奈良県天理市　不動産市場の課題と当社のまるごと買取プランについて

※画像はイメージ写真です

奈良県および天理市における不動産市場の現状と実家じまいの必要性

現在の日本社会において、高齢化の進展や都市部への人口集中に伴い、地方都市やその郊外で管理が行き届かないまま放置される不動産が増加しています。
かつてベッドタウンとして宅地開発が進んだ地域では、当時の一次取得者層が後期高齢者となり、次世代への資産承継の時期を迎えています。
自然と歴史が調和する奈良県、とりわけ中南部の交通や文化の要衝である天理市周辺においても、世代交代に伴う物件の処遇が課題となっています。

親世代から不動産を相続したものの、子世代はすでに他の地域に生活基盤を確立しており、親の家に戻る予定がないケースが多く見受けられます。
物理的な距離などの制約から適切な管理ができない状態が続けば、建物の劣化を招き、地域の空き家問題や防犯・防災上のリスクにつながります。
このような背景から、将来的な維持管理の負担や固定資産税の支払いを避けるために、奈良県で実家じまいを決断する所有者様が増えています。

しかし、所有者様が実際に奈良県内で不動産の売却を検討し始めた際に直面するのは、市場における厳しい現実です。
適切に管理されず長期間放置された空き家や、現代のライフスタイルに適合しない築古物件は、一般的な中古住宅としての需要が乏しく、仲介によって一般の買主様へ向けて売却することが困難な状況に陥りやすくなります。
こうした不動産を整理するための手段として、不動産そのものを直接事業者に引き渡す買取りという選択肢が有効です。
本記事では、複雑な課題を抱える不動産に対し、私たち株式会社Go不動産が提供する「まるごと買取プラン」の内容についてご紹介します。

仲介で一般の方へ向けて売却することが困難な物件について

一般的な不動産市場において、築年数が浅く立地条件に優れ、すぐにでも居住が可能な物件であれば、比較的スムーズに取引が成立します。
しかし、所有者様が処分に苦慮する物件の多くは、何らかの物理的、心理的、あるいは法的な問題点を抱えています。
通常の不動産仲介業者が取り扱いを敬遠しがちな物件には、主に以下のような事情が存在します。

物理的瑕疵がもたらす影響（ボロボロの家、雨漏り、シロアリ被害）

長期間にわたり適切な換気や修繕が行われなかった建物は、急速に物理的な劣化が進行します。
屋根の経年劣化による雨漏り、床下から柱や土台を食い荒らすシロアリ被害、地盤沈下や構造材の腐朽による建物の傾きなど、物理的瑕疵を抱えたボロボロの家は、一般の買主様がそのまま居住することは困難です。

一般市場でこれらを売却しようとすれば、買主様から大規模な修繕や、建物を解体して更地にするよう求められることが通例です。
さらに、室内が生活ゴミや不用品で埋め尽くされたゴミ屋敷状態の物件の場合、内覧自体が難しく、個人の力で片付けるには限界があります。
専門の不用品回収業者に依頼すれば事前の費用負担が発生するため、奈良県で空き家の売却を考えた際に、経済的な理由から身動きが取れなくなるケースが見受けられます。

心理的瑕疵による市場からの敬遠（事故物件、孤独死、自殺）

不動産市場において買主様から敬遠されやすいのが、心理的瑕疵を抱える事故物件です。
室内で自殺や事件が発生した物件や、発見が遅れた孤独死の現場となった物件は、心理的な抵抗感が強く、価格を下げたとしても買い手を見つけることが難しい傾向にあります。

社会の高齢化と単身世帯の増加に伴い、孤独死の問題は増加しています。
発見が遅れると腐敗臭による汚損が建物内部にまで浸透し、遺族や物件のオーナー様は高額な特殊清掃の費用負担に直面します。
専門的な技術を用いて特殊清掃や消臭作業、リフォームを施したとしても、履歴が消えるわけではないため、奈良エリアで事故物件の売却を進めるには専門的な対応が必要です。

法的・権利的な制約による住宅ローンの壁（再建築不可物件など）

古い歴史を持つ天理市周辺や旧市街地においてよく見られるのが、建築基準法などの法令による制限を受けた法的瑕疵物件です。
代表的なものが、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない旗竿地や袋地といった再建築不可物件です。
これらは現在の建物を解体して新たに家を建て直すことが法律上認められていません。

