大阪市西淀川区 借地上の建物の買取り
大阪市西淀川区の借地権付連棟長屋
他社が匙を投げた物件を「買取」で解決した事例
※画像はイメージ写真です
相続した実家が“負”動産に変わる時
「他の不動産会社の方にも現地に来ていただいたりしたのですが、それから連絡がなかったり、断られたりして、正直心が折れそうなんです」
お電話口でそう語ってくださったのは、亡きお母様が遺したご実家の相続についてご相談いただいた姉妹のお二人でした。
大阪にお住まいの次女の方と、東京にお住まいの長女の方。
遠く離れて暮らす中で、二人で協力して相続問題に取り組もうとされていましたが、その道のりは想像以上に険しいものでした。
実は、このようなお悩みは決して珍しいことではありません。
国土交通省の調査によれば、空き家を取得した経緯のうち「相続」が理由であるケースは全体の半数以上を占めています 。
親の死後、突然直面する実家の処分という問題。
多くの方が準備不足のまま、複雑な手続きや予期せぬ出費に頭を悩ませ、精神的なストレスを抱えてしまうのが現実です 。
今回ご相談いただいた物件も、まさにそうした典型的な、しかし非常に根深い問題を抱えていました。
几帳面だったお母様が大切に住まわれ、室内は綺麗に管理されていました。
しかし、その裏には、他の不動産会社が匙を投げた3つの大きな「壁」がそびえ立っていたのです。
この記事では、どのようにして三重苦の「お困り不動産」と向き合い、ご依頼者様である姉妹の心を晴れやかにする解決策をご提案できたのかを詳しくご紹介します。
なぜ他の不動産会社は匙を投げたのか
お電話で詳しい事情をお伺いした後、まずは大阪にお住まいの次女の方と現地でお会いすることになりました。
物件の周辺はスーパーやコンビニ、飲食店などが徒歩10分圏内に揃う利便性の高いエリア。
しかし、そこから何本もの細い路地を抜けた先に、そのお住まいはありました。
車が到底進入できないその場所は、現代の利便性から取り残されたような印象を受けました。
昭和40年代に建てられたその建物は、外観こそ年季を感じさせるものの、玄関周りは掃き清められ、室内も水回りの設備は古いながら清潔感が保たれていました。
問題は、お電話で伺った通りの、目に見えない部分にありました。
借地権
第一の壁は「借地権」です。
これは、建物はご自身の所有物であっても、その土地は地主様から借りている状態を指します。
この建物を第三者に売却する場合、土地の所有者である地主様の承諾が不可欠となります 。
承諾を得る際には、一般的に「譲渡承諾料」として借地権価格の10%程度の費用を地主様に支払う必要があり、これは売主にとって大きな負担となり得ます 。
さらに、昭和40年代の建物となると、多くは借地人に有利な「旧法借地権」で契約されている可能性が高く、新しい買主との契約をどうするのか（旧法を引き継ぐのか、新法で新たに契約するのか）といった一般の方にとっては複雑な交渉も必要になります 。
連棟長屋住宅
第二の壁は「連棟長屋建て」、いわゆるテラスハウスであるという物理的な制約です。
隣家と壁や柱が一体となって建てられているため、この一戸だけを独立した不動産として扱うことが非常に困難です。
「自分の家」であっても、その構造は隣家と運命共同体なのです。
相続登記未了
第三の壁は、手続き上の問題である「相続登記未了」です。
建物がお亡くなりになったお母様の名義のままでは、法的に姉妹が売却することはできません。
売却活動の前に、まず司法書士に依頼して相続登記を完了させ、建物の所有権を姉妹の名義に変更する必要がありました。
これもまた、時間と費用がかかる手続きです 。
これらの問題は、一つひとつが厄介なだけでなく、互いに複雑に絡み合い、解決をより困難にする「負のスパイラル」を生み出す可能性があります。
例えば、【相続登記】を終えていざ売却しようとしても、【連棟長屋】という物理的な制約と【借地権】という権利上の制約が、一般の買い手を遠ざけます。
買い手が見つからなければ、仲介手数料を収益源とする一般的な不動産会社は積極的に動くことができません。
結果として、時間だけが過ぎ、ご依頼者様は「連絡がなかったり、断られたり」という経験を繰り返し、冒頭の「心が折れそう」という状態に追い込まれてしまったのです。
この状況は、従来の不動産仲介モデルが持つ構造的な限界を示していました。
解体：更地返しのコストとリスク
売却が難しいのであれば、建物を解体して土地を地主様に返す「更地返し」という選択肢が頭に浮かびます。
これは借地契約における基本的な考え方の一つです。
しかし、今回のケースでは、この選択肢こそが最も危険な「罠」でした。
連棟長屋の真ん中の一戸だけを解体することは、物理的にも法的にも単独では行えません。
まず、両隣の住民の方から解体工事への明確な同意書を取り付ける必要があります。
これが最初の高いハードルです。
