大阪市中央区 物品販売店舗の査定依頼
大阪市中央区の相続した店舗売却
株式会社Go不動産では、大阪市中央区で店舗や商業用不動産などの売却相談のご依頼承っております。
※画像はイメージ写真です
近年、社会情勢の変化や物価の上昇などを理由に、長年続けてきた事業の廃業を決断される方が増えています。
特に、親から相続した不動産で事業を営んできた場合、「店をたたんだ後、この建物をどうすれば良いのか」という新たな悩みに直面することも少なくありません。
今回は、まさにそのような状況にあった大阪市中央区の築年数不詳の古い店舗建物のオーナー様からご依頼いただき、お客様にとって最適な売却プランのご提案するまでのプロセスを実際の査定事例を交えてご紹介します。
ご相談の背景：コロナ禍と物価高が招いた廃業という決断
今回、私ども株式会社Go不動産に査定のご依頼をくださったのは、大阪市中央区で長年、物品販売業を営んでこられたA様でした。
お問い合わせのきっかけは、弊社のホームページで【まるごと買取プラン】をご覧いただいたことでした。
お話を伺うと、新型コロナウィルス感染症が蔓延し始めた頃から客足が遠のき、売り上げが徐々に落ち込んでしまったとのこと。
追い打ちをかけるように、近年の急激な物価高が経営を圧迫し、年末を目途に店をたたむことを決意されたそうです。
物件の歴史と現状：相続した「母が生まれた家」
この物件には、A様ご家族の長い歴史が刻まれていました。
元々はお母様のご実家で、A様の祖父母様がお亡くなりになったのを機に、お母様が相続し、物品販売店として改装されたそうです。
建物登記情報を確認しても建築年月日の記載がなく、正確な築年数は不明。
現地調査にお伺いした際、A様が「母はこの家で生まれたと言っていましたから、相当古いはずです」と仰っていたのが印象的でした。
店舗の正面は、改装が施されており一見すると綺麗です。
しかし、建物の側面や裏手に回ると、外壁の剥がれや木部の腐食などが散見され、長い年月の経過を物語る損耗がはっきりと確認できる状態でした。
まさに、多くの「古い家」「古ビル」が抱える典型的な状況と言えるでしょう。
店舗の奥は、かつて居室だった空間を事務所として利用されており、2階部分は在庫などを置く倉庫代わりになっていました。
2階の天井には、くっきりと雨漏りの跡が残っています。
A様にお聞きしたところ、数年前の大きな台風の際に屋根が損傷し雨漏りが発生したものの、その後すぐに専門業者に依頼して修繕済みとのことでした。
しかし、一度雨漏りしたという事実は、不動産売却において買主が懸念するポイントの一つであり、売却価格や条件に影響を与える可能性があるため、慎重な対応が求められます。
このように、相続した古い不動産、特に店舗や商業ビルには、築年数不詳、老朽化、過去の修繕歴といった、売却における複数の課題が絡み合っているケースが少なくありません。
不動産売却における「買取」と「仲介」の大きな違い
A様は「何社かに売却の見積もりを取ってみて、納得のいく金額であれば年内に売却したい」というご希望をお持ちでした。
当初は、室内の残置物を丸ごと引き取ってもらえる弊社の【まるごと買取プラン】に魅力を感じていらっしゃったため、私たちはまず、不動産売却の主な二つの方法である「買取」と「仲介」の違いについて、それぞれのメリット・デメリットを交えながら詳しくご説明しました。
【不動産買取】スピードと手軽さが魅力
不動産買取とは、不動産会社が直接、お客様の物件を買い取る方法です。
最大のメリットは、売却活動が不要なため、スピーディーに現金化できる点です。
買主を探す必要がないため、最短で数日から数週間で売買契約から決済（代金の受け取り）まで完了します。
また、弊社の【まるごと買取プラン】のように、室内の家財道具や商品在庫などを撤去することなく、そのままの状態で引き渡せるケースが多いのも特徴です。
廃業に伴う片付けの手間や費用を大幅に削減できるため、時間や労力をかけたくない方には非常に魅力的な選択肢です。
さらに、買主が不動産のプロである不動産会社なので、売却後に建物の欠陥（例えば、修繕済みの雨漏りが再発した場合など）が見つかっても、売主が責任を問われる「契約不適合責任」が免責されるのが一般的です。
一方で、デメリットもあります。
それは、売却価格が市場相場よりも低くなる傾向があることです。
不動産会社は、買い取った物件にリフォームなどを施して再販売することを目的としているため、その費用や利益を考慮した買取価格を提示します。
