奈良県天理市　放置空き家、ボロボロの建物でもGo不動産にお任せください！

奈良県天理市の実家、どうする？
空き家・再建築不可物件の売却に潜む課題

※画像はイメージ写真です

奈良県内／天理市で不動産売却をお考えの方へ

奈良県天理市にあるご実家。
親から受け継いだものの、遠方に住んでいて管理が難しい。
庭の草木は伸び放題になり、家の傷みは日に日に進行していく…。
毎年送られてくる固定資産税の通知書を眺めながら、
「この状況、一体どうすればいいのか」
と頭を悩ませていませんか？

天理市では今、こうした管理の難しい空き家や、
建て替えができない「再建築不可物件」、
複雑な権利関係が絡む「相続物件」といった、売却が困難な不動産に関するご相談が後を絶ちません。

さらに、この問題を先送りにできない決定的な法改正が始まっています。
2024年4月1日から施行された「相続登記の義務化」です。
これは、過去の相続であっても対象となるため、
「制度を知らなかった」では済まされない、すべての不動産所有者に対応が求められます。  

データで見る天理市の不動産市場

漠然とした不安を解消するためには、まず客観的な事実を知ることが重要です。
ここでは、天理市が公表している人口動態や国土交通省の不動産取引データなどから、天理市の不動産市場の「今」を確認します。

人口減少という避けられない現実

不動産の価値は、その地域の「需要」、つまり「住みたい」と考える人の数に大きく左右されます。
天理市の人口は、1995年の74,118人をピークに減少局面に入り、2025年1月には60,686人まで落ち込んでいます。
市の将来推計によると、この傾向は今後も続き、2045年には45,162人まで減少すると予測されています。  

この人口減少が不動産市場に与える影響は深刻です。
買い手候補の絶対数が減ることで、売り手間の競争が激化し、物件が売れ残るリスクが高まります。
特に、天理市は大学への進学で若年層が一時的に転入するものの、卒業後に市外へ転出する傾向が強く、住宅の主な購入層である若いファミリー世帯が定着しにくいという構造的な課題を抱えています 。  

つまり、現在相続などで市場に出てきている多くの物件は、人口が多かった時代に建てられたものですが、それを求める若い世代の買い手が市内に少ないという「需要と供給のミスマッチ」が起きているのです。

増加する「空き家」が市場を圧迫

人口減少は、必然的に「空き家」の増加につながります。
奈良県全体の空き家率は、2018年時点で14.1%と全国平均の13.6%を上回っており、増加傾向にあります。
天理市の公式な空き家率データは限定的ですが、市の著しい人口減少を鑑みれば、県平均と同様かそれ以上に厳しい状況にあると推測するのが自然です。  

市場に空き家が増えすぎると、供給過多の状態になります。
買い手は多くの選択肢の中からより条件の良い物件を選ぶことができるため、少しでも問題を抱えた物件（古い、立地が悪いなど）は敬遠され、価格を下げざるを得なくなります。

さらに、管理されていない空き家が1軒あるだけで、その周辺地域の景観や治安が悪化し、地域全体の不動産価値を引き下げるという負のスパイラルを生み出します。
ご自身の不動産の価値を守るためにも、空き家問題はもはや他人事ではありません。

複雑な価格動向と「売れる物件・売れない物件」の二極化

不動産情報サイトを見ると、天理市内の一戸建てやマンションの取引価格が短期的に上昇しているというデータも見受けられます。
しかし、これは市場の一側面に過ぎません。
より本質的な価値を示す土地の価格に目を向けると、全く異なる姿が見えてきます。

ある調査では、天理市の土地価格は過去10年で35.2%も下落しており、今後10年でもさらに1.9%の下落が予測されています。
これは、駅に近い、築年数が浅いといった好条件の物件の価格は維持されても、少しでも条件の悪い物件や、問題を抱えた土地の価値は、人口減少という大きな流れの中で下落し続けている「二極化」の現実を示しています。  

売却をご検討される不動産がもし、駅から遠い、古い、何らかの問題を抱えている場合、表面的な価格上昇データに惑わされず、長期的な資産価値の下落リスクを直視する必要があります。

