大阪府八尾市　株式会社Go不動産における不動産売却・買取相談

相続した再建築不可の長屋をどう手放す？
ペットの多頭飼いで汚損がひどい実家じまい

※画像はイメージ写真です

複雑化する現代の不動産問題と株式会社Go不動産の専門的立ち位置

日本国内において、少子高齢化と人口動態の変化に伴う「空き家」の増加は、極めて深刻な都市計画上の課題となっている。
特に、古くからの住宅密集地が広範に存在する大阪府内においては、親族から不動産を相続したものの、活用することも維持管理することもできず、結果として放置状態に陥るケースが急増している。
こうした状況下において、不動産所有者が直面する法務的、物理的、そして心理的な障壁は極めて高く、一般的な不動産流通市場では解決が困難な事例が多数報告されている。

市場の動向を分析すると、物件を抱え込んだ所有者は、インターネットを通じて解決策を模索する傾向が強い。
近年は、大阪府内で不動産買取や不動産売却を依頼できる一般的な業者を探すだけでなく、親から受け継いだ家を持て余し、大阪周辺で相続物件の売却や買取りに対応できる専門業者を探すケースが増加している。
また、維持が困難な家を手放すために空き家の相談先を検索するなど、自身の置かれた状況をより具体的に反映した行動が目立つ。
さらに事態が深刻なケースにおいては、特殊な対応が必要となる事故物件の売却（孤独死や自殺など）の依頼、雨漏りが放置されたボロボロの家やゴミ屋敷の処分、あるいは老朽化して隣家との切り離しが難しい長屋買取りなど、高度な専門性が求められる相談も少なくない。
これらは多くの場合、離れて暮らす家族の遺品整理を含む、「実家じまい」という現代特有の大きな課題に直結している。

株式会社Go不動産は、こうした一般的な不動産仲介業者では取り扱いが敬遠されがちな「訳あり物件」や、権利関係が複雑に絡み合った不動産の解決に特化した専門企業として、市場において独自の立ち位置を確立している。
同社は、物件の表面的な価値だけでなく、その背後に存在する所有者の事情や法的な制約を精緻に分析し、個々のケースに最適化されたソリューションを提供することを理念としている。
本レポートでは、同社が実際に大阪府八尾市で対応した、極めて複合的な課題を抱える連棟長屋（テラスハウス）の相談事例を詳細に紐解き、株式会社Go不動産がどのような論理的根拠に基づいて売却プランを組み立て、提案を行ったのかを客観的な視点から分析する。

相談事例の背景：大阪府八尾市における相続不動産と実家じまいの重圧

本事例の対象となるのは、大阪府八尾市に位置する木造の連棟長屋物件である。
対象不動産の所有者（以下、依頼者）は、現在は関東に生活の拠点を構える50代の人物であり、母親の死亡に伴い当該不動産を相続することとなった。
しかし、この相続は依頼者にとって資産の増加を意味するものではなく、計り知れない精神的および経済的重圧の始まりであった。

一般的な空き家管理の限界と本事例における依頼者の心理的戸惑い

一般的な不動産相続において、親の生活用品などの「残置物」が残されたままの実家を引き継いだ相続人の多くは、遠方からの移動コストや時間の確保が難しく、「いつかは実家の整理をしなければならない」という強迫観念に駆られながらも長期間放置してしまうケースが少なくない。
日本の気候風土において木造建築物が「空き家」として放置されれば、換気不足による湿気の滞留が建材の腐朽を進行させ、庭木の繁茂などが近隣住民への重大な生活環境の侵害リスクを生じさせる。
これが、現代社会で多くの相続人が直面する典型的な「実家じまい」の困難さである。

しかし、本事例の依頼者が直面した事態は、そのような一般的な「いつか片付けなければ」という緩やかな悩みとは状況が全く異なっていた。
長年にわたり物件を放置して悩む段階ではなく、ある日突然、想像を絶する現実を突きつけられたのである。
目の前に広がる凄惨な汚損と残されたままの生活用品を前に「一体誰に相談し、どうすればいいのか全く分からない」という、強烈な戸惑いと途方に暮れる状態にあったと推測される。

