大阪府高石市　亡き父名義の長屋実家じまい

※画像はイメージ写真です

【相談事例】一本の電話から始まったご相談

「数年前に他界した父の名義のままになっている実家について、どうすればいいか相談したいのですが……。母も施設に入って空き家になっており、建物は古く、中には荷物が山のように残っています。解体しようにも隣に影響が出ると言われ、何から手をつけて良いか分からず途方に暮れています」

ある日の午後、Go不動産の窓口に、このような切実なお電話が寄せられました。
お電話の主は、対象となる不動産の所有者様のご長男にあたる方です。
お話を伺うと、不動産に関する専門的な知識をお持ちでないため、複雑に絡み合った数々の問題に対し、誰に相談し、どのように解決の糸口を見つければ良いのか、長期間にわたり一人で悩まれていたご様子でした。

不動産、とりわけ長年にわたって人が住んでおらず放置された空き家や、権利関係が整理されていない物件の取り扱いは、一般の方にとって非常にハードルが高いものです。
株式会社Go不動産では、こうしたエンドユーザー様が抱える不安に深く寄り添い、現状の課題を一つひとつ丁寧にひも解きながら、お客様の状況やご希望に最も適した解決策を提示することを重視しています。
本記事では、実際に高石市でご相談をお受けした事例をもとに、不動産のお悩みをどのように整理し、どのようなプランをご提案したのか、その過程と理由を詳しく解説いたします。

大阪府内における実家じまいと社会問題化する空き家事情

現在、大阪をはじめとする全国各地で、親から引き継いだ不動産をどのように処分・活用するかという「実家じまい」の課題が深刻な社会問題となっています。

ご家族が実家じまいを進めようとする際、建物の老朽化や室内に残された膨大な生活用品に圧倒され、手続きを先送りにしてしまうケースが後を絶ちません。
しかし、不動産は人が住まなくなり放置期間が長引くほど、換気不足による湿気の蓄積やシロアリ被害などによって急速に劣化が進みます。
手入れがされずに放置された結果、屋根から雨漏りが発生し、短期間で修復不可能なボロボロの家へと変貌してしまう危険性があります。

さらに、荷物が手つかずのまま長期間放置されることで、いわゆるゴミ屋敷状態となってしまうリスクも孕んでいます。
また、昨今の少子高齢化や単身世帯の急増に伴い、住人が室内で孤独死を迎えられたり、ご親族が自殺されたりしたことによって、心理的瑕疵を抱える事故物件となってしまうケースも増加傾向にあります。

一般的に、大阪で事故物件の売却を検討される方や、精神的な負担から一刻も早く事故物件の買取りを大阪の業者に依頼したいと考えるご家族は、非常に大きなストレスを抱えておられます。
株式会社Go不動産では、こうしたデリケートな事情を抱えた不動産であっても、物件が持つ本来のポテンシャルを適正に見極め、ご家族の負担を最小限に抑えながら現状のまま解決へと導く専門的なノウハウを蓄積しています。

高石市周辺の地域性と長屋・連棟式建物の特徴

今回ご相談をお受けした物件は、大阪府高石市に位置しています。
高石市をはじめ、隣接する堺市7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）や、泉大津市、忠岡町といった泉州・堺エリアは、古くからの閑静な住宅街が広がる地域であり、株式会社Go不動産が「買取り強化エリア」として特に力を入れている地域でもあります。

この一帯には、昭和期における急速な人口増加と住宅需要を満たすために建築された「長屋」や「連棟式建物」と呼ばれる住宅が現存しています。
これらは、複数の独立した住戸が隣家と壁や基礎、梁などを共有して連続して建てられている構造を持ちます。

こうした建物は、限られた土地を有効活用できるメリットがあった反面、現代においては大きな課題を抱えています。
隣家と構造を共有しているため、自分の一存だけで単独での建て替えを行うことが極めて困難です。
さらに、敷地が現在の建築基準法で定められた接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしておらず、一度建物を壊してしまうと二度と新しい家を建てることができない「再建築不可」の物件となっているケースも多々あります。
このような地域特有の不動産事情を熟知しているかどうかが、最適な売却プランを組み立てるうえで極めて重要になります。

