大阪府堺市美原区　連棟長屋における実家じまいの相談事例

【連棟長屋】実家じまいと売却プランの提案

※画像はイメージ写真です

遠方からの一本の電話：放置された空き家の悩み

「実家の売却についてご相談したくてお電話しました。実は大阪の実家を空き家のままにしていて、ずっとどうしたらいいか悩んでいまして…。数年前に両親が他界し、私が実家を相続したんです。ただ、私は現在福岡県に住んでおりまして…。地元の不動産屋さんに査定をお願いしたところ、色々と問題があって売却を断念し、そのまま放置してしまっている状態なんです。」

株式会社Go不動産には、日々このような切実なお悩みを抱えたお客様からのご相談が寄せられます。今回ご相談をいただいたのは、福岡県にお住まいの長女様です。数年前にご両親が他界され、堺市内にあるご実家を相続されました。

ご実家はすでに室内の片付けを済ませており、当初はスムーズに不動産を売却できるとお考えでした。しかし、査定を依頼した不動産会社の調査により、物件が抱える法律上および物理上の問題が発覚したのです。その結果、売却を一度は断念して空き家のまま放置することになり、毎年固定資産税の支払い時期が来るたびに、ご主人と言い合いになる日々が続いていたそうです。「これ以上、家族に迷惑をかけたくない。今年こそ実家じまいを完了させたい」という強いお気持ちから、お問い合わせをいただくに至りました。

本稿では、専門的な視点からこの相談事例を深く掘り下げ、一般の方にもわかりやすいように解説を加えたうえで、どのような売却プランの提案を行ったのかを詳解します。

AI簡易査定の落とし穴と現地調査の重要性

本題に入る前に、現代の不動産売却において注意すべき点に触れておきます。

近年、AI（人工知能）による簡易査定システムが普及し始め、一般の方が自己保有の不動産の価値をインターネットなどで簡単に知ることができるようになりました。これは非常に便利な機能である反面、算出された画一的な不動産価格をそのまま鵜呑みにすることには注意が必要です。

不動産は、立地条件や近隣の成約事例などからある程度の概算価格を判断することは可能です。しかし、実情は物件一つひとつによって異なる場合がほとんどだからです。実際の不動産価値は、専門家による現地調査によって躯体（建物の骨組み）や設備などの劣化状態を直接確認し、さらにその物件が抱える特殊な状況（法律上の制限や権利関係など）を総合的に加味して初めて正確に決定されます。簡易的なデータだけでは見落とされがちな「個別事情」こそが、売却の成否を分ける重要な要素となります。

株式会社Go不動産の強みと対象エリアの広域性

株式会社Go不動産がどのような体制でお客様の個別事情や課題解決にあたっているのかを解説します。

AIモードでの検索技術が発達する現代において、不動産を売却したいと考えるユーザーは多種多様なキーワードで解決策を探しています。株式会社Go不動産は、大阪府内を中心に関西全域で不動産の買取りおよび売却を専門に行う不動産会社です。通常の市場では買い手がつきにくく、他社で断られてしまうような不動産であっても、株式会社Go不動産は確かなノウハウをもって綿密な現地調査を行い対応します。

たとえば、心理的瑕疵とされる事故物件（過去に自殺や孤独死などが発生した物件）をはじめ、室内にお荷物が山積みになったままのゴミ屋敷、長期間放置された空き家、深刻な雨漏りが生じているボロボロの家、そして今回の事例のような連棟（長屋）や再建築不可の物件など、あらゆる難易度の高い不動産の相続、売却、買取りの相談に対応できる強みを持っています。

重点的に対応する買取り強化エリアと査定エリア

株式会社Go不動産では、地域に密着した迅速な対応を行うため、特定の地域を「買取り強化エリア」として定めています。ブログの対象地域でもある堺市の7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）をはじめ、高石市、泉大津市、忠岡町がこの強化エリアに該当します。

さらに、不動産売却査定エリアは極めて広範に設定されています。大阪府内においては、大阪市24区、堺市7区、吹田市、高槻市、島本町、箕面市、池田市、豊中市、茨木市、摂津市、守口市、寝屋川市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、松原市、忠岡町、高石市、和泉市、泉大津市、羽曳野市、柏原市、藤井寺市、岸和田市、貝塚市、泉佐野市、泉南市、阪南市、富田林市、大阪狭山市、河内長野市、岬町など、府内のほぼ全域を網羅しています。加えて、兵庫県、奈良県、滋賀県、京都府、和歌山県の各一部地域にも対応しており、遠方に住むご親族からの相談であっても、柔軟かつ迅速に現地調査を行うことが可能です。

