大阪府大東市 連棟長屋のボロボロになってしまった空き家の買取り査定
再建築不可・連棟式長屋住宅・建物がかなり劣化した物件
※画像はイメージ写真です
大阪府大東市で不動産を相続された方から、一件の不動産査定に関するご相談を頂戴しました。
それは、長年放置され、いわゆる「お困り不動産」と化してしまった空き家の売却に関するものでした。
お電話で詳細をお伺いすると、ご依頼者様のお悩みは深刻なものでした。
「室内にあった家具などの家財は全て片付けたのですが、屋根には大きな穴が開いていて、雨漏りで床は腐り、踏み抜いてしまう危険な状態で、とても人が住めるような状況ではありません」
このお言葉から、物件が相当なダメージを負っていることが伺えました。
この不動産は、10年以上前に他界されたお父様名義のままでした。
亡くなるずっと以前から全く管理されていなかったため、建物の劣化は極限まで進んでいたのです。
最近になり、相続登記の義務化が開始されることを知り、ご依頼者様は重い腰を上げ、空き家の処分に向けて動き出しました。
しかし、その道のりはかなり険しいものとなりました。
複数の不動産会社に売却の相談や査定依頼をしたものの、すべての会社から断られてしまったというのです。
その理由は、この物件が抱える複数の深刻な問題にありました。
一つは、建物が「連棟式長屋住宅」であったこと。
もう一つは、建物の前の道が建築基準法上の道路に接しておらず、「再建築ができない物件」であったこと。
そして何より、建物の状態が「ボロボロ」すぎて、商品として成り立たないと判断されたことでした。
私たち株式会社Go不動産は、こうした「お困り不動産」の相談や解決を業務としています。
ご依頼者様の依頼を受け、私たちは現地へ向かうことになりました。
売却を困難にする「連棟式長屋住宅」と「再建築不可」の壁
なぜ、この大東市の空き家は多くの不動産会社に売却を断られてしまったのでしょうか。
その大きな理由である「連棟式長屋住宅」と「再建築不可」について、簡単にご説明します。
まず「連棟式長屋住宅」とは、複数の住戸が壁を共有して連続して建てられている建物の形式を指します。
いわゆるテラスハウスもこの一種です。
隣家と壁や基礎、梁などを共有しているため、自分の所有部分だけを勝手に解体したり、大規模なリフォームを行ったりすることが非常に困難です。
解体するには隣家の所有者の同意が必要になるケースが多く、構造的な問題から物理的に切り離しが難しい場合もあります。
もし解体できたとしても、隣家の壁の補修費用が発生するなど、単独の戸建て住宅に比べて多くの制約と費用がかかるのです。
次に「再建築不可」の問題です。
建物を建てる際、その敷地は建築基準法で定められた「道路」に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」があります。
これは、火災時の消防活動や救急車の進入路、そして日照や通風の確保といった、安全で衛生的な住環境を保つために非常に重要なルールです。
しかし、古い時代に建てられた家屋が密集する地域などでは、目の前の道が建築基準法上の「道路」として認められていないケースが少なくありません。
今回の物件もまさにこのケースで、接道義務を果たしていないため、一度建物を解体して更地にしてしまうと、新しい建物を建てることが法律上できなくなってしまうのです。
これが「再建築不可物件」です。
買主からすれば、新しい家を建てられない土地の価値は著しく低くなります。
リフォームして住むという選択肢しか残されませんが、そのリフォームすら困難なのが連棟式長屋住宅の特性なのです。
これらの複雑な問題が絡み合い、多くの不動産会社が「売却はかなり厳しい」と判断したのでした。
現地調査で見た想像を絶する空き家の惨状
後日、私たちはご依頼者様と共に大阪府大東市の現地へ向かいました。
物件の前に到着すると、まず目に飛び込んできたのは、人の背丈ほどにまで伸び放題になった雑草の群れでした。
長年人の手が入っていないことを物語るように、玄関周りは無数のクモの巣で覆い尽くされています。
ご依頼者様から鍵をお借りし、玄関の引き戸に手をかけましたが、びくともしません。
力一杯引いても、数センチしか動かないのです。
これは、長年の雨風や湿気で建具が歪んでしまったか、あるいは建物全体が傾いてしまっている可能性を示唆していました。
なんとか体をねじ込んで室内に入ると、そこにはお電話で伺っていた以上の光景が広がっていました。
まず、玄関から続く廊下の床が一部完全に抜け落ちてしまっています。
玄関横の和室に目をやると、畳は長年の雨漏りによって真っ黒に変色し、水分を含んで沈み込んでいました。
天井を見上げると、その一部が崩落して床に散らばっており、崩れた穴からは天井裏を通り越して2階の壁の一部が見えるという、信じがたい状態でした。