仮に同意が得られたとしても、次に待ち受けるのは莫大な費用の問題です。
- 解体費用: 一般的な木造家屋の解体だけでも数百万円の費用がかかります 。
- 切り離し工事費用: 重機が使えないため、隣家との接続部分は職人が手作業で慎重に切り離す「手壊し解体」となり、通常の解体よりも割高になります 。
- 隣家の壁の補修・補強費用: これも難関です。
建物を切り離すことで、これまで壁を共有していた隣家の壁がむき出しになります。
その壁の防水処理や外壁材の設置、そして何より、構造的な強度を維持するための補強工事は、すべて解体する側の負担で行わなければなりません 。
両隣に同じ工程を行なうのですから、この費用だけで100万円以上かかることも珍しくありません。
つまり、ご依頼者である姉妹は、実家を処分するために、解体費用と補修費用を合わせて数百万円以上もの大金を自己負担で支払う必要があったのです。
さらに、費用だけの問題ではありません。
提携先の建築士に確認したところ、3戸1の真ん中を抜き取ることで、残された両隣の建物の耐久性（耐震性など）が著しく低下する可能性が指摘されました 。
万が一、将来隣家に構造上の問題が発生した場合、その責任を問われるリスクさえあったのです。
このように、「更地にして返す」という一見シンプルな選択肢は、現実にはご依頼者様を経済的にも法的にも窮地に追い込む、極めて非現実的な道でした。
専門家による交渉と戦略立案
解体が不可能である以上、残された道は「建物をそのままの形で第三者に売却する」ことしかありません。
しかし、そのためには最大の関門である地主様の協力と承諾が不可欠です。
私たちは、ご依頼者様に代わり、地主様との交渉に臨みました。
お会いした地主様は50代の男性で、3年前に先代であるお父様から地主の役割を引き継いだ方でした。
ここにも「相続」という共通のテーマがありました。
私たちはまず、建物の物理的な状況、特に連棟長屋であるがゆえに解体が極めて困難であることを丁寧に説明し、ご理解を求めました。
その上で、建物を第三者へ売却するための条件交渉に入りました。
交渉の主な議題は以下の通りです 。
- 譲渡承諾料: 借地権を第三者に譲渡する際に地主様に支払う承諾料の金額。
- 地代: 新しい所有者に変わった後の毎月の地代の金額。
- 契約形態: 新しい所有者とは、現行の借地契約（旧法）を引き継ぐのか、新たに土地賃貸借契約（新法）を締結するのか。
- その他諸条件: 建物の増改築に関する条件など、特約事項のすり合わせ。
これらの交渉は、不動産の専門知識だけでなく、当事者間の感情にも配慮した繊細なコミュニケーションが求められます。
他の不動産会社が手をこまねいていたのは、この交渉の煩雑さと不確実性を嫌ったものかもせん。
私たちは、専門家としての知見を活かして交渉をまとめ上げ、無事に地主様からの売却承諾と、売却後の具体的な条件を確定させることができました。
これにより、それまで不確定要素の塊であったこの不動産は、初めて具体的な価格が算出できる「取引可能な状態」へと姿を変えたのです。
私たちが提供する価値の本質は、単に物件を買い取ることだけでなく、こうした交渉を通じて、取引の土台そのものを創り出す点にあります。
「買取」という確実な選択肢：不確実な未来を回避
地主様との交渉がまとまり、売却の条件が明確になったことで、私たちはご依頼者である姉妹に具体的な売却プランをご提案しました。
それは、Go不動産が直接この物件を「買取」させていただく、というご提案です。
なぜ買取りという提案になるのか？
借地権付きの連棟長屋という物件は、一般の個人が購入するには心理的なハードルが非常に高く、通常の「仲介」で売りに出しても、土地の所有権付き建物と違い、買い手が見つかるまでにかなりの期間を要することが考えられます。
売れるまでの間、姉妹は継続的に地代を支払い続け、遠方から定期的に訪れて空き家の管理をするという負担を強いられます。
もちろん、私たちが直接買い取る場合の価格は、仮に市場で幸運にも買い手が見つかった場合の価格よりは安くなる可能性があります。
しかし、私たちはその点を正直にお伝えした上で、仲介と買取のメリット・デメリットを客観的に比較し、ご判断いただくための材料を提示しました。
「仲介」と「当社買取」― “お困り不動産”に最適なのは？
| 特徴 | 一般的な不動産仲介 (仲介) | 株式会社Go不動産の直接買取 (当社買取) |
| 売却までの期間 | 不確定（数ヶ月～数年）。買い手が見つからない可能性もある。 | 確実かつ迅速 （最短数日で契約、引渡しも可能） |
| 売却の確実性 | 権利関係が複雑な物件ほど、売却の確実性は薄れる。 | 契約時点で100%確実。 私たちが買主です。 |
| 継続的な費用 | 売主負担: 売れるまで地代、固定資産税の支払いが発生。 | 負担ゼロ: 契約後はすべての費用を当社が引き継ぎます。 |
