大阪府忠岡町 借地権：底地所有者の悩み
【大阪府忠岡町】その土地、お荷物になっていませんか？
放置された借地・底地の相続・売却問題
※画像はイメージ写真です
「先祖から受け継いだ忠岡町の土地。でも、地代はごくわずかで、固定資産税を払うと手元に残らない。借地人との関係も気まずく、どうすればいいのか…」
大阪府泉北郡忠岡町に限らず、大阪府内の土地をお持ちの地主様から、このようなご相談をいただくことがあります。
忠岡町は日本で最も面積の小さい町でありながら、大阪市内や関西国際空港へのアクセスも良く、住みやすい町です。
しかしその一方で、全国的な課題である高齢化と、それに伴う不動産相続の問題は、この町も例外ではありません。
特に、借地権が設定された土地（底地）は、地主様にとって大きな悩みの種となりがちです。
この記事では、なぜ底地・借地権が問題化しやすいのか、公的なデータを交えながらその実態に迫ります。
1.なぜ「土地」が悩みの種に？地主様を苦しめる3つの構造的問題
所有しているだけなのに、なぜ地主様はこれほどまでに苦労を強いられるのでしょうか。
それは、収益性、権利関係、そして税金という、底地特有の構造的な問題に原因があります。
問題点①：収益性が低すぎる地代
長年、地代が変わっていないケースは非常に多く、現在の貨幣価値で考えると、固定資産税・都市計画税を支払うとほとんど利益が残らないということも珍しくありません。
地代の値上げ交渉は法律で認められた権利ですが、借地人との関係悪化を懸念し、言い出せない地主様がほとんどです。
問題点②：所有者なのに活用できないジレンマ
土地の所有者は地主様ですが、その土地を利用する権利は借地人にあります。
そのため、「この土地に息子夫婦の家を建てたい」「更地にして高く売りたい」と思っても、借地人がいる限り実現できません。
自分の土地なのに、何も自由にできないという現実は、大きな精神的負担となります。
問題点③：売却も相続も困難を極める「負動産」化
では、底地のまま売却すればよいかというと、それも簡単ではありません。
収益性が低く、利用もできない底地を欲しがる買主は、借地人本人や隣地所有者などごく一部に限られます。
仮に売却できても、更地価格の10%～20%程度という非常に低い価格になってしまうのが実情です。
さらに深刻なのが相続です。
売却が難しい底地は、相続人の間で「誰も欲しがらない厄介な財産」として扱われ、遺産分割トラブルの原因になります。
にもかかわらず、場所によっては、相続税路線価と借地権割合から計算する相続税評価額は、実勢価格よりも高く計算される傾向にあり、「売れないのに高額な税金だけがかかる」という最悪の事態を招きかねません。
2.日本の不動産問題：あなたの土地も例外ではない
個人の問題だと思われがちな土地問題ですが、実は日本全体で深刻化しています。
国土交通省や総務省の調査から、その実態を見てみましょう。
所有者不明土地の増加
国土交通省の調査によると、相続登記が未了であったり、所有者の所在が不明であったりする「所有者不明土地」が年々増加しています。
このグラフは、日本の土地のうち所有者の所在が不明な土地の割合が年々増加していることを示しています。
相続を重ねるうちに権利関係が複雑化し、管理されずに放置される土地が増えているのです。
全国で増え続ける空き家
総務省統計局の「住宅・土地統計調査」では、全国の空き家率も右肩上がりに増加しています。
このグラフは、日本の住宅総数に占める空き家の割合が、過去30年間で約1.5倍に増加していることを示しています。
借地人が相続人なくして死亡した場合には、地主様は建物を解体することができず、家庭裁判所に予納金を支払い、相続財産管理人の選任申し立てをし、建物を解体してもらうケースもあり、空き家問題は地主様にとっても他人事ではありません。
これらのデータが示すのは、「土地は持っていれば安心」という時代は終わり、適切な管理や売却・買取りといった「出口戦略」を考えなければ、資産が将来「負債」になりかねないという厳しい現実です。
3.起こりうる借地トラブル事例と法的対処法
ここでは、実際に起こりうる借地権者とのトラブルと、その対処法を解説します。