母親の孤独死と多頭飼育に伴う深刻な汚損および市場での忌避現象

依頼者をこれほどまでに絶望させていた背景には、実家で起きた悲しい経緯がある。
もともと両親がともに健在だった頃は、飼っている猫は2匹だけであった。
しかし、父親が亡くなってから母親が野良猫に餌をあげるようになり、次第に家に出入りして居着く猫が増えていった。
依頼者は、この猫の増えすぎた飼育環境や衛生状態を巡って母親と衝突することが多くなり、精神的な負担から少し実家と距離を置いていた。

その結果、母親と連絡が取れないことに気づくのが遅れ、亡くなってから3日後に室内で発見されるという悲しい結末を迎えてしまったのである。
発見時、家の中には7匹もの猫が取り残されていた。
母親の他界後、猫たちは保護団体等に引き取られたものの、室内には多頭飼育と孤独死の発生に起因する甚大なダメージが残存していた。

一般的な不動産市場において、過度な多頭飼いによって生じた強烈な獣臭の定着や、柱・壁紙への広範な引っかき傷、排泄物による床材の腐食などは、買主から極めて強い嫌悪感を抱かれる要因となる。
依頼者は、このような特殊な汚損状態にあり、生活感がそのまま残された実家を、一体誰が買い取ってくれるのかという深い絶望感に苛まれていた。

対象不動産の物理的劣化と建築基準法上の制約

株式会社Go不動産の専門スタッフが八尾市の現地へ赴き、詳細な物件調査を実施した結果、対象不動産は物理的および法的な側面において特有の課題を抱えていることが判明した。

生活用品の残置と多頭飼いによる深刻な汚損

室内は、いわゆる足の踏み場もないような「ゴミ屋敷」ではなかった。
しかし、生前の生活用品や家具・家電類がすべて当時のままの状態で残置されており、遠方の依頼者が個人で整理・処分するには多大な労力と費用を要する状態であった。
さらに、建物の状況を確認したところ、屋根からの雨漏りやシロアリ被害といった構造の根幹に関わる致命的な欠陥は幸いにも確認されなかったものの、多頭飼いによる汚損が著しかった。
長年にわたるペットの排泄物が染み込んだことによる床材の変色や波打ち、主要な柱や壁紙への無数の引っかき傷、そして換気だけでは決して取り除くことのできない強烈な獣臭が家全体に定着しており、居住用不動産としての基本性能は大きく損なわれていた。
歩行するたびに軋む床など、「強烈な臭いを放つボロボロの家」と形容せざるを得ない状態であった。

連棟長屋および再建築不可物件の法的位置づけと売却難易度

物理的な損傷以上に解決を困難にしていたのが、対象不動産の建築基準法上の法的位置づけである。
この物件は、隣家と構造的な壁を共有する「連棟」形式の「長屋」であった。

建築基準法では、都市計画区域内で建物を建築・再建築する際、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められている。
大阪の旧市街地に多く見られる長屋の多くは、細い路地の奥に位置していたり、敷地が分割された結果としてこの接道義務を満たしていなかったりするケースが非常に多い。
本物件も例外ではなく、現在の法律下では、既存の建物を解体して更地にしたとしても、新たな建物を建築することが一切認められない「再建築不可」の物件であった。

再建築不可の制約は、不動産の担保評価を著しく低下させるため、買主は金融機関からの住宅ローン融資を受けることが事実上不可能となる。
加えて、連棟長屋の一部のみを解体しようとした場合、共有している柱や屋根を切り離す高度な解体技術が必要となり、隣家の構造耐力を低下させるリスクを伴うため、隣人との複雑な権利調整と莫大な補修費用が発生する。

株式会社Go不動産による多角的な資産評価とリスク分析

現地調査のデータを持ち帰り、対象不動産が抱える法務・財務上のリスクと、市場における潜在的価値の評価を行った。
同社の査定プロセスは、単なる路線価や取引事例比較法に基づく机上査定ではなく、法的制約の解除可能性や再生コストを精緻に算定する実践的なものである。