再建築不可物件は、担保としての評価が低くなりやすく、一般の個人買主様が金融機関から住宅ローンを利用することが事実上難しくなります。
また、道路拡幅のために敷地の一部を提供しなければならないセットバックが必要な土地や、建ぺい率や容積率をオーバーしている違反建築物なども同様に、一般市場では売却のハードルが高くなります。

空き家を放置する所有者様に迫る法的・経済的なリスク

解体や片付けの費用が用意できないといった理由で、空き家や問題のある実家をそのまま放置することは、所有者様にとって経済的・法的なリスクとなります。
法改正による規制強化が進む中、奈良県内の空き家を買取ってもらうなどの対策を早期に講じるべき理由を解説します。

相続登記の義務化と過料のリスク

所有者不明土地問題の解消に向けた対策として、2024年4月より相続登記が法的に義務化されました。
これにより、不動産の相続を知った日から3年以内に正当な理由なく相続登記（名義変更）の手続きを怠ると、最大で10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

相続登記を放置している間に次の相続が発生すると、法定相続人の数が増加し、顔も知らない親族間で遺産分割協議を行わなければならなくなるなど、権利関係が複雑化します。
この状態に陥ると、全員の同意を取り付けることが困難になり、売却手続きが滞る原因となります。

「特定空家」指定による固定資産税増額のペナルティと天理市の対策

不動産を所有している限り、毎年必ず固定資産税および都市計画税が課税されます。
通常、居住用の住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が本来の6分の1に減額されています。

しかし、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性や衛生上の悪影響が認められると、自治体から「特定空家等」に指定されます。
さらに法改正により、将来特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も指導の対象に加わりました。
自治体の指導に従わずに放置を続けると、この特例が解除され、土地の固定資産税が実質的に約4.2倍に増額される可能性があります。
また、建物が倒壊して近隣に損害を与えた場合、所有者様が損害賠償責任を負うこともあります。

私たち株式会社Go不動産が提供する「まるごと買取プラン」の内容

物理的、心理的、法的に複雑な問題を抱え、仲介での売却が難しい不動産について、当社では「まるごと買取プラン」をご提案しております。
所有者様の負担を軽減できるよう、どのような方やどのような物件に本プランが向いているのかを解説します。

残置物撤去不要・現状のままで引き渡すことが可能な利便性

本プランの特徴として、家の中に残ったままの家具、家電、生活用品、不用品などをすべてそのままの状態で当社が買い取る仕組みを採用しています。

通常、不動産を売却する際には売主様の費用と手間で物件内を空にする必要がありますが、遠方にお住まいで片付けに通う時間がない方や、実家の遺品整理に向き合うのがお辛いご遺族様にとって、この作業は大きな負担となります。また、ゴミ屋敷状態の物件や、孤独死が発生して特殊清掃が必要な現場においては、高額な清掃費用を先出ししなければなりません。

まるごと買取プランでは、ゴミ撤去費用や特殊清掃費用を売主様が負担することなく、当社が現状のままで不動産を引き受けます。
雨漏りが進行していても、シロアリに柱を食い荒らされていても、建物の傾きがあるボロボロの家であっても、リフォームや修繕を行う必要はありません。
これにより、奈良県での相続物件の売却にかかる精神的・肉体的なご負担を減らすことができます。

【過去の事例】
B様邸の事例では、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きがあるボロボロの家であり、再建築不可という条件が重なっていました。
他社で「建て替えができない」「修繕が必要」と言われて連絡が途絶えてしまい、すでにご自身で50万円かけて荷物を片付けた後だったため、さらに費用がかかるのかと大変お困りでした。
当社にご相談いただいた後は、相続登記の準備のサポートから買取りまでを一貫して行い、現状のままお引き受けいたしました。

仲介手数料不要と最短での現金化による資金計画の立てやすさ

本プランにおいては、当社自身が直接の買主となるため、通常の不動産会社に支払う仲介手数料が不要となります。
これにより、売却にかかる諸経費が抑えられ、資金計画が立てやすくなります。

また、買主様を探すための広告活動や内覧対応といった販売期間が不要であるため、最短2日で現金化が可能です。
近隣住民の方に売却活動を知られることなく、秘密裏かつ迅速に手続きを完了させたいというご要望にもお応えしております。
奈良県で不動産の買取りをご希望されるお客様に選ばれる理由の一つです。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の免責による安心感

一般の個人間における仲介による不動産売却において、売主様が懸念されるのが「契約不適合責任」です。
不動産を引き渡した後に、見えない部分の雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などの不具合が発覚した場合、売主様が修繕費用や損害賠償の責任を負う可能性があります。

