ベッドタウンとして発展した都市の転換期【奈良県奈良市】

奈良市の不動産市場、今起きている変化と「期限」への備え

※画像はイメージ写真です

新年度を迎え、暖かな日差しが心地よい季節となりました。
株式会社Go不動産は、関西圏を中心に不動産の買取と再生を行っている会社です。
私たちは、単に物件を売買するだけでなく、地域が抱える社会的な課題に向き合い、所有者様の「困った」を解決することを使命としています。

今回は、私たちが独自に行った調査や日々の相談案件から見えてきた、奈良県奈良市の不動産市場の「今」と、私たちが力を入れている解決策についてお話しします。

加速する高齢化と、迫る「相続登記」の期限

大阪への通勤圏として住宅開発が進んだ奈良市も、今や歴史的な転換点を迎えています。
直近のデータ分析や調査によって明らかになった実態は、奈良市の高齢化率は30%を超え、市民の3人に1人が高齢者という状況が定着しています。
さらに、空き家率も全国平均を上回る水準で推移しており、地域社会にとって無視できない課題となっています。

「2025年問題」を経て顕在化した課題

「2025年問題」とは、団塊の世代（1947年～1949年生まれ）全員が75歳以上の後期高齢者となり、国民の数人に1人が75歳以上という超高齢社会に突入することで生じる様々な社会問題の総称でした。
2026年の現在、これは予測ではなく「現実」となっています。

不動産分野においては、加齢に伴いご自宅での自立した生活が困難になる方が急増し、施設への入居やご親族との同居を選択されるケースが加速しました。
その結果、住み手がいなくなった家が市場に多く出回るようになりましたが、需要に対して供給過多となり、買い手がつかずに放置されるケースが後を絶ちません。

相続登記義務化、猶予期間の終了が近づいています

特に注意が必要なのが、2024年4月1日から施行された「相続登記の義務化」です。
これは、不動産を取得した相続人が、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことを法律で義務付けたものです。
正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。

重要な点は、この制度が施行日以前に発生した相続についても遡及して適用されることです。
制度開始以前に相続した不動産についても、登記の猶予期間（3年間）の終了が、来年（2027年）3月末に迫っています。

「まだ時間がある」と思っていると、あっという間に期限が来てしまいます。
罰則規定も適用されるため、長年放置していた実家の名義変更や売却のご相談が、ここに来て急激に増えています。

管理不全が招く資産価値の低下

所有者様がご高齢で手入れができなくなったり、相続したご家族が遠方に住んでいて管理しきれなくなったりすると、家は急速に傷みます。
換気が行われないことで湿気がこもり、シロアリ被害や雨漏りが発生しやすくなります。
いわゆるボロボロの家となってしまうと、一般的な仲介市場での売却は非常に困難になります。
また、これからの季節は雑草の成長も早く、近隣トラブルの原因にもなりかねません。

私たちが買取りを強化している「訳あり物件」について

株式会社Go不動産では、一般的な不動産会社が敬遠しがちな、いわゆる「訳あり物件」こそ、積極的に買取りを行っています。
「訳あり物件」とは、主に以下のような事情を抱え、通常の売却が難しいとされる不動産を指します。

• 心理的瑕疵（かし）物件: 過去に事件、事故、自殺、孤独死などが発生し、買い手が心理的な抵抗を感じやすい物件。
• 物理的瑕疵物件: シロアリ被害、雨漏り、建物の傾き、土壌汚染など、建物や土地に物理的な欠陥がある物件。
• 法的瑕疵物件: 建築基準法などの法令に適合しておらず、再建築ができない（再建築不可）、または違法建築となっている物件。
• 環境的瑕疵物件: 近隣に嫌悪施設（墓地、葬儀場など）がある、騒音・振動・異臭がする、近隣トラブルがあるなど、周辺環境に問題がある物件。

奈良県内、とりわけ奈良市において、以下のようなお悩みを抱えている方は、ぜひ私たちにご相談ください。

事故物件や孤独死などの心理的瑕疵案件

高齢単身世帯の増加に伴い、室内で誰にも看取られずに亡くなる孤独死や、突発的な事案が起きた物件のご相談は年々増加しています。
こうした物件は「事故物件」と呼ばれ、心理的なハードルから買い手がつきにくいのが現実です。

【心理的瑕疵の告知義務について】
2021年に国土交通省が定めたガイドラインにより、心理的瑕疵に関する告知の基準が明確化されました。

• 賃貸の場合:
  • 自殺・他殺・事故死: 原則として告知義務があります。
    ただし、発生から概ね3年が経過した後は、原則として告知義務はありません（特殊清掃が行われた場合など）。
  • 自然死・病死: 原則として告知義務はありません。
    ただし、発見が遅れ、特殊清掃が必要となった場合は告知が必要です（概ね3年間）。
• 売買の場合:
  • 自殺・他殺・事故死: 告知義務があります。
    賃貸と異なり、経過年数による告知義務の消滅に関する明確な基準はありません。
  • 自然死・病死: 原則として告知義務はありません。
    ただし、賃貸同様、特殊清掃が必要となった場合などは告知が必要となるケースがあります。

