大阪市東淀川区　1階まで貫通した雨漏り「実家じまい」

築47年、雨漏り、未リフォーム…「空き家になる実家」をどうする？

※画像はイメージ写真です

はじめに – すべての家族に訪れる「実家じまい」という課題

親が高齢になり、施設への入居や子どもとの同居を考えるとき、多くの家族が、避けては通れない一つの大きな壁に直面します。
それは、長年住み慣れた「実家」をどうするか、という所謂「実家じまい」問題です。

これは、誰も住んでいない「空き家」の話ではありません。
今まさに、住む人がいなくなる寸前の、思い出が詰まった我が家の話です。
しかし、その家が長年手入れをされていなかったとしたら？
その瞬間から、その家は単なる思い出の場所ではなく、家族にとって大きなリスクと負担を伴う「負の資産」に変わり始めるのです。

この記事では、大阪市東淀川区に実在した一軒の戸建て住宅の物語を通じて、この「実家じまい」という切実な問題に対する一つの光明、そしてその解決策の事例です。
築47年、一度も大きなリフォームがされず、雨漏りが放置された家。
この家が、現金に変わったその軌跡は、今まさに「実家じまい」で悩む方にとって、きっと道しるべとなるはずです。

置き去りにされた家 – ある家族の物語

舞台は、大阪市東淀川区。
JR京都線（東海道本線）「東淀川駅」と、阪急京都線「淡路駅」の間に広がる、昔ながらの連棟長屋や平屋建てが今なお残る住宅街です。
物語の主役は、この地に佇む築47年の戸建て住宅と、その所有者である80代の男性、そして兵庫県にお住まいのご子息様でした。

6年前に奥様を亡くされてから、所有者であるお父様は一人でこの家を守ってきました。しかし、4年前にご病気を患い足が不自由になってからは、生活が一変します。
家の管理はおろか、2階へ上がることさえできなくなってしまったのです。
そして、ご子息様の自宅近くにある施設への転居が決まり、長年住み慣れた我が家を売却する決意を固められました。

しかし、長年の間、家は全く手入れがされていませんでした。
特に深刻だったのは、2018年の台風で破損した屋根です。
ブルーシートを被せるという応急処置のみで、根本的な修理は行われないまま歳月が過ぎていました。
足が不自由になってからは2階の状態を確認することすらできず、家がどのような状況にあるのか、誰も正確には把握できていない状態でした。

このご相談は、知人の不動産業者からの紹介でした。
その担当者の方が「ちょっと弊社では買取りができなかったので…」と口ごもっていた理由も、私たちが現地を訪れてすぐに理解することになります。
これは、専門的な知識と経験がなければ扱うことのできない、まさに「訳あり物件」だったのです。

損傷の実態 – 専門家の目で見た建物の悲鳴

室内を拝見し、この家が発する静かな悲鳴を目の当たりにしました。

まず1階。浴室の天井やトイレの天井には、はっきりと雨漏りの跡が広がっていました。
これは、屋根の破損箇所や、建物の壁面の亀裂から侵入した雨水が、構造体を伝って2階を通り抜け、1階にまで達していることを示す紛れもない証拠です。

問題の根源である2階へ上がる階段は、軋む音を立てます。
そして、浴室の真上に位置する和室の光景に、私たちは息をのみました。
畳の一部は長年の浸水で真っ黒に変色し、カビが発生。
その上にはタンスが置かれ、その重みで床が沈み込んでいるように見えます。
プラスチック製の衣装ケースは劣化し、触れるだけでボロボロと崩れ落ちるほど。
そして、床の隅にはネズミの糞と思われるものが散見されました。

これは単なる建物の老朽化ではありません。
カビや害獣の発生は、衛生環境の著しい悪化を意味します。
特に、身体が不自由な高齢者にとって、このような環境で生活を続けることは、健康状態をさらに悪化させる深刻なリスクを伴います。
所有者様ご自身の健康問題が家の管理を困難にし、その管理不全がさらなる健康リスクを生むという、負のスパイラルに陥っていたのです。

刻一刻と迫る時限爆弾 – 「何もしない」が最も高くつく選択である理由

所有者様とご子息様に、撮影した室内の写真をお見せしながら、私たちは建物の現状を説明しました。
しかし、本当に恐ろしいのは、目に見える損傷だけではありません。
この家をこのまま「空き家」として放置した場合に作動する、二つの「時限爆弾」の存在を、プロとしてお伝えする必要がありました。

金銭的時限爆弾：空き家対策特別措置法という名のペナルティ

一つ目の時限爆弾は、法律による金銭的なペナルティです。
この家が空き家になった瞬間から、この法律のカウントダウンが始まります。

空き家がたどる道 – 「特定空家」への指定

「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、周辺環境に悪影響を及ぼす危険な空き家に対し、行政が強力な措置を取ることを可能にするものです。
今回の建物は、倒壊の危険性、衛生上の有害性など、法律が定める「特定空家」の条件に合致する可能性を秘めていました。
つまり、空き家になった後、放置すれば、行政から「特定空家」に指定される未来があることが考えられました。

金銭的な負担のペナルティ – 固定資産税が最大6倍に

そして、「特定空家」として行政から「勧告」を受けることの最も恐ろしい結末が、固定資産税の住宅用地特例の解除です。
通常、住宅が建つ土地は税金が最大で1/6に軽減されていますが、この特例が適用されなくなります。
つまり、ある日突然、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるのです。
この家は、物理的な崩壊だけでなく、経済的な損失を生む可能性もあったのです。