ケース1：地代の滞納が続いている
【トラブル】借地人が数ヶ月にわたり地代を支払ってくれない。連絡もつきにくい。
【対処法】地代の滞納は、契約解除の正当な理由となります。まずは内容証明郵便で支払いを催告し、それでも支払われない場合は、信頼関係の破壊を理由に契約解除を通告し、土地の明け渡しを求めることができます。
ただし、感情的な対応はさらなるトラブルを招きます。法的な手続きに則って冷静に進めることが重要です。
ケース2：地主に無断で建て替え・増改築された
【トラブル】知らない間に、借地人が建物を大幅にリフォームしたり、別の構造の建物に建て替えたりしていた。
【対処法】多くの借地契約では「増改築禁止特約」が設けられています。これに違反する重大な増改築は、契約解除の理由となり得ます。
まずは契約書を確認し、専門家である不動産会社や弁護士に相談して、契約解除が可能かどうかを判断してもらうのが賢明です。
ケース3：相続を機に借地人が誰だか分からなくなった
【トラブル】借地人が亡くなり、相続した子供たちも遠方に住んでいる。誰が現在の借地権者で、誰に地代を請求すればいいのか分からない。
【対処法】借地権も相続財産です。借地人の相続人を確定させるためには、戸籍謄本を遡って調査する必要があります。この作業は非常に煩雑で、時間も労力もかかります。
権利関係が複雑化してしまった土地は、個人で解決しようとせず、内容によって専門の不動産会社や司法書士、弁護士などに相談するのが得策です。
4.底地・借地権問題と売却戦略
複雑でやっかいな底地・借地権の問題ですが、主に3つの出口戦略が解決策としてあります。
戦略①：借地人に底地を売却する／借地権を買い取る
建物所有者が、借りている土地を買う、又は土地を貸している地主が、建物を買うなど、当事者同士で売買し、完全な所有権にまとめる方法です。
関係が良好であれば理想的な解決策ですが、価格交渉が難航したり、相手に資金がなかったりと、実現には多くのハードルがあります。
戦略②：底地と借地権を共同で第三者に売却する
地主と借地人が協力して、一つの土地として第三者に売却する方法です。更地に近い価格で売却できるため、双方にとってメリットが大きいですが、売却価格の配分などで意見が対立し、話がまとまらないケースも少なくありません。
戦略③：専門の不動産会社に「底地」のまま売却（買取り）する
最も現実的でスムーズな解決策が、専門の不動産会社に底地を直接買い取ってもらう方法です。
＜専門会社への売却メリット＞
- 現状のまま、スピーディーに現金化できる
- 借地人との面倒な交渉や調整はすべて任せられる
- 相続時の遺産分割が容易になる（「負動産」を分け合う必要がなくなる）
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責される場合が多い
私たち株式会社Go不動産は、まさにこの底地・借地権の買取りを専門としています。
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結論：問題を先送りせず、専門家への相談という第一歩を
底地・借地権の問題は、時間が経てば経つほど相続が重なり、権利関係が複雑化して解決が難しくなります。
「どうせ売れないだろう」
「面倒なことに関わりたくない」
と問題を先送りすることは、将来の世代にさらに大きな負担を押し付けることになりかねません。
大切なのは、一人で抱え込まず、現状を正確に把握すること。
そして、解決策を知る専門家に相談することです。
あなたの土地が持つ本当の価値を見出し、最善の選択をするために、まずは私たち専門家の話を聞いてみませんか。
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株式会社Go不動産（ごーふどうさん）
TEL：06-6155-4564 / FAX：06-6155-4566
MAIL：info@go-fudosan.com
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