大阪府守口市 借地権付き建物の売却には地主様の承諾が不可欠です
借地権・底地の相続トラブル：地主様との未交渉の実家を手放したい
※画像はイメージ写真です
大阪府守口市をはじめとする北河内・北摂エリアにおいて、現在、相続した実家の処分に関するご相談が急増しています。
特に、築年数が経過した木造住宅で、よく問題としてご相談があるのは「借地権（しゃくちけん）」の壁です。
「地主さんとの関係が悪い」
「承諾料や更新料の話でもめそう」
「遠方に住んでいて交渉に行く時間がない」
こうした理由から、空き家を長期間放置してしまうケースが後を絶ちません。
今回は、関西一円の不動産課題を解決する株式会社Go不動産に寄せられた、守口市の実家相続の事例をご紹介します。
地主様との交渉が手つかずの状態でも、解決の糸口は見つかります。
大阪府守口市の不動産市場と「空き家・木密地域」の課題
大阪市のベッドタウンとして発展してきた守口市ですが、一部の地域では古い木造住宅が密集する「木密（もくみつ）地域」が残存しています。
守口市のデータによると、耐震性が不足している住宅は依然として多く、特に昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた家屋では、所有者の高齢化と建物の老朽化が同時に進行しています。
こうした地域では、道路幅員が狭く（狭隘（きょうあい）道路）、現在の建築基準法では同規模の建物への建て替えが困難な「再建築不可」や「要セットバック」の物件も少なくありません。
これに「借地権」という権利関係の複雑さが加わることで、通常の不動産仲介では買い手がつかない「不全」な状態に陥りやすいのです。
通常の売却を阻む「借地権」と「地主交渉」の壁
借地権付き建物を第三者に売却したり、建て替えたりするには、土地の所有者である「地主」の承諾が必要です。
しかし、旧借地法時代からの長い付き合いの中で、地代の低さや更新料の支払いなどを巡り、地主と借地人（建物所有者）の関係が冷え切っているケースは珍しくありません。
相続人がいざ売却しようとしても、「高額な名義書換料（承諾料）を請求される」「更地にして返すよう迫られる」といったトラブルへの恐怖から、最初の一歩が踏み出せないのが現状です。
【事例紹介】30年越しの沈黙と不安｜守口市・M様（仮名）のケース
ここで、実際に株式会社Go不動産へご相談いただいた事例をご紹介します。
多くの相続人様が抱える「売るに売れない」悩みを象徴するようなケースです。
依頼の背景：絶縁状態の地主と、遠方の実家
ご依頼者のM様（仮名・50代男性）は、和歌山県在住の会社員です。
2年前に父親が他界し、大阪府守口市にある実家を単独で相続されました。
実家は築48年の木造2階建て。
最寄り駅まで徒歩で20分以上かかる場所にあり、典型的な住宅密集地に建っています。
相続後、実家は空き家のまま放置されていました。
固定資産税や地代の支払いは続いており、近隣からは庭木の越境や、台風時の屋根瓦飛散を懸念する苦情も入り始めていました。
「なんとかしなければ」と焦るM様ですが、どうしても動けなかった最大の理由が「地主様」の存在でした。
M様が実家に住んでいた30年前、お父様と地主様の間で更新料を巡る激しい口論があったことを鮮明に覚えていたからです。
以来、関係は断絶状態。
地代は振込で支払われていましたが、会話は一切ありません。
「売却の挨拶に行けば、過去のことを蒸し返され、怒鳴られるのではないか？」
「法外なハンコ代（承諾料）を請求されたらどうしよう……」
和歌山に住むM様にとって、大阪まで出向いて険悪な地主様と交渉することは、精神的に耐え難いストレスでした。
実家近くにある、誰もが知っている有名な看板の不動産会社に電話をしたこともありました。
しかし、「また時間を調整して担当者からお電話します」と言われたきり、結局電話がかかってくることはありませんでした。
「ああ、やっぱり借地だから相手にされないんだろうな……」
そう諦めかけていた八方塞がりの中で、株式会社Go不動産の「地主様との交渉前でも相談可」というWeb記事を見つけ、お問い合わせをいただきました。
現地調査の結果：老朽化と借地権の厳しい現実
M様からのご相談を受け、弊社の担当スタッフがすぐに守口市の現地へ向かいました。
そこで判明したのは、建物そのものの問題以上に、権利関係と法規制が複雑に絡み合った「売りづらい」現実でした。
【物件状況の調査結果】
- 建物状況：限界を迎えた木造住宅
長期間の空き家により換気がなされず、畳は湿気を含み、一部床に沈み込みを確認。