| 売主の手間・ストレス | 中: 一番は「売れないことのストレス」空き家の管理など、心労あり。 | 最小限: 条件合意と契約手続き のみ。あとはお任せください。 |
| 物件の状態 | 売出し前に: 家具や家電などの、 残置物撤去は必要となる。 | 「現状有姿」での買取り可能 清掃・修繕・片付け一切不要 。 |
| 仲介手数料 | 必要: 成約価格よって異なる。 （低廉な空家等の媒介の特例あり） | 不要（0円）: 弊社直接買取りをするため、手数料はかかりません 。 |
| 契約不適合責任 | 売主のリスク: 売却後に見つかった欠陥（雨漏り等）の責任を問われる可能性あり。 | 売主のリスクゼロ: すべてのリスクを当社が引き受けます 。 |
この比較表をご覧いただき、地主様との交渉結果と私たちの買取提案の全容をご説明したところ、姉妹お二人は深くご納得されました。
「モヤモヤするより、すっきりしたいのが本音」― 姉妹が手にした本当の価値
「いつ売れるか分からない状況でモヤモヤするより、すっきりできる方がよかった」
これが、最終的に買取を決められた姉妹お二人の共通の想いでした。
その後、私たちが提携する司法書士と共に相続登記の手続きを進め、無事に売買契約の締結に至りました。
ご依頼者様が手にしたのは、先の見えない不安、遠方の実家を管理する負担、そして何より「心が折れそう」になるほどの精神的な重圧から解放され、「心の平穏」という、お金には代えがたい価値を手に入れられたのだと思います。
そのお悩み、株式会社Go不動産がすべて引き受けます。
「他社に相談したら、断られた・連絡が途絶えた」
「借地権や連棟長屋など、権利関係が複雑でどうしていいか分からない」
「相続した実家の管理や、いつ売れるか分からない地代の支払いが大きな負担になっている」
そんな、誰もが匙を投げてしまうような「お困り不動産」こそ、私たち株式会社Go不動産の専門分野です。
私たちは一般的な不動産会社とは一線を画す、“訳あり物件”の買取業者です 。
お客様の「負」を、そのまま私たちが引き受けます。
雨漏りで天井にシミが広がっていても。
柱がシロアリに蝕まれていても。
荷物が散乱し、何から手をつけていいか分からない状態でも。
お客様が費用をかけて修繕や清掃を行う必要は一切ありません。
私たちは、物件のあらゆる状況を価値として算定し、現状のまま、丸ごと買い取らせていただきます 。
お客様の金銭的・精神的なご負担を、まずはゼロにすることをお約束します。
「買主探し」の時間はゼロ。確実な現金化を最短でお届けします。
一般的な「仲介」とは異なり、私たちが直接の「買主」となるのがGo不動産の「買取」です。
そのため、「いつ売れるか分からない」という不確実な未来を待ち続ける必要はありません。
査定にご納得いただければ、最短即日で契約、数日後には現金化が可能です 。
お客様の「とにかく早く問題を解決したい」というご要望に、スピードと確実性でお応えします。
他の不動産会社が見過ごした、あなたの不動産に眠る「可能性」という名の価値を、私たちが見つけ出します。
一社だけの査定で諦めてしまう前に、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
【ご相談・出張査定はすべて無料「0円」です】
株式会社Go不動産
- TEL: 06-6155-4564（年中無休 9:00～18:00）
- LINE: [公式LINEアカウントへのリンク]（「＠gofudosan」で検索）
- MAIL: info@go-fudosan.com
- ホームページ: https://go-fudosan.com/
【このような「お困り不動産」の買取を強化しています！】
- 権利関係が複雑な物件: 借地権・底地権、相続登記未了、共有名義の物件
- 法規制・構造上の問題を抱える物件: 連棟長屋・テラスハウス、再建築不可物件、増築未登記の物件、市街化調整区域内の物件
- 物理的な問題を抱える物件: ゴミ屋敷、雨漏り・シロアリ被害・傾きがある物件、老朽化した空き家
- 心理的瑕疵物件: 孤独死、自殺、事件、事故などが起きた物件
- その他特殊な事情を抱える物件: 任意売却、成年後見人制度を利用した売却など
【空き家買取り対応エリア】
- 大阪府全域: 大阪市24区、堺市7区、および府内各市町村
- 兵庫県（一部地域を除く）: 神戸市、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市など
- 奈良県（一部地域を除く）: 奈良市、生駒市、大和郡山市、香芝市など
- 京都府（一部地域を除く）: 京都市、宇治市、長岡京市、京田辺市など
- 和歌山県（一部地域を除く）: 和歌山市、海南市など
- その他近畿エリアもご相談ください。
【大阪市内の買取り強化エリア】
西淀川区、淀川区、東淀川区、都島区、福島区、此花区、旭区、城東区、鶴見区