1階の奥にあるキッチンへ進むと、さらに衝撃的な光景が待っていました。
キッチンの壁が一部崩れ落ち、その向こう側にある、一段高くなった隣地の擁壁が直接見えていたのです。
建物の構造的な強度が既に失われつつあることを示していました。
危険を感じながらも、私たちは2階の状況を確認するため、きしむ階段を慎重に上りました。
階段も一部が弱っており、いつ踏み抜いてもおかしくない状態です。
2階には二つの部屋がありましたが、そのうちの一室は、天井と屋根に大きな穴がぽっかりと開いていました。
室内から、屋根の隙間をぬって青空が見えるのです。
雨が降れば、この穴から直接雨水が室内に降り注ぎ、建物の劣化をさらに加速させていることは間違いありませんでした。
これが、相続された空き家が長年放置された末の現実でした。
仲介ではなく「買取り」という選択肢
この物件の状況を総合的に判断すると、通常の「仲介」による売却は極めて困難であると言わざるを得ません。
その理由は以下の通りです。
- 解体・再建築の困難さ: 前述の通り、連棟式長屋であるため解体は容易ではなく、仮に解体できたとしても再建築ができない土地であるため、土地としての利用価値が著しく低い。
- 莫大なリフォーム費用: この状態から人が住めるようにリフォームするには、構造部分からの大規模な修繕が必要となり、新築同様か、それ以上の費用がかかる可能性が高い。
- 契約不適合責任のリスク: もし仮に、この状態のまま購入してくれる奇特な買主が現れたとしても、売主は「契約不適合責任」を負うリスクがあります。
これは、売却後に物件に隠れた欠陥が見つかった場合、売主が修繕費用などを負担しなければならないというものです。
この物件の場合、あまりにも状態が悪く、どこにどんな欠陥が潜んでいるか全てを把握することは不可能です。
そのため、売主の責任を完全に免責する特約を付けることは難しく、売却後も大きな不安を抱え続けることになります。
そして何よりも、
「このままの状態で仲介市場に出しても、買い手が付くとは到底思えない」
というのが査定した私たちの正直な見解でした。
ご依頼者様自身も、当然リフォーム費用を捻出することは難しい状況です。
そこで私たちは、株式会社Go不動産による買取りをご提案させていただきました。
買取りであれば、弊社が買主となるため、売却後の契約不適合責任は一切免責となります。
また、現状のまま、つまり、崩れた壁も、穴の開いた屋根も、腐った床も、すべてそのままで引き取ることが可能です。
空き家は放置すればするほど劣化が加速する
今回のケースは極端な例に思われるかもしれませんが、実は決して他人事ではありません。
建物は、人が住まなくなり、定期的な換気や清掃、メンテナンスが行われなくなると、驚くべきスピードで劣化が進行していきます。
特に、築年数が経過した古い木造住宅ほど、その変化は顕著に現れます。
元々あったわずかな雨漏りが、空き家になって数年で建物全体の構造を腐らせる原因になったり、通気が悪くなることで湿気がこもり、シロアリやカビが大量発生したりします。
「相続した実家を1〜2年ぶりに見に行ったら、庭は雑草だらけで、室内の天井には雨漏りのシミが大きく広がっていた」
といった話は、私たちが不動産査定の現場で日常的に見聞きする光景です。
空き家を放置することは、資産価値を自ら毀損していく行為に他なりません。
さらに、倒壊の危険性や、害虫・害獣被害の発生、不法投棄や放火のリスクなど、近隣住民へ迷惑をかけてしまう可能性も高まります。
そうなる前に、適切な管理や、もし管理が難しいのであれば早期の売却を検討することが非常に重要です。
大阪府大東市の空き家問題、解決へ
私たちの調査結果と買取りのご提案を、ご依頼者様にお伝えさせていただきました。
これまで多くの不動産会社に断られ続け、どうすることもできずに途方に暮れていたご依頼者様は、私たちの提案を受け入れてくださり
「本当にありがとうございます。処分できるだけで嬉しいです。ぜひお願いします」
と、その場でご決断くださいました。
長年、心の重荷となっていた大東市の相続不動産の問題が、ようやく解決へと向かう瞬間でした。
このように、どんなに古く、ボロボロになってしまった空き家でも、売却を諦める必要はありません。
再建築不可や連棟長屋といった法的な制約がある物件でも、専門的な知識とノウハウを持つ不動産会社であれば、必ず解決の糸口を見つけ出すことができます。
もしあなたが、相続した空き家や管理に困っている不動産の処分でお悩みであれば、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
その「お困り不動産」、株式会社Go不動産が直接買取りします！
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