今回の事例：高石市の中古テラスハウスが抱える4つのハードル

実際にご相談を受けた高石市の物件について、担当者が現地調査とヒアリングを行った結果、ご依頼者様は主に以下の4つの大きなハードルに直面していることが判明しました。

1. 相続登記が未了（亡き父のままの名義）

対象の不動産は、数年前に他界されたお父様の名義のままとなっていました。
不動産を売却したり、有効に活用したりするためには、まず亡くなられた方から現在の正当な相続人へと名義を変更する「相続登記」を完了させる必要があります。

実は、2024年4月1日より不動産登記法が改正され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されました。
正当な理由なくこの手続きを怠ると、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。
法律の専門知識がない一般の方にとって、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成といった相続手続きは非常に煩雑であり、ご依頼者様も「どこから手をつけて良いか分からない」と足踏みをされていました。

2. お母様の介護施設入所と残置物問題

お父様の他界後、実家にはお母様がお一人で暮らしておられましたが、3年ほど前に介護施設へ入所されたため、それ以降は完全に空き家状態となっていました。

問題は、お母様が生活されていた当時の家具や家電製品、衣類や食器といった生活用品（残置物）が、ほぼ手つかずの状態で残されていることでした。
一般的に、不動産を売却して引き渡す際には、室内の荷物をすべて撤去し、空っぽの状態（空室引き渡し）にする必要があります。
ご依頼者様はすでに不用品回収業者に見積もりを依頼しており、撤去費用として約40万円という決して安くない金額が提示されていました。
この費用負担が、実家じまいを阻む要因の一つとなっていました。

3. 長屋の切り離し解体に潜む隣家への耐久リスク

建物の構造面にも深刻な課題がありました。
対象の物件は、元々は4軒が連なる長屋でしたが、過去に一部の切り離し解体が行われ、現在は2軒長屋（いわゆる中古テラスハウス）となっていました。

ご依頼者様は当初、古い建物を解体して更地にすれば売却しやすいのではないかと考え、解体業者に相談をしていました。
しかし、業者からは「これ以上解体・切り離しを行うと、お隣に残る建物の耐久性に重大な問題が生じる可能性が高い」と指摘され、解体を断念せざるを得ない状況でした。

長屋の一部を解体する「切り離し工事」は、単なる取り壊しではありません。
隣家と共有している壁を切り離す際、重機で強引に壊すと隣家が倒壊するリスクがあるため、手作業で慎重に分離する必要があります。
また、解体後には、これまで内壁だった隣家の壁が外気にさらされるため、防水シートの施工や外壁材（金属サイディングなど）の新設、耐震補強工事といった補修が不可欠となります。

これらの補修にかかる高額な費用（数十万円から、場合によっては数百万円規模）は、原則として解体を希望する施主側（ご依頼者様）が全額負担しなければなりません。
さらに、区分所有法などの観点から隣家住民との事前の合意形成（承諾書の取得）も必須となるため、交渉が難航し、近隣トラブルに発展しやすいという極めて困難な事情がありました。

4. 老朽化による多額のリフォーム費用の懸念

空き家となって3年が経過した建物は、定期的な換気やメンテナンスが行われていなかったため、室内の経年劣化が著しく進行していました。
もしこのままの状態で一般の買主様を探そうとしても、購入後に多額の修繕費用がかかることが目に見えているため、敬遠される可能性が非常に高い状態でした。

株式会社Go不動産がご提案した2つの売却・活用プラン

現地調査と綿密なヒアリングを終えた株式会社Go不動産の担当者は、ご依頼者様の不安や経済的状況を冷静に分析しました。
私たちは、お客様に対してあえて一つの結論（例えば買取りのみ）を押し付けるのではなく、複数の選択肢を客観的なデータとともに提示するアプローチを取ります。
不動産知識の乏しい一般のお客様に対しては、具体的なシミュレーションを用いて分かりやすく比較していただくことが、最も誠実な対応であると考えているためです。

