大阪府池田市　遠方相続の実家じまいのご相談

【池田市の事例】ゴミ屋敷・再建築不可・連棟長屋の三重苦を解決！

※画像はイメージ写真です

関西エリア全域で不動産売却・買取りのご相談を承っている、株式会社Go不動産です。

今回は、大阪府池田市石橋地区にて、長年放置されていた「再建築不可」「ゴミ屋敷状態」「連棟長屋」という、非常に難易度の高い空き家問題を解決した事例をご紹介します。
「相続した実家が遠方で管理できない」「不動産会社に断られたことがある」という方は、ぜひ参考にご覧いただければ幸いです。

池田市石橋地区における再建築不可物件の解決事例

本章では、実際に当社が取り扱った案件（プライバシー保護のため、一部情報は一般化しています）を基に、他社では断られがちな高難易度物件がどのように解決に至ったか、そのプロセスを詳述します。

相談者様の状況：遠隔地相続人の苦悩

相談者：佐藤様（仮名・50代男性・関東在住）
対象物件：大阪府池田市石橋地区、築55年の木造連棟長屋

佐藤様は3年前に父親を亡くし、池田市にある実家を相続されました。
ご自身は関東で生活基盤を築いており、実家に戻る予定はありませんでした。
当初は「いつか片付けて売ればいい」と考えておられましたが、コロナ禍での移動制限や日々の忙しさもあり、結果として3年間放置状態が続いていました。

事態が急変したのは、池田市役所からの電話連絡がきっかけでした。
近隣住民の方から「庭木が道路に越境しており通行の邪魔だ」「夏場に悪臭がする」との通報があり、担当部署から電話で状況の確認と、早急な改善をお願いしたいという連絡が入ったのです。

さらに、毎年春になり固定資産税の納税通知書が届くたびに、家庭内では決まって言い争いが起きていました。
奥様から「これ、いつまで払い続けるの？使っていない家にお金だけ出ていくなんて無駄じゃない」と厳しく指摘されるたび、佐藤様も「分かっているけど、どうにもならないんだ」と言い返し、険悪なムードになることも少なくありませんでした。

経済的な負担だけでなく、夫婦関係にも影を落とす心理的なストレスは限界に達し、佐藤様はついに売却を決意して動き始めました。
しかし、そこで直面したのは「どこにも相手にされない」という厳しい現実でした。

「大手不動産会社数社に電話をしましたが、『道路に問題があり再建築できない建物のため、仲介では取り扱いが難しい』と断られました。家の中は父が溜め込んだ荷物で溢れており、自分たちで片付ける気力もありません。とにかく早く手放して、肩の荷を下ろしたいのです」

一般的な売却を阻む「複合する悪条件」

佐藤様のご実家には、一般的な不動産売却を困難にする複数の「負の要因」が重なっていました。
現地調査で判明した課題は以下の通りです。

1. 「ゴミ屋敷」状態（セルフネグレクトの痕跡）

晩年のお父様は認知機能の低下もあり、家の中に新聞紙、コンビニ弁当の空き箱、壊れた家電などを大量に溜め込んでいました。
足の踏み場もなく、長年の放置によりカビや害虫が発生している状態で、一般的な購入希望者が内覧できる環境ではありませんでした。

2. 再建築不可（接道義務違反）

物件は幅員約1.8メートルの狭い路地に面しており、建築基準法上の道路要件（4メートル以上）を満たしていませんでした。
道路調査をした結果、建築基準法上の道路には該当しておらず、未判定道路だったため、43条2項2号（旧43条但し書き）道路としての許可を得ることも検討しましたが、条件が一定基準を満たしておらず、ハードルも極めて高く、一度解体してしまうと新しい家が建てられない、いわゆる「再建築不可物件」でした。

3. 役所からの是正要望と費用捻出の板挟み

役所から連絡があった「越境している庭木の伐採や抜根」を行うだけでも、業者に依頼すればまとまった費用がかかります。
しかし、ただでさえ固定資産税の支払いで揉めている中、さらに「家の維持費」を家計から出したいとは、奥様に到底言い出せる雰囲気ではありませんでした。

「費用を捻出しようとすれば、また妻と激しい口論になる…」という恐怖と不安から、役所の指導にも応えられず、八方塞がりの状態に陥っていました。

プロによる多角的分析と現地調査結果

相談を受けた当社の担当者は、即座に池田市の現地へ向かい調査を実施しました。
「物理的側面」「法的側面」「市場的側面」の3点から分析を行いました。

物理的現況と法的リスク

建物内部の残置物の撤去には提携業者の協力があったとしても、少なくとも約50万円はかかると推測できました。
ゴミの山をかき分け、登り、室内の状況を確認したところ、1階の床の一部はシロアリ被害により沈下しており、歩けばフカフカの状態、歩行に危険が伴う状態でした。水道管の老朽化による漏水リスクも確認されました。

室内の壁の状態や天井裏の確認など行ったところ、どこからか経路が不明な雨漏りの可能性もあったため、このままの状態では到底一般的な売却は望めないことが分かりました。

市場性分析の結果

近隣の成約事例よりも安価で、現状のまま一般ポータルサイトに出したとしても、問い合わせが入る可能性は極めて低いと判断せざるを得ない状態でした。
再建築不可のため解体して更地にするという選択肢は取れず、既存建物を活用するしかありませんが、それには大規模な改修費用が必要となり、一般の買主にはハードルが高すぎて経済合理性が合いません。