表1：天理市不動産市場の現状サマリー

売却を阻む5つの壁：あなたの不動産が「訳あり物件」になる理由

データが示す市場の厳しさに加え、個々の不動産が抱える特有の問題が、売却をさらに困難にします。
ここでは、所有者が直面する代表的な「5つの壁」について解説します。

壁1：空き家放置のリスク

「そのうち何とかしよう」と空き家を放置すると、物理的・金銭的・法的なリスクが雪だるま式に膨れ上がります。

• 物理的劣化：人の住まない家は換気が行われず、湿気によって柱や壁が腐食し、急速に老朽化します。
  害虫や害獣の住処となり、近隣トラブルの原因にもなります。
• 金銭的負担：誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税は毎年課税されます。
  火災保険料や、最低限の水道・電気の基本料金もかかり続けます。
• 法的リスク：空き家の管理を怠り、倒壊の危険性や衛生上の問題があると自治体に判断された場合、「特定空家」に指定される可能性があります。
  特定空家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除されて税額が最大6倍に跳ね上がるほか、改善命令に従わなければ過料が科されることもあり、最終的には行政代執行による解体（費用は所有者負担）に至るケースもあります。  

壁2：再建築不可物件の絶望的な売りにくさ

売却を検討する不動産の土地に面している道路の幅は4m以上ありますか？
建築基準法では、建物を建てる敷地は
「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」
という「接道義務」が定められています。
この条件を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、一度建物を壊すと二度と新しい家を建てることができません。

この物件が売れない理由は、資産価値が低いことと、金融機関が住宅ローンを承認しないからです。
購入者の大半を占めるローン利用者が対象外となるため、買い手は現金で購入できる投資家や一部の方に限定されます。
彼らは事業として物件を見るため、市場価格から大幅に低い価格での購入を狙うのが一般的です。  

隣地の土地の一部を買い取って接道義務を満たす、といった解決策も理論上は存在しますが、隣地所有者に売却義務はなく、交渉は難航し、高額な費用と時間がかかるのが実情です。
多くの場合、これらの「解決策」は現実的ではありません。  

壁3：2024年施行！待ったなしの相続登記義務化

これまで不動産売却における「隠れた時限爆弾」だったのが、相続登記の未了問題です。
しかし、2024年4月1日の法改正で、この問題はもはや放置できなくなりました 。  

• 義務化の内容：不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務付けられました。  
• 罰則：正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。  
• 最大のポイント（遡及適用）：この法律は、2024年4月1日以前に発生したすべての相続にも適用されます。
  過去に相続した未登記の不動産については、2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日までに登記を完了させる必要があります。  

この法律は、国が「所有者不明土地」問題を本気で解決しようとする強い意志の表れです。
相続した不動産を売却するには、いずれにせよ相続登記が必須です。
罰則のリスクを抱えながら問題を先送りするより、これを機に売却へと舵を切ることが賢明な判断と言えるでしょう。  

壁4：心理的瑕疵（事故物件）と物理的瑕疵（ゴミ屋敷）

物件内で過去に自殺や事件死などがあった「事故物件」は、心理的瑕疵として買主への告知義務があります。
この事実は買い手の購入意欲を著しく下げ、売却価格に大きな影響を与えます。

また、物が溢れかえった「ゴミ屋敷」は、売却以前に片付けや清掃、不用品処分に莫大な費用と労力がかかります。相続人にとっては、故人の思い出の品とゴミが混在する中で作業を進める精神的な負担も計り知れません。

壁5：一般不動産仲介の限界

これらの問題を抱えた不動産を、地域の一般的な不動産会社（仲介業者）に相談しても、良い結果が得られないケースが多々あります。
仲介業者のビジネスモデルは、広告を打って広く買い手を探し、売買を成立させて仲介手数料を得るというものです。
買い手市場が少ない地域では、仲介業者の営業努力は当然、より魅力的で「売れやすい」物件に集中します。

結果として、「訳あり物件」は後回しにされたり、そもそも取り扱いを断られたりすることも少なくありません。
「売却活動を始めたものの、何ヶ月も問い合わせすらない…」
という状況に陥ってしまうのです。

