奈良県生駒郡平群町 戸建て住宅の売却査定
【奈良県平群町の不動産売却】擁壁・越境・ペット臭…
『訳あり物件』の売却事例
深刻化する空き家問題と「売れない」リスク
※画像はイメージ写真です
少子高齢化と人口減少が進む日本で、空き家問題は社会の課題となっています。
総務省の最新調査「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は過去最多の900万戸に達し、空き家率は13.8%と観測史上最も高い水準です。
この傾向は、株式会社Go不動産が対応する近畿エリアでも深刻な課題となっています。
全国平均の13.8%に対し、和歌山県では21.2% 、奈良県では14.6% 、大阪府では14.2% と全国平均を上回る一方、兵庫県は13.8%とほぼ同水準、京都府(13.1% )、滋賀県(12.3% )では下回るなど、地域によって状況は様々です。
特に、親世代が購入した築年数の古い（築古）戸建ては、相続を機に「負」動産となりがちです。
建物が古いだけでなく、現行の建築基準法に適合しない擁壁、隣地との境界問題、長年の暮らしで生じた室内の損傷など、専門知識なしでは解決が難しい「訳あり物件」となっているケースが少なくありません。
今回は、まさにそうした典型的なお悩みを抱えたお客様から、奈良県生駒郡平群町にある戸建ての売却相談をいただき、「仲介」にてご成約いただいた事例をご紹介します。
ご相談の経緯：ご自身の体調と、愛するペットと暮らした家の行く末
ご相談をいただいたのは、70代の男性W様でした。
「十数年前に中古で買った平群町の家を売りたい。1年前に病気で入院して以来、体調が万全ではなくてね。これからは息子の家の近く（奈良県内）で暮らすことにしたんだ。」
すでにお引越しを終え、室内は空の状態でしたが、長年多くのペットと暮らしてこられたため、室内には特有の臭いやタバコの汚れが染みつき、柱や床には無数の傷が。
次に人が住むためには、相応の金額をかけたリフォームが必須な状況でした。
現地調査で判明した、売却を阻む「5つの壁」
閑静な住宅街に佇むW様のご物件。
調査を進めると、法的な、そして物理的な課題が潜んでいました。
- 石積み擁壁のリスク： 敷地は道路や隣地と高低差があり、昭和50年代に造られた石積みの擁壁で支えられていました。
現行法では、このような古い擁壁の上に建物を再建築する場合、安全性の確認が必要です。
基準を満たさなければ、買主は高額な補強工事費を負担するリスクを負います。 - 交換困難な浄化槽： 古い個別浄化槽が一部建物の基礎下に設置されており、交換や新設をするには大掛かりな工事が必要な状態でした。
- 屋根の越境問題： 建物の屋根の一部が、隣地の敷地へはみ出す「越境」状態でした。
これは隣地の所有権を侵害する行為であり、将来のトラブルを避けるため、通常は隣地所有者と「越境に関する覚書」などを取り交わす必要があります。 - 不明確な境界： 敷地の境界を示すプレートが見当たらず、法的な土地の範囲が不明確でした。
昭和時代に建築された建物の敷地は、境界を示す「境界標」「境界杭」「境界鋲」などの明示が失われているケースもあります。
境界の復元や確定測量を行なう場合には、10万円前後～数十万円の費用と数ヶ月の期間をかけて測量を行う必要があります。 - ペットによる内装ダメージ： 前述の通り、ペットによる傷や染みついた臭いは、表面的な清掃では解消できないことがほとんどです。
壁紙や下地、フローリングの張替えなど、高額なリフォーム費用が見込まれる状態でした。
仲介：徹底した「情報開示」と「ターゲット設定」
W様が「売却を急いでおらず、できるだけ良い条件で手放したい」とご希望されていることを踏まえ、株式会社Go不動産は「仲介」での売却をご提案しました。
私たちの戦略は「デメリットを隠さず、全てを理解してくれる買主様を探すこと」。
- 徹底した情報開示： 調査で判明した5つの課題を隠すことなく徹底的に、購入希望者様には、将来発生しうる費用や手続き、法的なリスクを包み隠さずご説明しました。
- 的確なターゲット設定： ターゲットを「新築同様の綺麗な家」を求める層ではなく、「自分の手でリフォームやDIYを楽しみたい方」や「課題を理解した上で安く購入し、付加価値を付けたい不動産投資家」「好きな間取りに変更したい実需層」に絞り込み、的を射た販売活動を展開しました。