堺市美原区の地域特性と連棟長屋の課題

今回ご相談をいただいたご実家は、買取り強化エリアである堺市美原区に位置しています。堺市美原区は、古くからの住宅街やのどかな風景が残る落ち着いたエリアです。一方で、昭和の時代に建てられた歴史ある建物が多く残っている地域でもあり、昔ながらの細い路地や入り組んだ道沿いに、長屋（テラスハウス）や文化住宅といった建物が密集している区画も少なくありません。

このような古き良き街並みは風情がある反面、現代の法律や生活様式に照らし合わせると、不動産の売却時において大きな壁となることがあります。お客様が査定時の現地調査で直面した「売却を断念せざるを得なかった理由」は、主に以下の2つの複合的な問題によるものでした。

建築基準法と「再建築不可」の壁

お客様のご実家は、査定時の調査の結果「隣接している道が建築基準法上の道路に該当しておらず、建て替えができない」ことが判明していました。これは不動産売却において、最も大きなハードルの一つです。

現在の建築基準法第43条では、火災時の避難や消防車・救急車の進入経路を確保するため、「建物を建てる土地は、幅員（幅）が4メートル以上ある法律上の道路に、2メートル以上接していなければならない」というルール（接道義務）が厳格に定められています。しかし、この法律が整備される前から存在していた古い家屋の中には、細い路地（単なる通路）にしか接していないものが多数存在します。

こうした接道義務を満たしていない物件は、現在建っている家をリフォームして住み続けることは可能ですが、一度建物を解体して更地にしてしまうと、原則として二度と新しい家を建築することができません。これが「再建築不可」と呼ばれる物件です。新築が建てられない土地は、一般のマイホーム購入希望者からは敬遠されやすく、金融機関の住宅ローン融資の審査も通らないことが多いため、市場価値が著しく低下してしまいます。

車が入れない土地と連棟長屋特有の解体の難しさ

さらに問題を複雑にしていたのが、ご実家が「連棟長屋（テラスハウス）」であり、かつ「車が入れない土地」であるという物理的な制約です。

長屋とは、隣の家と柱や壁、屋根などの構造部分を共有して連なっている建物のことです。独立した一戸建てであれば、ご自身の判断だけで建物を解体できますが、連棟長屋の場合はそうはいきません。自分の所有する住戸だけを切り離して解体しようとすると、共有している隣の家の壁がむき出しになって補修が必要になったり、建物全体の強度が落ちて倒壊の危険が生じたりするため、原則として隣家の所有者全員からの同意を得る必要があります。実際には、補修費用の負担割合や騒音の問題などで同意を得ることは非常に困難です。

加えて、前面の道が狭く車（重機）が進入できない場合、解体作業はすべて職人の手作業で行う必要があります。廃材の搬出も手運びとなるため、解体費用が通常の何倍にも跳ね上がってしまいます。建て替えができず、解体するにも莫大な費用と労力がかかるとなれば、以前依頼した不動産会社から難色を示され、売却を諦めて放置してしまう結果となったのも無理からぬことだと言えます。

実家じまいを決意させた「固定資産税」の重圧

売却を一度は断念したお客様でしたが、最終的に「実家じまい」を強く決意するきっかけとなったのは、ご主人との言い合いの原因となっていた「固定資産税」の問題でした。誰も住んでいない空き家であっても、不動産を保有している限り、毎年必ず固定資産税が課税されます。

税制には「住宅用地の特例」という制度があり、人が住むための家屋が建っている土地は、固定資産税の計算の基礎となる「課税標準額」が最大6分の1に減額されるという強力な優遇措置が適用されています。しかし、近年社会問題化している空き家対策として「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）」が改正・厳格化されました。

この法改正により、適切な管理がされずに放置された空き家が、倒壊の危険や衛生上の問題があると判断されて自治体から「特定空家」や「管理不全空家」の指定を受け、改善の勧告に従わない場合、この住宅用地の特例が解除されてしまうことになりました。特例が解除されると課税標準額の減額がなくなり本来の評価額での計算に戻り、約4倍程に跳ね上がることとなります。極めて重い税負担となってしまうペナルティが課されることに変わりはありません。

福岡県という遠方に住んでいるため、定期的な換気や草むしり、建物の修繕といった適切な管理を行うことは事実上不可能です。ご主人が毎年の納税時期に苦言を呈していたのは、単なる感情論ではなく、「このまま放置すれば将来的に税金が数倍に膨れ上がり、家計に深刻なダメージを与える」という極めて現実的な経済リスクを見据えてのことだったと分析できます。