雨漏りの跡もあり、そのまま住むことは不可能な状態でした。 - 借地権の制約：地主様の承諾という厚い壁
最大のネックはやはり地主様との関係です。
建物を解体して新築するにも、大規模なリフォームをするにも、地主様の「承諾」が必須です。
しかし、関係が断絶している現状では承諾を得られる見込みは薄く、事実上、手を入れることができない状態でした。 - 法的制限：再建築時の土地減少
さらに、前面道路の幅員が2.5メートルしかないため、仮に地主様の承諾が得られたとしても、再建築時には大幅なセットバック（敷地後退）が必要です。
現在の建物と同等の広さを確保することは物理的に困難であり、資産価値としても厳しい評価とならざるを得ません。
通常の市場（エンドユーザー向け）で「住居」として売却するには、融資が付きにくいこと、そして何よりこれらの「二重三重のハードル」があり、極めて困難な状況でした。
株式会社Go不動産からのご提案：プロの同行サポート付き「直接買取」
調査結果をM様に報告した際、「個人の方への売却は、M様の精神的・時間的負担が大きすぎます」と率直にお伝えしました。
もちろん、弊社が仲介に入って地主様との交渉をサポートすることは可能です。
しかし、一般個人の方への売却を目指す場合、最終的に地主様から「借地権譲渡承諾書」へのハンコをいただく必要があります。
経験上ですが、過去に関係がこじれている場合、不動産業者が代理で交渉に行くと…
「本人が挨拶に来ないとは何事だ。まずは本人が私に連絡をして、予定を立てた上で訪問するのが筋ではないか」
と地主様の態度を硬化させてしまうリスクが非常に高いのです。
そうなれば、結局はM様ご自身が矢面に立ち、さらに高圧的な地主様と対峙しなければなりません。
そこで、株式会社Go不動産は以下の解決策を提示しました。
ご提案：事前調整と同行による円滑な「直接買取」
弊社が提示したのは、「弊社が地主様対応を全面的にサポートし、円滑に承諾を得た上で買い取る」というプランです。
- 難しい交渉はプロにお任せ。精神的な負担を最小限に（事前調整と同行）
借地権を売却するには地主様の承諾が不可欠ですが、M様がお一人ですべてを背負う必要はありません。
まず弊社担当者が地主様にお電話で事情を説明し、訪問のアポイントを調整します。
そして訪問当日は必ず担当者が同行し、難しい権利の話や条件交渉はすべて弊社が代弁いたします。
「難しい話はすべてGo不動産に任せられる」という安心感のもと、M様は横にいていただくだけで構いません。
矢面に立つストレスを可能な限り軽減いたします。 - 残置物・不具合もそのままでOK（契約不適合責任の免責）
家の中にある古い家財道具の処分も、雨漏りや床の沈みなどの修補も、すべて弊社が引き受けます。
M様は「そのまま」鍵を渡していただくだけで構いません。
売却後にクレームが来る心配もありません。 - スピーディーな現金化
買主を探す期間が不要なため、最短での契約・決済が可能です。
維持管理費の流出を早期に止めることができます。
担当者は、M様にこうお伝えし、具体的な買取金額とスケジュールを記載した提案書をお渡ししました。
「M様はお父様の思い出を大切になさってください。面倒な交渉や法的な手続き、建物のリスクは、すべて私たちが引き受けます」
この提案書を手にしたM様は、長年肩にのしかかっていた「地主様への恐怖」と「実家の管理責任」という重荷を下ろせる可能性を目の当たりにし、深く安堵されたご様子でした。
北摂・北河内エリアの「訳あり物件」はGo不動産へ
今回の事例のように、借地権や底地、再建築不可物件などの「訳あり物件」は、一般的な不動産会社では取り扱いが難しいのが現実です。
しかし、株式会社Go不動産では、独自のノウハウと再生スキームにより、他社で断られた物件でも積極的に買取・解決のご提案を行っております。
「地主様と話したくない」
家がボロボロで恥ずかしい」
「相続したけれど、どこから手を付けていいかわからない」
そうしたお悩みをお持ちの方は、無理に自分で動く前に、まずは一度ご相談ください。
お客様の人生の再スタートを、私たちが全力でサポートいたします。
買取強化エリア（大阪府内）
特に以下のエリアでの買取・相談を強化しております
- 北摂エリア：摂津市、吹田市、豊中市、池田市、箕面市、豊能町、能勢町、茨木市、高槻市、島本町
- 北河内エリア：守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、交野市
その他、大阪府全域、兵庫県、奈良県の一部エリアも対応可能です。
まずは無料査定にて、現状の課題整理からお手伝いさせていただきます。