- 専門家としての交渉力： 購入検討者様から寄せられる擁壁や越境に関する専門的な質問に対し、私たちはW様に代わって法律的な解釈や将来的なリスク、物件のポテンシャルを丁寧に説明。
不安要素を一つひとつ解消することで、購入へのハードルを下げていきました。
スピーディーな売却が実現
販売開始からほどなくして、物件の状況をすべて理解した上で購入を希望される買主様が現れました。
W様のご希望通り、大幅な価格交渉が入ることもなく、市場価格に近い金額でのご成約。
ご相談から売買契約までにかかった期間は、おおよそ2ヶ月でした。
奈良県内の「訳あり物件」の売却はGo不動産へご相談ください
Go不動産では、依頼者様のご希望や生活状況などに応じて、その家庭に合ったプランの提供を心掛けております。
【売却】だけではなく、その物件を保有し【運用】することの提案、その後の運用【方法】の提示まで行なうこともございます。
【売却】の場合、
「買取」は、早期現金化や手間や時間がかからないことが魅力ですが、価格は市場価格より低くなる傾向があります。
「仲介」は、買取価格より売却金額は高くなる傾向にありますが、建物の状況によっては長期間売却活動が続く可能性もあります。
- 築年数が古い（築古）戸建て
- 擁壁や再建築に問題を抱えている
- 隣地との間で越境や境界の問題がある
- ペットの汚れや臭いがひどい
- 相続したが遠方に住んでいて管理できない
このような物件こそ、不動産会社の「提案力」が問われます。
株式会社Go不動産は、物件が持つ課題を正確に把握し、最適な売却戦略を立案・実行することで、お客様の利益を最大化いたします。
奈良県生駒郡平群町をはじめ、奈良県内で不動産の売却にお悩みの方は、ぜひ一度、私たちにご相談ください。
株式会社Go不動産のご紹介
当社では、難あり物件の不動産仲介はもちろん、スピーディーな現金化をご希望される方向けの不動産買取りも積極的に行っております。
お客様のご事情に合わせ、最適なプランをご提案いたします。
売却相談や査定は無料です。
他社様との相見積もりも歓迎いたしますので、まずはお気軽にご自身の不動産の価値をご確認ください。
また、成年後見制度をご利用中の「後見人の方」（ご親族様、弁護士、司法書士の先生方）からのご依頼も承ります。
家庭裁判所との連携が求められる複雑な手続きも、私たちが全面的にサポートいたします。
【このような「お困り不動産」の売却・買取を強化しています！】
- 心理的瑕疵物件: 自殺、殺人、孤独死、事件、事故などが起きた物件
- 物理的な問題を抱える物件: ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きがある物件
- 法的な問題を抱える物件: 再建築不可物件、セットバックが必要な物件
- 権利関係が複雑な物件: 相続登記未了、共有名義の物件
- 特殊な不動産: 借地権・底地権、増築未登記の物件、長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅
- 区域の問題: 市街化調整区域内の物件
- その他: 任意売却、成年後見人制度を利用した売却など
【買取り強化エリア】 奈良県
生駒市、奈良市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町
【空き家買取対応エリア】
大阪府全域 大阪市24区／堺市7区／岸和田市／豊中市／池田市／吹田市／泉大津市／高槻市／貝塚市／守口市／枚方市／茨木市／八尾市／泉佐野市／富田林市／寝屋川市／河内長野市／松原市／大東市／和泉市／箕面市／柏原市／羽曳野市／門真市／摂津市／高石市／藤井寺市／東大阪市／泉南市／四條緁市／交野市／大阪狭山市／阪南市など
兵庫県（一部地域を除く） 神戸市／尼崎市／西宮市／芦屋市／伊丹市／宝塚市／川西市／三田市／明石市など
奈良県（一部地域を除く） 奈良市／大和高田市／大和郡山市／天理市／橿原市／生駒市／香芝市／平群町／斑鳩町など
京都府（一部地域を除く） 京都市／宇治市／城陽市／向日市／長岡京市／八幡市／京田辺市／久御山町／大山崎町／精華町など
滋賀県（一部地域を除く） 大津市／草津市／守山市／栗東市／野洲市／近江八幡市など
和歌山県（一部-地域を除く） 和歌山市／海南市など
近畿エリア全域（一部地域を除く）でご相談を承ります。