このように、売買においては告知義務が長期にわたる可能性があり、売却のハードルとなることがあります。
しかし、私たちはこうした物件も専門的なノウハウを持って再生させることができます。

特殊清掃が必要な状態であっても、そのままの状態で査定・買取りが可能です。
ご遺族の方が精神的な負担を感じながら片付けをする必要はありません。

ゴミ屋敷や雨漏りのある物件

生活用品や廃棄物が室内に堆積してしまったゴミ屋敷や、長年の放置により屋根からの雨漏りが酷く、床が抜けてしまっているようなボロボロの家であっても問題ありません。

特にゴミ屋敷については、その背景に「セルフネグレクト（自己放任）」という問題が隠れているケースが少なくありません。

【セルフネグレクト（自己放任）とは】
セルフネグレクトとは、成人が通常の生活を維持するために必要な行為（食事、入浴、掃除、医療を受けることなど）を行う意欲や能力を喪失し、自己の健康や安全を損なう状態のことを指します。

• 主な原因: 高齢化による身体機能・認知機能の低下、配偶者との死別などによる孤立・喪失感、経済的困窮、精神疾患などがきっかけとなることが多いです。
• ゴミ屋敷との関連: セルフネグレクトの状態に陥ると、ゴミ出しや片付けといった日常的な行為ができなくなり、結果として住居がゴミ屋敷化してしまうことがあります。
• 周囲の対応: 本人に自覚がない、あるいは支援を拒否する場合もあり、ご家族だけで解決することが難しいケースも多々あります。

「恥ずかしくて人に見せられない」
「解体費用が出せないから売却もできない」
と諦めている所有者様が多くいらっしゃいますが、私たちは現状のままで買取りを行います。

建物の中に荷物が残ったままでも、私たちが引き取った後に処分を含めて対応いたしますので、手間をかけずに手放すことができます。
また、セルフネグレクトが疑われるケースにおいては、ご本人の意思を尊重しつつ、福祉関係者と連携しながら慎重に対応を進めることも可能です。

登記期限に向けた至急の売却

先述した相続登記の期限に向け、手続きと売却を急ぎたいというご相談にも対応しています。
特に、再建築不可の物件や、権利関係が複雑な物件は、現金化までに時間がかかることが一般的ですが、私たちは自社での直接買取りを行うため、スピーディーな現金化が可能です。
司法書士などの専門家とも連携し、複雑な手続きが必要な相続案件もしっかりとサポートいたします。

多様なニーズに対応する「お困り不動産」買取り

私たちは、上記以外にもさまざまな事情を抱えた物件の買取り相談を承っております。

• 心理的瑕疵物件：自殺、事件、事故などが発生した物件
• 物理的な問題を抱える物件：シロアリ被害、建物の傾き、大規模な修繕が必要な物件
• 法律・権利上の問題を抱える物件：再建築不可、セットバックが必要、相続登記未了、共有名義で話がまとまらない物件
• 特殊な事情のある物件：借地権・底地権、未登記の増築部分がある物件、長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅、市街化調整区域内の物件
• その他：任意売却や成年後見人制度を利用した売却など

どのような状況であっても、まずは一度ご相談ください。

専門家・法人様からのご相談も歓迎いたします

相続・遺言・身元保証などに携わる弁護士、司法書士、行政書士の先生方や、福祉関係の法人様からのご相談も心より歓迎いたします。
また、後見人様（ご親族・専門職問わず）からのご依頼につきましても、家庭裁判所との連携が必要な手続きを含め、迅速かつ全力でサポートさせていただきます。

買取対応エリア

私たちは、奈良県奈良市をはじめ、以下のエリアで幅広く買取りを行っています。

• 奈良県（一部地域を除く）： 奈良市、生駒市、香芝市、大和郡山市、大和高田市、天理市、橿原市、平群町、斑鳩町など
• 大阪府： 大阪市24区全域（北区、都島区、福島区、此花区、西淀川区、淀川区、東淀川区、旭区、城東区、鶴見区など）、堺市7区、北摂エリア（吹田市、高槻市、豊中市など）、河内エリア（東大阪市、八尾市、枚方市など）、泉州エリア（岸和田市、泉佐野市など）他、府内広域
• 兵庫県（一部地域を除く）： 神戸市全域、尼崎市、西宮市、芦屋市、伊丹市、宝塚市、川西市、三田市、明石市など
• 滋賀県（一部地域を除く）： 大津市、草津市、守山市、栗東市、野洲市、近江八幡市など
• 京都府（一部地域を除く）： 京都市内全域、宇治市、長岡京市、京田辺市、木津川市周辺など
• 和歌山県（一部地域を除く）： 和歌山市、海南市など

これらの地域で、空き家の処分にお困りの方、相続した不動産の売却を検討されている方、あるいは他社で断られてしまった物件をお持ちの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

株式会社Go不動産は、地域に根差した視点で、お客様一人ひとりの事情に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします。
査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。