大阪府寝屋川市 10年以上放置・ボロボロの長屋・再建築不可・雨漏りなどのお困り物件の売却相談
寝屋川市で放置された「再建築不可の連棟長屋」売却相談
※画像はイメージ写真です
大阪府寝屋川市、枚方市、門真市などで、相続したもののどうして良いか分からない「空き家」の売却相談が急増しています。
特に、昭和30年代から40年代の高度経済成長期に建てられた「連棟式長屋」や「再建築不可」の物件は、多くの不動産会社が取り扱いを断るケースが少なくありません。
今回は、大阪府寝屋川市で、まさにそうした複数の問題を抱えた「訳あり不動産」の査定依頼をいただいた事例をご紹介します。
雨漏りや残置物がある「ボロボロの家」でも、売却を諦める必要はありません。
株式会社Go不動産が売却の可能性をご提案します。
相続登記の義務化が迫る、寝屋川市の放置空き家
今回ご相談いただいたのは、寝屋川市内の物件を相続された60代男性のA様です。
対象の不動産は、昭和30年代に建築された木造の連棟式長屋住宅。
すでにお父様はお亡くなりになっていましたが、相続登記が未了のまま、お父様の名義になっていました。
相続人はA様とお兄様の2名。
お兄様は「お前に任せる」というスタンスで、A様が窓口となって売却活動をされるとのこと。
しかし、この物件は10年以上も放置された空き家となっており、深刻な問題を抱えていました。
「実は、数年前に一度、売却しようと動いたんです」とA様。
空き家に入っていた大量のチラシの中に数社の不動産会社の広告があり、そのうちの1社にお電話で問い合わせをされたそうです。
後日現地確認のため訪問した際に、担当者の方がA様に教えてくれたのが、「再建築不可」という現実と「取り扱いできない」という事実でした。
その後、他の不動産会社にもお電話で「雨漏りがある」「再建築不可らしい」「連棟になっている」「荷物がそのまま」といった状況を伝えて何とか売却を試みようとするものの、電話口で断られたり、返答が無かったりと、査定さえしてもらえなかったそうです。
心が折れてしまい、そのままにしていたところ、最近「相続登記の義務化（2024年4月施行）」のニュースを目にし、「今度こそ何とかしないと」と一念発起。
弊社、株式会社Go不動産の「訳あり物件買取」のホームページをご覧になり、他にも数社と同時に査定を依頼された、という経緯でした。
現地調査で見た「売却を阻む複数の壁」
A様と日程を調整し、寝屋川市の現地へお伺いしました。
1. 深刻な老朽化（雨漏りと外壁の損傷）
物件は、一目で長期間の放置がわかる状態でした。
外壁の一部には亀裂が入り、膨らんでいる箇所も。
玄関周りには、屋根から落ちたのか割れた瓦が散乱していました。
鍵を開けて室内に入ると、カビと埃の混じった匂いが鼻をつきます。
そして、最大の問題点がすぐに目に入りました。
玄関の天井と、その横に位置するキッチンの天井です。
どちらも広範囲にわたって雨漏りでできた茶色いシミが広がり、天井板が水分を含んで大きくたわんでいました。
いつ天井が落ちてもおかしくない「ボロボロの家」という表現がふさわしい状況です。
2. 大量の残置物（生活用品そのまま）
室内は、10年以上前に生活されていたそのままの状態で時が止まっていました。
家具や家電、食器などの生活用品がすべて残されています。
押し入れを開けると、寝具や衣類がぎっしりと詰め込まれていました。
A様は
「仕事もあり、兄も遠方なので、とても自分たちで片付ける時間は取れない。手間は最小限にしたい」
と強く希望されていました。
3. 法的な制約（再建築不可と連棟式長屋）
この物件が他社で断られた最大の理由が、法的な制約です。
調査したところ、初めにA様が仰っていた通り、この物件は建築基準法に定められた「接道義務」を満たしておらず、「再建築不可」であることが判明しました。
建築基準法では、建物を建てる際、その敷地が「建築基準法上の道路」（原則として幅員4m以上）に2m以上接していなければならないと定められています。
A様の物件が面していたのは、見た目は道であっても建築基準法上の道路とは認められない「通路（路地）」でした。
そのため接道義務を満たしておらず、原則として現在の建物を取り壊して新しい家を建てることができない状態だったのです 。
※仮に幅員4m未満でも「2項道路 」として指定された道であれば、セットバック（後退） することで建て替えが可能になる場合がありますが、今回の物件はそれにも該当しませんでした。
さらに「連棟式長屋」であるため、壁を共有する隣家と構造上一体となっています。
自分の所有部分だけを解体・改築するにも、隣接する住戸の所有者から同意を得る必要があり、この点も売却を困難にする大きな要因でした。
大阪の空き家問題と「寝屋川市の連棟住宅」