専門業者による直接買取り

では、八方塞がりに見えるこの状況をどう打開すればよいのでしょうか。
その答えが、私たちのような専門業者による「直接買取り」です。
これは、不動産会社が直接買主となり、あなたの不動産を現状のまま買い取る方法です。（Go不動産には【まるごと買取パック】があるため、片付けや修繕などは一切不要です！）

「直接買取り」が、なぜ問題を抱える不動産所有者にとって最適解となり得るのか、一般的な「仲介」と比較しながらそのメリットを徹底解説します。

• スピード：仲介では売却までに数ヶ月、時には1年以上かかることも珍しくありませんが、買取りなら査定から現金化まで最短で数週間です 。
  すぐにでも問題を解決し、現金を手に入れたい方には最大のメリットです。  
• 現状のまま売却：買取りの最大の強みは「現状のまま」で売れることです。
  高額なリフォームや解体、ゴミ屋敷の片付けも一切不要です。
  業者がすべて引き受けるため、あなたは余計な費用と手間をかける必要がありません。  
• 契約不適合責任の免除：これは非常に重要なポイントです。
  個人間で不動産を売買（仲介）した場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害など、契約時に知らされていなかった欠陥（瑕疵）が見つかると、売主が修繕費用などを負担する「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
  特に、自分自身が住んだことのない相続物件では、どこにどんな欠陥が潜んでいるか分からず、売却後も不安を抱え続けることになります。
  しかし、弊社がお客様より直接買取りを行なう場合、この契約不適合責任を免除する特約を付けて契約します。
  これにより、売却後は一切の責任から解放され、本当の意味で安心して取引を終えることができます 。  
• 仲介手数料不要：買取りは不動産会社との直接取引なので、仲介手数料（売却価格の3%+6万円＋消費税が上限）がかかりません。  
• プライバシーの保護：インターネットに物件情報を公開したり、不特定多数の内覧希望者を家に招き入れたりする必要がありません。
  近所に知られることなく、静かに売却手続きを進めることができます 。  

もちろん、デメリットとして、売却価格は仲介で売れた場合の市場価格より低くなる傾向があります。
しかし、仲介で売れる保証はなく、長期間売れ残った末に大幅な値下げを余儀なくされるリスクや、前述した修繕費用、契約不適合責任のリスクを考慮すれば、確実かつ迅速に、すべての責任から解放される「買取り」は、極めて合理的な選択肢と言えるでしょう。

表2：「直接買取り」と「一般仲介」メリット・デメリット比較表

不安を「行動」に　不動産売却、はじめの一歩

ここまで、公的なデータに基づき奈良県や天理市の不動産市場の現状を分析し、売却を阻む「5つの壁」、そして解決策としての「直接買取り」について解説してきました。

一人で悩んでいても、固定資産税の通知は毎年届き、家の傷みは進行する一方です。
大切なのは、現状を正確に把握し、専門家の意見を聞いてみること。
それが、不安を具体的な「行動」に変えるための、最も確実な第一歩です。

私たち株式会社Go不動産は、まさにこのような空き家、相続不動産、再建築不可物件といった「訳あり物件」の買取りを専門としています。

「修繕費用が高額で捻出できない…」
「このままの状態では売却は難しいのでは…」
「相続登記の期限が迫っていて焦っている…」

と、不動産の売却でお悩みの方は、諦めてしまう前にぜひ一度、弊社にご相談ください。
お客様の精神的・金銭的なご負担を一日でも早く解消し、安心して次のステップに進んでいただくこと。
それが私たちの使命です。

出張査定・ご相談は「無料」です！
お客様がリフォームや解体、片付けをする必要は一切ございません。
まずはお気軽にご連絡ください。

株式会社Go不動産は、奈良県内、特に生駒市、奈良市、香芝市、天理市などをはじめとするエリアで、売却が困難な不動産の問題解決に特化した専門家です。
通常の不動産会社では取り扱いが難しい空き家、再建築不可物件、相続が複雑な不動産、ゴミ屋敷、事故物件などを、現状のまま直接買い取ります。
査定から契約、現金化まで、秘密厳守で迅速に対応いたします。
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