一般的には、市場相場の7割～8割程度になることが多いと言われています。
【不動産仲介】高値売却の可能性を追求
不動産仲介とは、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約を成立させるためのサポートをする方法です。
不動産会社は、物件の広告活動を行い、購入希望者を探します。
メリットは、市場相場に近い価格、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性がある点です。
「できるだけ高く売りたい」と考える方にとっては、最も一般的な売却方法と言えるでしょう。
しかし、デメリットも存在します。
まず、いつ・いくらで売れるかが確定しないことです。
販売活動を開始しても、購入希望者が現れるまでには時間がかかる場合があり、売却期間が長期化するリスクがあります。
また、一般的な住宅の場合、購入希望者が室内を見学（内覧）するため、事前に室内の残置物を撤去し、清掃を行って見栄えを良くしておく必要があります。
そのためには、先行して片付け費用や清掃費用がかかってしまいます。
さらに、個人が買主となる場合、売却後に発覚した建物の欠陥に対して、売主が「契約不適合責任」を負う必要があります。
特にA様の物件のように古い建物の場合、売主自身も把握していない欠陥が隠れている可能性があり、この責任が大きなリスクとなることがあります。
最適な売却プランのご提案：【買取保証付き仲介】という選択
A様のご希望は「納得のいく金額で売りたい」ということでした。
しかし同時に、廃業に伴う片付けの手間や、古い建物を売却する際のリスクに対する不安もお持ちでした。
そこで私たちは、買取と仲介の”良いとこ取り”とも言える【買取保証付き仲介】プランをご提案させていただきました。
これは、まず「仲介」として販売活動を行い、高値での売却を目指す。
そして、もし一定期間内に売却できなかった場合には、あらかじめお約束した金額で弊社が「買取」を行う、という二段構えのプランです。
このプランであれば、A様は「高く売れるかもしれない」という仲介のメリットを最大限に追求しつつ、「万が一売れなくても、最終的には弊社が買い取る」という安心感を得ることができます。
売れ残ってしまうリスクを完全に回避できるのです。
さらに、今回のA様の物件が店舗、つまり商業用不動産である点も重要なポイントでした。
購入希望者のターゲット層は、一般的な居住用物件を探している個人だけではありません。
この場所で新たに事業を始めたいと考える事業者や、あるいは建物を解体して新しい商業建物・商業ビルなどを建築したいと考える不動産業者も有力な買主候補となります。
このような業者が買主となる場合、建物の古さや内装の状態を問題としないケースが多く、場合によっては残置物もそのまま引き受けてくれることがあります。
つまり、仲介であっても、先行投資となる片付けや清掃の費用をかけずに済む可能性があるのです。
また、買主が建物の解体を前提としている不動産業者であれば、古い建物の契約不適合責任は実質的に免除されることがほとんどです。
売買契約書に不動産取得後買主が解体をする旨が記載されている契約内容であれば、業者は建物の現状を理解し、解体することを前提とした上で購入するため、売却後のトラブルに発展するリスクを最小限に抑えることができます。
このようなご説明の上で、「仲介で売却する場合の想定価格」と「買取保証の価格」の二つの査定額を具体的にご提示しました。
A様にとっては、まず高値売却に挑戦でき、ダメだった場合でも確実に売却できるという道筋が明確になったことで、大変ご安心いただけたようでした。
お客様一人ひとりに最適な不動産売却プランを
今回の大阪市中央区の店舗売却事例のように、不動産、特に相続が絡む古い物件や商業ビルの売却には、画一的な正解はありません。
お客様が何を最も優先されるのか（価格なのか、スピードなのか、手間の削減なのか）、そして物件そのものが持つ特性（立地、状態、法規制など）を総合的に判断し、最適な戦略を立てることが重要です。
株式会社Go不動産では、お客様一人ひとりとの対話を何よりも大切にし、ご状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、オーダーメイドの売却プランをご提案することを心掛けております。
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