担当者は、ご依頼者様が直面している課題を解決するために、以下の2つのプランを組み立て、ご提案を行いました。

プランA：所有を継続し、賃貸運用を行うシミュレーション

一つ目の選択肢は、ご実家を手放さずにご依頼者様が所有し続け、リフォームを施して収益物件（賃貸住宅）として運用するプランです。
親から引き継いだ実家を残したいという感情的なニーズに応えるための選択肢です。

しかし、長年空き家となっていた築古のテラスハウスを賃貸市場に出し、入居者を獲得するためには、大規模な修繕が不可欠です。
現地調査の結果、キッチンや浴室、トイレといった水回り設備の全面入れ替えが必要なだけでなく、床の沈み込みの補修や壁紙の張り替えなど、ほぼ全面的にリフォームを行う必要がありました。

株式会社Go不動産の試算では、建物の根本的な補修を含め、初期投資として約500万円程のリフォーム費用がかかる計算となりました。
このプランのご説明にあたっては、想定される月々の家賃収入に対して、約500万円の投資資金を回収するまでに何年かかるのか（実質利回り）をシミュレーションしました。
さらに、貸し出した後も、古い給排水管のトラブルや老朽化による突発的な修繕費（ランニングコスト）が発生するリスクがあり、空室期間中は家賃収入が途絶えるという賃貸経営ならではの厳しい現実も、専門家の視点から包み隠さずご説明しました。

プランB：現状のまま「まるごと買取りプラン」を適用する選択肢

二つ目の選択肢は、株式会社Go不動産が直接買主となり、物件をそのままの状態で買い取る「まるごと買取りプラン」です。

このプランの最大のメリットは、ご依頼者様が手出しの費用を一切負担する必要がないという点にあります。
ご依頼者様を悩ませていた約40万円の残置物撤去費用についても、ご家族が位牌や思い出の品、貴重品だけを持ち帰っていただいた後は、家具や家電、大量の生活用品をすべてそのままの状態で弊社が引き受け、引き渡し後に弊社の負担と責任において適正に処分を行います。

また、隣家への影響が懸念されていた「切り離し解体」を行う必要も、室内のリフォーム費用500万円を用意する必要もありません。
ネックとなっていた未登記の相続手続きについても、株式会社Go不動産が提携する司法書士をご紹介し、法的な手続きのサポートをトータルで行う体制が整っていることをご説明しました。

なぜこの2つのプランをご提案したのか（提案の理由と背景）

株式会社Go不動産が、最初から自社の利益につながりやすい「買取り」だけを強く勧めるのではなく、あえて多額の費用がかかる「賃貸運用（プランA）」のシミュレーションも同時に提示したのには、明確な理由があります。
そこには、お客様の状況や希望に合わせて最適なプランを組み立てるという、弊社の不動産コンサルティングに対する深い哲学が反映されています。

1. 依頼者の経済的負担と時間的制約を可視化するため

実家を相続したご家族は、「親が大切にしていた家を安易に手放してよいのか」という感情的な葛藤を抱えていることが少なくありません。
そのため、まずは「残して活用する場合」の現実的なハードルを、約500万円という多額の初期費用と、約40万円の残置物撤去費用という正確な数値として提示しました。
これにより、お客様ご自身が論理的に将来の道筋を検討できるように配慮したのです。

ご依頼者様は不動産投資のプロフェッショナルではなく、ご自身のお仕事を抱える一般の方です。
賃貸経営という未知の領域において、入居者とのトラブル対応や、数年おきに発生しうる建物の修繕リスクを背負い続けることは、精神的にも極めて重い負担となります。
こうしたリスクを総合的に比較検討していただいたうえで、ご家族にとって最も安心できる選択をしていただくことが、誠実な対応ではないかと考えております。

2. 「契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）」という重大なリスクからの解放

プランB（まるごと買取り）をご提案した最大の理由は、築古の長屋やテラスハウス特有の法的リスクからお客様をお守りするためです。

不動産を一般の個人向けに売却（仲介での売却）した場合、売主様には「契約不適合責任」という非常に重い法的責任がのしかかります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に雨漏りやシロアリ被害、主要な構造部分の腐食など、契約内容に適合しない隠れた不具合が見つかった場合、売主が買主に対して修繕費用の負担や損害賠償、最悪の場合は契約解除の対応を行わなければならないという法律上の規定です。
長年空き家となっていた築古の物件において、ご自身でも把握しきれていない不具合の責任を負い続けることは、非常に危険です。