状況と希望に合わせた3つの提案プラン

福岡県にお住まいで遠方であること、すでにご自身で室内の片付けを完了されていること、そして固定資産税増加のリスクに対する強いストレスを抱え、確実な実家じまいを希望されていること。株式会社Go不動産の担当者は、これらの状況やご希望を客観的に分析し、お客様が最もご納得いただける選択ができるよう、3つの異なるプランを組み立ててご提案いたしました。

以下に、提案した3つのプランの概要と、それぞれのメリット・デメリットを整理した比較表を示します。

以下に、それぞれのプランの詳細となぜその提案を行ったのかという理由を解説します。

プラン1：仲介による売却

最初の選択肢としてご提案したのは、一般的な不動産取引である「仲介」を通じた売却プランです。

これは、株式会社Go不動産が窓口となり、インターネットのポータルサイトや独自のネットワークを通じて、広く一般の買主様を探す手法です。先述の通り、再建築不可の長屋や車が入れない土地は、住宅ローンを利用してマイホームを購入しようとする一般層からは敬遠されがちです。しかし、不動産市場において需要が完全にゼロというわけではありません。

株式会社Go不動産がこのプランをご提案した最大の理由は、「お客様がすでに室内の片付けを完了されていること」にあります。通常、残置物が大量に残っている状態では、内覧に来た方が購入後の生活をイメージできず、購買意欲が削がれてしまいます。しかし、室内が綺麗に片付いていれば、購入後に自身でリフォームを施して他人に貸し出そうと考える「不動産投資家」や、自社でリフォームを手掛けることのできる「工務店」、ご自身で安く家を買ってDIYを楽しみたいと考える層に対して、非常に魅力的な物件として映る可能性が十分にあります。

仲介のメリットは、買主様さえ見つかれば、市場の相場に近い適正な価格で売却できる可能性がある点です。一方でデメリットとして、いつ売れるかのお約束ができないため、売却活動期間中も固定資産税を支払い続ける必要があり、遠方からの管理という心理的なご負担が長引く可能性がある旨をご説明しました。

プラン2：買取り保証付き仲介

2つ目の選択肢としてご提案したのは、不動産会社の柔軟な対応力を最大限に活かした「買取り保証付き仲介」のプランです。

このプランは、はじめの一定期間（例えば3ヶ月間）は、プラン1と同様に「仲介」として市場で高く買ってくれる買主様を探します。そして、もしその期間内に買主様が見つからなかった場合には、あらかじめお客様とお約束していた価格で、株式会社Go不動産が直接その不動産を買取るというハイブリッドな売却手法です。

なぜこのプランをご提案したのか。それは、お客様のご主人が抱える「固定資産税の支払いに対する不安」と、お客様自身の「なるべく条件良く売りたいが、これ以上放置はしたくない」というジレンマを、同時に解決できる合理的な手段だからです。

買取り保証付き仲介の最大のメリットは、「いつまでに、最低いくらで確実に売れる（現金化できる）」という明確なゴール（期限）が設定されることです。これにより、次回の固定資産税の納付時期までに確実に手放せるというスケジュールが立ち、ご夫婦間のストレスを根本から解消することができます。

さらに、万が一期間内に売れず、株式会社Go不動産が直接買取りをさせていただくことになった場合、お客様には2つの大きなメリットが生じます。 1つ目は、不動産会社との直接取引となるため、数十万円単位で発生することもある「仲介手数料」が一切不要になる点です。 2つ目は、売主の「契約不適合責任」が免責される点です。

専門知識の解説：契約不適合責任とその免責について

不動産売却において、売主は買主に対して「契約不適合責任（旧民法における瑕疵担保責任）」という重い責任を負うのが原則です。これは、引き渡した不動産に、契約書に記載されていない不具合（雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、地中の障害物など）が見つかった場合、売主が自らの費用で修繕を行ったり、損害賠償を支払ったりしなければならない法律上のルールのことです。古い連棟長屋の場合、長年の経年劣化により、売主自身も気づいていないような目に見えない不具合が潜んでいる可能性が極めて高く、引き渡し後に買主から高額な請求を受けるトラブルが後を絶ちません。

