うというものです。
この「買取保証」には、A様にとってメリットが大きく３つあります。
- 売却期限の確定：「いつ売れるか分からない」という精神的な不安から解放されます。
最悪のケースでも弊社が買い取るため、売却までのスケジュールが明確になります。 - 仲介手数料が不要：弊社が直接の買主となるため、仲介手数料（売買価格の3%+6万円+消費税）は一切かかりません。
- 契約不適合責任の免責：売却後に物件の欠陥が見つかった場合でも、売主様が責任を負う必要がなくなります。
これも、買主が不動産会社である買取りならではの大きなメリットです。
お父様の認知能力へのご不安も抱えていらっしゃったA様は、万が一売却が長引く事態を避けたいというお気持ちから、3ヶ月の仲介期間付き「買取保証」を選択されました。
結果：約1ヶ月でのスピード成約
最終的に、A様のマンションは仲介での販売開始からわずか約1ヶ月で、ご希望に近い価格で購入希望者様が見つかり、無事にご成約となりました。
後日、手続きを終えたA様は、
「買取保証を付けたことで安心して任せられましたが、こんなに早く売れるとは。悩む必要もなかったですね」
と、安堵の表情で苦笑いされていました。
A様とお父様の新しい生活の一助となれたことを、私たちも心から嬉しく思います。
今回の事例のように、不動産の売却は、ただ査定額を提示するだけでは成功しません。
お客様一人ひとりのご事情、ご希望、そして抱えている不安に真摯に寄り添い、様々な選択肢の中から最適な売却プランを設計し、ご提案することが最も重要です。
株式会社Go不動産では、お客様にとって最善のゴールは何かを常に考え、全力でサポートさせていただくことをお約束いたします。
大阪市港区をはじめ、関西エリアで不動産売却、特に相続不動産や空き家の処分でお悩みの方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。
株式会社Go不動産のご紹介
大阪・関西一円の不動産のお悩み、私たちにお聞かせください
相続したご実家のこと、管理が難しくなった空き家、あるいは誰にも相談できずにいる「訳あり」の物件。
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私たち株式会社Go不動産は、そんなお客様一人ひとりの物語に深く寄り添い、「売れない」と諦めていた不動産に確実な出口をご提案する専門家です。
他社で売却を断られてしまった物件こそ、私たちの出番です。
豊富な経験を持つ担当者が、お客様の不安を安心に変えるお手伝いを、最初から最後まで責任を持って担当いたします。
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