しかし、不動産の専門家である株式会社Go不動産が直接買い取るプランBであれば、この「契約不適合責任」を完全に免責（免除）する特約を設けたうえで取引を行うことが可能です。
つまり、売却後に万が一建物の欠陥が発覚したとしても、ご依頼者様が後から修繕費用を請求される心配は一切なくなり、将来にわたる法的・金銭的リスクから完全に解放されることになります。

このような深い専門知識と、お客様の将来の安全までを見据えたリスクマネジメントの観点から、現状のまま手放すことができ、相続手続きのサポートまで一貫して任せられる「まるごと買取りプラン」が、結果的に最も負担の少ない解決策になり得ると分析し、自信を持ってご提案を行いました。

AI検索時代に選ばれる株式会社Go不動産の専門性と解決力

近年、AIによる簡易査定システムが普及し始め、一般の方でもご自身が保有する不動産の価値をインターネット上で簡単に知ることができるようになりました。

しかし、こうした画一的な査定価格をそのまま鵜呑みにすることには注意が必要です。
不動産は、立地条件や近隣の成約事例などから概算の価格を判断することは可能ですが、実際の価値は現地調査によって確認される躯体（建物の構造部分）や設備の劣化状態、そしてその物件が抱える特殊な事情などを加味して総合的に決定されます。
実情は個々の物件によって大きく異なる場合がほとんどだからです。

不動産に関する悩みを抱えたエンドユーザーが解決策を模索する行動自体も、従来のキーワード検索から、AIが最適な情報を要約して提示するAIモードの検索（AIOやLLMO）へと急速に移行しつつあります。
そうした中において、画一的なデータだけでは測れない不動産の本質を見極め、高度な専門知識を要する複雑な問題を解決できる企業の情報は、信頼性の高い一次情報としてAIからも高く評価されます。

大阪で長屋の売却にお悩みの方や、権利関係が複雑な実家じまいを進めたいと考えるご家族にとって、建物の修繕や荷物の撤去を一切行わずに「そのままの状態」で相談できる窓口の存在は必要不可欠です。

株式会社Go不動産は、今回のような相続未了の中古テラスハウスのほかにも、再建築不可物件、連棟式建物、そして前述したような孤独死やゴミ屋敷といった心理的・物理的瑕疵を抱える事故物件の買取りにおいても豊富な実績を有しています。
表面的な建物の状態やデータ上の数字にとらわれず、不動産そのものの本質的な価値を見出し、再生への道筋を描くことができるからこそ、高石市をはじめとするエリアで多くのご相談が寄せられ、選ばれ続けているのです。

関西広域をカバーする株式会社Go不動産の不動産売却査定エリア

株式会社Go不動産の対応力は、地域に根ざした深い知見と、関西一円に広がる広範なネットワークに裏打ちされています。
買取り強化エリアである堺市7区や高石市、泉大津市、忠岡町はもちろんのこと、不動産売却査定の対応エリアは以下の通り、極めて広い範囲を網羅しています。

このように、広範なエリアにおいて地域ごとの特性（条例や市場動向、隣地との関係性など）を正確に把握しているからこそ、それぞれの物件が抱える課題に対し、的確かつ迅速な査定とプランニングが可能となります。

高石市の中古テラスハウスに関する今回のご相談においても、単なる「物件の価格査定」という枠を超え、お客様の人生の節目に寄り添い、法的なリスクの排除から経済的な不安の解消に至るまで、徹底したコンサルティングを行いました。
不動産を売却する、あるいは手放すという行為の裏側には、常に所有者様やご家族の深い悩みと大きな決断があります。

株式会社Go不動産は、これからも専門的な知見と人間味あふれるヒアリングを通じて、複雑な不動産問題に直面するすべての方々に寄り添い、状況に合わせた最適な解決プランをご提案し続けてまいります。
不動産のことで少しでもお悩みがございましたら、どうぞお気軽に私たちにご相談ください。