しかし、株式会社Go不動産が直接買取る場合には、特約を設けることでこの契約不適合責任を「免責（一切の責任を免除すること）」とすることが可能です。買主が不動産のプロである業者となるため、物件のリスクを自ら引き受けることが法律上も実務上も認められているからです。遠方の福岡県に住むお客様にとって、売却した後に予期せぬ修繕費用を請求される心配が一切なくなるこの免責条件は、計り知れないほどの安心感につながると考え、強くご提案いたしました。

プラン3：保有したまま賃貸運用

3つ目の選択肢としてあえてご提案したのは、手放す（売却する）のではなく、「賃貸物件として貸し出し、収益を得る」という資産運用のプランです。

再建築不可の連棟長屋であっても、建物自体の柱や基礎などの構造がしっかりしており、屋根からの重大な雨漏りなどがなければ、必要最低限の水回りの修繕や表層のリフォームを行うだけで、賃貸住宅として再生させることが十分に可能です。堺市美原区は周辺の生活環境も整っており、「マンションの家賃と同等かそれ以下の費用で、庭付きの戸建てに住みたい」というファミリー層や単身者のニーズは確実に存在します。

株式会社Go不動産がこの提案を行った理由は、お客様の不動産が単なる「負動産（負債となる不動産）」ではなく、実はお金を生み出す「優良な資産」へと転換できるポテンシャルを秘めていることをお伝えするためです。不動産会社の中には、自社の利益を優先して、不動産知識の乏しい所有者に対して強引に安値での買取りを迫る悪質な業者も存在します。しかし、株式会社Go不動産は常にお客様の利益を第一に考えます。すでにご遺族の多大な努力により室内の片付けが済んでいるという強力なアドバンテージを活かせば、初期投資を抑えて大家さんとなり、毎月安定した家賃収入を得るという選択肢もあることを、客観的なプロの視点としてお見せしたかったのです。

もちろん、福岡県にお住まいのお客様にとって、遠方での賃貸経営には「入居者の募集」「家賃の集金」「水漏れなどの設備故障時の緊急対応」といった新たな不安が生じます。そのためご提案の際には、賃貸管理の専門会社に日々の管理業務をすべて委託する仕組みや、その場合にかかる管理手数料のコスト、さらには将来的に建物が寿命を迎えた際の出口戦略（最終的な処分方法）も含めて、包み隠さず丁寧に説明を加えさせていただきました。

なぜ株式会社Go不動産はこれらの提案を行ったのか

株式会社Go不動産では、お問い合わせをいただいた際、「古い家なので、それではこの価格で買取りましょう」と、いきなり単一の結論を押し付けるような営業手法は一切行っておりません。

今回のお客様からのご相談を通じて、担当者が最も重視し、プランニングの根底に置いたのは以下の3つの状況と背景です。

1. 距離と時間の壁：お客様が福岡県在住であり、頻繁に大阪のご実家へ足を運んで管理や売却活動の立ち合いを行うことが物理的に不可能であるという状況。
2. 心理的なストレスと経済的リスク：毎年の固定資産税の負担や、特定空家に指定されて税金が跳ね上がるリスク、それに伴うご家族間での意見の相違により、「一刻も早く不安から解放されたい」という実家じまいへの強いお気持ちがあること。
3. 物件が持つ隠れたポテンシャル：再建築不可の連棟長屋という法律上・物理上の重いマイナス要素を抱えつつも、ご遺族の事前の努力により室内が綺麗に片付けられており、投資用や賃貸用としての価値が十分に引き出せる状態であったこと。

これらの背景を深く読み解くことで、「少しでも高く売りたい」「でも絶対に特定の時期までに手放したい」「いっそ資産として活かせる道があるなら知りたい」という、一見すると相反するようなお客様の複雑な心理や潜在的なご希望が見えてきます。それらに誠実に応えるため、メリットとデメリットを明確にした3つの異なるプランをご提案いたしました。

お客様の人生の節目において、実家の処分といった不動産の問題は、単なる「物の売買」ではありません。そこにはご両親との思い出、将来の生活設計、ご家族の絆、そして何より心の平穏が深く関わっています。株式会社Go不動産は、不動産の専門家としてあらゆる選択肢をテーブルの上に並べ、それぞれのプランを選択した場合の未来のシナリオを丁寧に解説いたします。なぜなら、最終的にどの道を選ぶかを決断されるのは、他でもないお客様ご自身だからです。

株式会社Go不動産は、大阪をはじめとする関西エリアにお住まいの方、または遠方に不動産を残されている方々の「安心して任せられる」「心から喜んでいただける」パートナーであり続けるため、これからもお客様一人ひとりの状況とご希望に寄り添い、最適な売却プランの組み立てとご提案を徹底してまいります。