法的時限爆弾：契約不適合責任という名の地雷

二つ目の時限爆弾は、売却後の法的なリスクです。
2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。
これは、売主の責任が格段に重くなったことを意味します。

この家を一般の方に売却した場合の悪夢

所有者様自身、「2階がどうなっているか分からない」状態でした。
この家をもし、仲介で一般の方に売却したとします。
売買契約書にすべての不具合—雨漏りの根本原因、腐食した床、柱の状況—を完璧に記載することはほぼ不可能です。

売却後、新しい買主がリフォームを始め、壁を剥がしたところ、想像を絶する構造体の腐食が見つかったらどうなるでしょう。
これは契約書に書かれていない「契約不適合」です。
買主は、所有者様に対し、修繕費用を請求してくる可能性があります。
売却して手にしたお金が、修繕費用として消えるかもしれないのです。

運命の岐路 – 4つの選択肢の比較

これらの深刻なリスクを踏まえ、私たちはご家族に4つの選択肢を提示しました。
これは単なる方法の羅列ではなく、ご家族の状況に合わせたコンサルティングです。

不動産売却における選択肢の比較分析

特徴	① リフォームして 賃貸	② リフォームして 売却	③ 片付けを行ない 売却	④ 現状のまま 弊社が買取
初期費用	非常に高い（大規模リフォーム費用）	非常に高い（大規模リフォーム費用）	中程度 （残置物撤去費用）	ゼロ（0円）
現金化までの時間	非常に長い（数ヶ月のリフォーム＋入居者募集）	長い（数ヶ月のリフォーム＋売却活動期間）	中程度（数週間の片付け＋売却活動期間）	非常に短い（数日～数週間）
売主の手間	多い・継続的（リフォーム監理、賃貸管理、退去後の対応）	多い（リフォームの企画・監理）	やや多い（家具家電等の撤去、片付け）	最小限（貴重品など必要物の運び出し）
売却価格	収益物件化（継続的収入を得られる）	最も高い可能性あり	近隣の価格相場程度	市場相場価格よりは安くなる
契約不適合責任リスク	ー（賃貸借契約）	リフォームの際の 検査による	極めて高い	ゼロ（弊社が全て引き受け）
結果の確実性	低い（空室期間、 家賃滞納リスク）	低い（売れる保証なし）	中程度（売れる保証なし）	100%確実

各選択肢の詳細な解説

• ① 賃貸に出す: 継続収入は魅力的ですが、莫大なリフォーム費用が先にかかります。
  施設の費用を心配されている所有者様には非現実的でした。
• ② リフォームして売却: 最も高く売れる可能性がありますが、これも多額の先行投資が必要です。
  そして何より、リフォームした部分も、隠れていた部分も、すべてにおいて「契約不適合責任」というリスクを背負い込むことになります。
• ③ 片付けて売却: 初期費用は抑えられますが、所有者様は足が不自由なため、遠方のご子息様が週末のたびに帰省して片付けをするのは大変な労力です。
  そして、最も重要な点として、建物の根本的な問題は解決されないため、「契約不適合責任」のリスクは依然として残ります。
• ④ 現状のまま弊社が買取: この選択肢こそが、ご家族が抱えるすべての問題を一挙に解決する道でした。
  • 費用ゼロ: 先立つものがなくても問題ありません。
  • スピードと確実性: すぐに現金が手に入り、所有者様の施設費用への不安が解消されます。
  • 手間いらず: 所有者様、ご子息様は貴重品を運び出すだけ。時間的、精神的負担から解放されます。
  • リスクゼロ: これが最大のメリットです。
    私たちのような専門の買取業者が買主となることで、売主であるご家族は、売却後の「契約不適合責任」を一切負う必要がなくなります。
    私たちはプロとして全てのリスクを評価した上で買い取るため、売却後の心配事はゼロになるのです。

決断 – 安心という名の選択

約30分のご説明の後、お父様とご子息様は迷うことなく④の「買取」を選択されました。
決定的な理由は明確でした。

• 所有者様は、施設の費用を考えると、金銭的な不安から解放されたかった。
• ご子息様は、仕事と両立しながら週末に実家の片付けに時間を割くという、現実的ではない負担を回避したかった。

そして、ご子息様が苦笑いしながら漏らした一言が、すべてを物語っていました。
「こんなにすぐに決まるなら、早く頼んでおけばよかった」

私たちは笑顔でこうお答えしました。
「みなさん、同じようなことを仰いますよ。もし周りで同じように困っている方がいらっしゃれば、ぜひ私たちのことを宣伝してくださいね」

この一言は、私たちがこれまで数多くの同様の案件を解決してきた経験と自信の表れでもあります。
悩んでいる時間は、リスクを増大させるだけなのです。

その家は「価値がない」のではない。「解決できる問題」があるだけです。

この記事でご紹介した事例は、決して特別なものではありません。
管理が行き届かなくなった不動産は、空き家になった瞬間から「空き家対策特別措置法」と「契約不適合責任」という二つの時限爆弾を抱えた、極めてリスクの高い資産と化します。
先延ばしにすればするほど、その爆発の威力は増し、金銭的にも精神的にも、所有者を追い詰めていくのです。

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