A様のご実家のような物件は、決して特別な例ではありません。
最新の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、大阪府の空き家率は14.2% と、依然として全国平均（13.8%） よりも高い水準です。
注目すべきは「長屋建」の空き家です。
大阪府内の長屋の空き家戸数は、平成30年の71,300戸から令和5年には49,500戸へと、5年間で30.6%も減少しています。
これは、A様の物件のように売却が困難な長屋でも、専門業者による買取りなどを通じて市場で活発に整理・淘汰が進んでいることを示唆しています。
しかし、A様の物件のような「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（放置空き家）」は、寝屋川市だけでも6,100戸存在します。
そして、こうした放置空き家のうち、府内全体で21.8%が「腐朽・破損あり」と深刻なダメージを負っている（※空き家全体では16.8% ）のが現実です。
放置が長引くほど、A様の物件の雨漏りのように状態は悪化し、資産価値は下がり続けてしまいます。
特に寝屋川市、門真市、守口市といった地域は、かつてベッドタウンとして発展した際に連棟式建物（長屋）が数多く供給されました。
それらの建物が今、一斉に一定の築年数を迎え、相続が発生しています。
しかし、「再建築不可」「連棟」といった扱いにくさや、「解体費用や片付けの手間をかけたくない」という所有者の心情から、A様の物件のように放置されるケースが後を絶ちません。
さらに2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象となる可能性も出てきました。
「売れないから」と放置し続けると、今後は固定資産税の増額（特定空き家指定のリスク）に加え、10万円以下の過料のリスクまで負うことになるのです。
解決策は「まるごと買取パック」のご提案
このような八方塞がりの状況で、A様のお手間を最小限にするために、私たちがご提案したのが【まるごと買取パック】です。
これは、一般的な「仲介」で買主様を探すのではなく、弊社（株式会社Go不動産）が直接の買主となり、お客様の不動産を買い取らせていただくサービスです。
このプランがA様の状況に最適である理由は以下の通りです。
- 現状のままでOK（片付け・修繕一切不要）
A様が最も懸念されていた、大量の残置物（家具・家電・衣類など）は一切そのままで構いません。
雨漏りの修繕や、崩れた瓦の撤去も不要です。
すべて弊社が買い取った後に責任を持って対応いたします。 - 法的な問題もそのまま引継ぎ
「再建築不可」や「連棟式長屋」といった法的な制約も、弊社は専門家としてリスクをすべて把握した上で買い取ります。
隣家との交渉なども不要です。 - 相続登記は提携司法書士紹介でワンストップ対応
売却の前提となる「相続登記」についても、弊社提携の司法書士と連携し、売買決済（お支払い）までに完了させるサポートが可能です。 - 契約不適合責任の免責
個人間で売却した場合、売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかると売主が責任を問われます。
弊社が買主となる場合はこの責任を免責とするため、売却後に心配事が残ることはありません。
A様には、他の不動産会社の査定額とも比較検討いただいた上で、この【まるごと買取パック】をご提案差し上げました。
寝屋川・枚方・門真の「訳あり不動産」買取はお任せください
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他社で売却を断られてしまった物件こそ、株式会社Go不動産の出番です。
大阪府内で空き家や長屋の売却をご検討の際には、「空き家買取」「長屋買取」の株式会社Go不動産にご相談ください。
専門知識と経験豊富なスタッフが、お客様の状況に寄り添った最適な解決策をご提案します。
査定・ご相談はすべて無料です。
大阪・関西一円の不動産のお悩み、私たちにお聞かせください
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他社で売却を断られてしまった物件こそ、私たちの出番です。
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株式会社Go不動産が選ばれる理由
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- 権利関係が複雑な物件 （相続登記が未了、共有名義で意見がまとまらないなど）
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