Go不動産からの提案：「まるごと買取パック」による解決

当社は、佐藤様に対して2つのプランを提示し、それぞれのメリット・デメリットを誠実に説明しました。

プランA：仲介による売却チャレンジ

【内容】
残置物を佐藤様の負担で撤去し、ハウスクリーニングを入れた上で、投資家向けに売り出す。
【予想売却価格】
300万円前後
【リスク】
草木の伐採とゴミ撤去。（合計約80万円弱程度の試算）
売れる保証がない。
売れるまでの期間も管理責任と税負担が続く。
売却後の契約不適合責任の不安がある。

最も大きい問題としては「売れるか分からない状態で、先に費用を捻出する必要がある」というところです。

プランB：当社による直接買取（推奨）

【サービス】
「まるごと買取パック」
【買取価格】
80万円（手取り額）
【内容】
現状有姿：ゴミも家財もそのまま。佐藤様は一切手を触れなくて結構です。
責任免除：売却後の契約不適合責任は一切免除。売却後に新たな欠陥（シロアリや埋設物など）が見つかっても、当社は一切請求しません。
スピード：契約から決済（現金化）まで10日間。
登記支援：提携司法書士により、未完了だった相続登記と所有権移転登記をワンストップで処理します。

提案のポイントとして、表面的な価格はプランAの方が高いものの、撤去費用（80万円）や仲介手数料、そして「いつ売れるかわからないストレス」「東京からの交通費」を考慮すると、実質的な経済メリットと精神的安寧はプランBにあることを論理的に提示しました。

結末とお客様の声

佐藤様は迷うことなく「プランB（直接買取）」を選択されました。
契約・決済のプロセスにおいて、佐藤様は東京から一度だけ大阪に来ていただき、司法書士による本人確認手続きを経て、それ以外の手続きは郵送と、指定口座に売買代金振り込みで行ないました。

お客様の感想

佐藤様ご本人より

「実家のことが頭の片隅に常にあり、憂鬱な日々を過ごしていました。Go不動産さんに相談して驚いたのは、あのゴミの山を見ても眉ひとつ動かさず、『大丈夫ですよ、よくあることです』と言ってくれたことです。
他の業者さんには『まずは片付けてから』と門前払いされたので、その言葉だけで救われました。
80万円という金額にも満足しています。お金を払って処分しなければならないと思っていた負担がなく、プラスの資産に変わったのですから。手続きも全てお任せで、本当に肩の荷が下りました。
これでようやく、父の供養も落ち着いてできます」

奥様より

「毎年春になると届く固定資産税の通知を見るたび、夫に辛く当たってしまっていました。
負担が家計も夫婦仲も圧迫していたんです。正直、処分にお金がかかる覚悟をしていましたが、まさかお金を頂けて、しかも面倒な手続きもなしで終わるなんて思ってもみませんでした。
これでようやく、穏やかに過ごせます。本当に感謝しています」

その後の物件について

当社が取得した後、専門チームによる残置物撤去が行われました。
建物は天井・壁・床などの資材を解体し、徹底的に調査をした上で、現代の賃貸需要に見合うリフォームを施し、再建築不可であっても居住快適性の高い賃貸戸建として再生されました。
現在では、賃借人の方も居住しており、地域の空き家問題解決にも寄与しています。

なぜ「不動産買取」が選ばれるのか

本事例が示すように、現代の不動産市場においては、従来の「仲介」一辺倒ではなく、「買取」という選択肢が極めて重要になっています。
特に以下のようなメリットがあります。

1. プライバシー保護と責任免除

広告活動を行わないため、近隣に知られずに売却できます。
「ゴミ屋敷」や「事故物件」であることを知られたくない売主様にとって最大のメリットとなります。
また、プロである不動産会社が買主となるため、特約により売主様の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免除することが一般的です。
これにより、売却後のトラブル不安から解放されます。

2. 「再建築不可」物件の出口戦略

「再建築不可」というキーワードは、多くの所有者様にとって絶望的な響きを持ちますが、専門業者にとっては「再生の余地」を意味します。
建築確認申請を伴わない範囲での大規模修繕・模様替えにより、新築同様の性能を持たせることも可能です。
当社のような専門業者は、この出口戦略を持っているからこそ、一般市場で拒否される物件を買取できるのです。

株式会社Go不動産の対応エリア

当社は、以下のエリアで重点的に空き家・古家の買取活動を行っています。

買取強化エリア（北大阪・北河内）

摂津市、吹田市、豊中市、池田市、箕面市、豊能町、能勢町 茨木市、高槻市、島本町、守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、交野市

その他対応エリア

大阪市内全域、南大阪エリア（堺市、富田林市、河内長野市など）、兵庫県（神戸市、阪神間）、奈良県など
関西エリア全域

所有者様への提言

大阪府池田市をはじめとする都市部において、「売れない不動産」を抱える所有者様は孤立しがちです。
しかし、本ブログで示した通り、「現状有姿での買取（まるごと買取パック）」や「再建築不可物件の再生」に特化した専門家は存在します。

もし、あなたが相続した実家の管理に悩み、固定資産税の通知を見るたびに心を痛めているのであれば、まずは現状のままご相談ください。
株式会社Go不動産は、その第一歩を踏み出すための強力なパートナーとなります。
相談は無料、秘密は厳守いたします。