人口減少と世帯数増加から見えるリスク【大阪府河内長野市】
実家が「負動産」になる前に知っておくべきリスクと解決策
※画像はイメージ写真です
大阪府河内長野市に実家をお持ちの皆様、または相続を予定されている皆様、現在の不動産市場におけるリスクをご存知でしょうか？
かつてニュータウンとして栄えたこの街は今、急速な高齢化と人口減少により、物件の状態や立地によっては不動産売却の難易度が高くなってきています。
株式会社Go不動産では、調査に基づき、河内長野市の不動産市場の現状と、空き家や事故物件、再建築不可物件といった「売りにくい不動産」をどのように手放すべきかについて、ご相談を受けたお客様に合わせて提案しております。
大阪府内で不動産売却や買取をご検討中の方は、ぜひ一度ご相談下さい。
ニュータウンの高齢化と加速する空き家問題
河内長野市は高度経済成長期に開発されたニュータウンが多く存在しますが、現在その住民が一斉に高齢化する「オールドタウン化」が進行しています。
データで見る河内長野市の未来：人口減と世帯増の「ねじれ現象」
市の統計データを見ると、不動産市場にとって非常にシビアな現実が浮き彫りになります。
- 人口の急減：2000年（平成12年）のピーク時には123,492人だった人口は、2024年（令和6年）3月末時点で98,786人となり、ついに10万人を割り込みました。約25年で2割以上も人口が減少しています。
- 世帯数の増加：一方で、世帯数は2000年の42,516世帯から、2024年には47,571世帯へと約5,000世帯も増加しています。
「人口は減っているのに、世帯数は増えている」。
このデータが意味することは、「独居老人（高齢単身世帯）の急増」です。
かつて4人家族で住んでいた広いニュータウンの戸建てに、今は高齢の親御さんがお一人で住まわれているケースが極めて多いのです。
また、市の高齢者保健福祉計画によると、高齢化率は2023年時点で36.8%ですが、2040年には46.3%に達すると予測されています。
住民の約半数が高齢者となる未来が迫っており、今後ますます「住み手のない家」が市場に溢れることは避けられません。
市場に出ても売れない「その他の空き家」の急増
単に人口が減るだけではありません。
深刻なのは「その他の空き家」と呼ばれる、売却も賃貸もされずに放置されている物件の増加です。
調査によると、市内の空き家のうち約4割がこの「市場に流通しない空き家」です。
これらは、相続登記がされていない、荷物が残ったままのゴミ屋敷状態である、あるいは雨漏りなど建物の老朽化が激しいといった理由で、通常の不動産売却の土俵に乗らないケースが大半です。
大阪で空き家買取や空き家売却を検討する際、特に河内長野などの郊外エリアでは、一般的な仲介会社に依頼しても買い手がつかず、長期間放置されてしまうリスクが高まっています。
地形に潜むリスク「大規模盛土造成地」と土砂災害
河内長野市の不動産を語る上で避けて通れないのが、「坂道」と「盛土」の問題です。
丘陵地を切り開いて作られた住宅地の中には、谷や斜面を埋め立てた「大規模盛土造成地」が数多く存在し、その数は市内で約250箇所にのぼります。
災害リスクと「再建築不可」の壁
近年、豪雨災害のリスクが高まる中、盛土造成地や土砂災害警戒区域（イエローゾーン・レッドゾーン）にある物件は、資産価値が厳しく評価される傾向にあります。
擁壁のやり替えに多額の費用がかかる場合や、接道義務を満たしていないために「再建築不可」となる物件も少なくありません。
このような再建築不可の不動産売却や買取を成功させるには、専門的な知識と、土地のリスクを許容できる買い手を見つけるノウハウが必要です。
孤立死・自殺・ゴミ屋敷などの「心理的瑕疵」への対応
前述の通り、河内長野市では人口減少に反比例して世帯数が増加しており、これは「高齢単身世帯」の増加を裏付けています。
お一人での生活は「社会的孤立」を招きやすく、いわゆる「事故物件」となるリスクも高まっています。
孤独死やセルフネグレクトが招く資産価値の低下
発見が遅れた孤独死や自殺などの心理的瑕疵（かし）がある物件は、一般的な市場価格よりも大幅に安く取引される、あるいは取り扱い自体を断られるケースがあります。
また、認知症などが原因でゴミ屋敷化してしまう「セルフネグレクト」も問題です。
ボロボロの家やゴミで埋め尽くされた家は、近隣トラブルの原因になるだけでなく、解体や撤去費用が資産価値を上回ることもあります。
事故物件売却を行う場合、特殊清掃の手配から遺品整理、さらには近隣への配慮までを含めたトータルサポートが可能な業者選びが重要です。
複雑な権利関係と「長屋・連棟」の処分
河内長野市を含め、大阪府内には古い長屋（テラスハウス）や連棟住宅が多く残っています。
これらは隣家と壁を共有しているため、切り離しての解体が難しく、権利関係も複雑になりがちです。
相続登記の義務化と早期処分の重要性
2024年から相続登記が義務化されました。
相続人が複数いて話がまとまらない、あるいは認知症で意思能力がなくなり「資産凍結」状態になると、売るに売れない状況に陥ります。
相続物件の売却をスムーズに進めるためには、権利関係が複雑化する前に、また建物が朽ち果てる前に、早めの相談が不可欠です。
特に長屋売却や長屋買取をご希望の場合、連棟独自の切り離し同意や、再建築の可否判断など、高度な専門性が求められます。
株式会社Go不動産が選ばれる理由
私たち株式会社Go不動産は、他社で断られるような「訳あり物件」や「難あり物件」の取り扱いに特化しています。
河内長野市をはじめ、以下のエリアでの買取りを特に強化しております。
【買取り強化エリア】 富田林市、大阪狭山市、太子町、河南町、千早赤阪村、河内長野市、和泉市
このような「お困り不動産」の買取り相談も可能です
株式会社Go不動産では、以下のような一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件でも、積極的にご相談を承っております。
- 心理的瑕疵（わけあり）物件：自殺、殺人、孤独死（特殊清掃）、事件・火災現場、近隣に嫌悪施設（墓地・下水処理施設等）がある、井戸の埋め戻し跡など
- 物理的な問題を抱える物件：ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、アスベスト使用、土壌汚染、地中埋設物（ガラ・古井戸）がある土地
- 法律上の問題を抱える物件：再建築不可物件（接道義務を満たさない旗竿地・袋地）、セットバック要、既存不適格建築物、違反建築（建ぺい率オーバー）、未登記建物・未登記の増築部分がある
- 権利関係が複雑な物件：共有持分のみの売却、相続登記未了、権利証紛失、境界非明示（隣地との境界が不明）、私道の通行・掘削承諾が得られない
- 借地・底地などの権利：底地（貸宅地・地主側の権利）、借地権付き建物（旧法借地権など）、使用貸借の土地
- 特殊な構造・用途の物件：長屋（テラスハウス・連棟式建物）、文化住宅、店舗付き住宅、工場・倉庫・蔵、築古アパート、狭小住宅・変形地
- 市街化調整区域・農地：市街化調整区域内の既存宅地、農地（田・畑 ※農地転用許可が必要なもの）
- 売主様の特殊なご事情：住宅ローン滞納による任意売却、成年後見人制度を利用した売却、リースバック（売却後の居住継続）、立ち退き交渉が必要な物件
「実家じまいをしたいけれど、何から手をつければいいかわからない」
「固定資産税だけを払い続けている空き家がある」
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ株式会社Go不動産へお問い合わせください。