長期間放置された空き家や築年数の古い実家の場合、どこにどのような欠陥が潜んでいるかを完全に把握することは困難です。
しかし、当社のまるごと買取プランでは、買主が宅地建物取引業者となるため、この契約不適合責任を免責としてお取り引きいたします。
売却後に建物の欠陥が発覚したとしても、売主様が事後的に修繕費用を請求されることはありません。
引き渡した後の将来への不安を解消していただけます。

当社の専門家ネットワーク（士業連携）による複雑な課題の解決

問題のある不動産の背景には、建物の物理的な劣化だけでなく、複雑な権利関係や法的な障壁が存在することが多くあります。
当社が奈良エリアでの事故物件の買取りなどの案件に対応できる理由は、司法書士、弁護士、土地家屋調査士といった提携先の専門家と連携し、問題を解決に導く体制を整えているためです。

司法書士との連携：複雑な相続登記と権利関係の整理

相続登記の義務化に伴い、未登記物件の手続きは急務です。
当社は不動産相続に精通した司法書士と連携しており、法定相続人が多数に枝分かれしてしまった案件でも、戸籍収集、相続人調査、遺産分割協議書の作成サポート、所有権移転登記までをスムーズに進めます。
権利証を紛失してしまった物件や、隣地通行権などの権利関係が複雑に入り組んだ物件においても、法的な知見をもとに買取りを実行いたします。

弁護士との連携：成年後見制度の活用と法的問題の解決

認知症などで判断能力が低下した親の不動産を売却するには、家庭裁判所へ「成年後見人」の選任を申し立てる手続きが必要となります。
当社では、提携する弁護士や司法書士と協力し、この成年後見人の選任申立てから裁判所への売却許可申請、そして実際の売却手続きに至るまでを総合的にサポートいたします。

さらに、不法占拠や共有者間での紛争といった複雑な法的トラブルを抱える不動産についても、弁護士と緊密に連携して問題解決を図りながら、スムーズな買取りを実施しております。

土地家屋調査士との連携：境界未確定および未登記増築部分の適法化

古い住宅地では、隣地との境界が不明確な土地や、過去に増築した部分が登記簿に反映されていない未登記増築が存在することがあります。
当社は土地家屋調査士と連携しており、境界未確定の物件や未登記部分を含む建物であっても、自らが買主となることで現況のまま買い取る対応を行っています。
買取り後に必要に応じて土地家屋調査士が調査や表示登記の手続きを行うため、売主様が事前に高額な測量費用を負担するリスクを回避できます。

買取り強化エリアおよび広域不動産売却査定エリア

当社は関西圏を中心に各地域の特性や不動産市況を把握しております。
特に奈良県内において、実家じまいや空き家問題のご相談が多い以下の地域を「買取り強化エリア」に指定し、適正な評価とスピーディーな対応を実施しております。

【買取り強化エリア】

さらに、関西全域のネットワークを活かし、遠方に住むご親族様からのご相談や、複数地域にまたがる不動産の一括整理などにも対応可能です。
対象となる都道府県と市区町村（一部地域を除く）は以下の通りです。

不動産売却査定エリア

問題がある不動産の処遇は早期のご相談を

難易度の高い物件を所有している場合、個人の努力だけで事態を解決することは容易ではありません。
維持管理のコストや固定資産税増税のリスクが表面化する前に、専門的な見地から解決策を見出すことが大切です。

私たち株式会社Go不動産が提供する「まるごと買取プラン」は、物理的な劣化（雨漏り、シロアリ被害）、心理的な問題（特殊清掃現場）、法的な制限（再建築不可物件など）、そしてゴミ屋敷に至るまで、様々な事情を抱えた物件について現状のままでの買取りをサポートします。
司法書士、弁護士、土地家屋調査士との連携により、専門的な知見から安心してお任せいただける体制を整えております。

天理市をはじめとする奈良県内で実家の整理をお考えの方や、他社で買取りを断られた方は、ご自身で費用をかけて解体や修繕を行う前に、ぜひ一度ご相談ください。

お問い合わせ窓口

複雑な事情を抱える不動産の売却や、現状のままでの「まるごと買取プラン」に関するご相談、および無料査定依頼を以下の窓口にて承っております。

• 電話番号： 06-6155-4564 （受付時間：9:00～20:00まで）
• メールアドレス： info@go-fudosan.com （24時間受付中）
• LINE ID： @gofudosan （24時間受付中）

どのような状態の物件であっても、親身に対応いたします。
皆様からのご相談をお待ちしております。