契約不適合責任のリスクと市場流通性の評価

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと改められた。
売主が買主に対して引き渡した目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容と適合しない場合、買主は売主に対して追完請求（修補請求）、代金減額請求、契約解除、および損害賠償請求を行うことができる。

本事例のような、ペットによる著しい汚損や臭気が染み付いたボロボロの家を一般市場で売却する場合、売主である依頼者は契約不適合責任のリスクを背負うことになる。
売買契約書に特約を設けて責任を免除・制限することは可能であるが、「悪意（売主が欠陥を知っていた場合）」による免責は認められない。
さらに、一般の個人買主に対して多頭飼いによるすべての汚損状況を説明し、納得させた上で現状有姿で売却することは、流通市場において極めて困難であると分析された。

相続登記義務化に伴う法的整理の必要性

登記簿謄本（全部事項証明書）の調査により、対象不動産の所有権名義が、亡くなった母親ではなく、さらに前の世代（祖父母）のまま放置されていることが発覚した。
2024年4月1日より相続登記が法的に義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある。

いかなる売却・買取りプランを実行するにせよ、まずは数世代にわたる複雑な戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定させた上で、適法な遺産分割協議を経て依頼者名義への相続登記を完了させることが必須条件となる。

顧客の状況に最適化された3つの売却・買取りプランの提案と現実的判断

株式会社Go不動産は、以上の過酷な調査結果を踏まえた上で、初めから「当社で安く買い取るしかない」といった単一の結論を強要することはしなかった。
同社は、遠方居住、精神的疲弊、資金持ち出しの回避という依頼者の事情に寄り添い、以下の3つの多角的な売却プランを組み立てて提案し、それぞれの現実的なメリット・デメリットを率直に協議した。

【プランA】現状有姿での直接買取り

• アプローチ手法の詳細
  株式会社Go不動産が「まるごと買取パック」を適用し、生活用品の残置物がある状態のまま直接買い受ける。
  汚損の修繕リスクも全て同社が負担する。
• 依頼者の経済的負担
  なし（仲介手数料も0円、持ち出し費用不要）
• 提案後の顛末・依頼者の判断
  B案・C案の現実的なハードルを踏まえ、最も安全かつ確実なプランとして採用が検討されている。

【プランB】隣接建物所有者への直接売却

• アプローチ手法の詳細
  隣接する長屋の所有者に対し、株式会社Go不動産が交渉人として介入。
  隣家にとって敷地拡大のメリットがあることに着目し、対象不動産を直接買い取ってもらうよう打診する。
• 依頼者の経済的負担
  交渉期間中の維持費継続。事前の測量費用等が発生する可能性あり。
• 提案後の顛末・依頼者の判断
  依頼者より辞退。理由は後述。

【プランC】投資家への仲介売却

• アプローチ手法の詳細
  株式会社Go不動産が独自に構築している、訳あり物件の再生を専門とする不動産投資家や事業者に限定して物件を紹介し、仲介を行う。
• 依頼者の経済的負担
  売主側での先行投資（残置物撤去、清掃、一部リフォーム費用等）、および仲介手数料。
• 提案後の顛末・依頼者の判断
  依頼者より辞退。理由は後述。

【プランB】隣接建物所有者への直接売却プラン（見送り）

対象不動産が「再建築不可」という致命的欠陥を抱えている原因は、敷地の接道状況にある。
しかし、壁を共有する隣接の連棟長屋の所有者にとっても、隣家が空き家として腐朽していくことは自身の建物の倒壊リスクに直結する重大な脅威である。
同時に、隣地を買い取って敷地を広げることができれば、将来的な資産価値の向上という大きなメリットにもなり得る。
株式会社Go不動産は、この利害関係に着目し、隣接建物の所有者に対して「この機会に、当該不動産を買い取りませんか？」と直接売却の交渉を行うプランBを提示した。

【断念の理由】
しかし、この提案に対し依頼者からは「生前、母が7匹もの猫を飼育していたことで、鳴き声や強烈な獣臭により、壁を一枚隔てた隣家に多大な迷惑をかけていたのではないか」という強い懸念が吐露された。
ご近所トラブルを恐れる気持ちから、「今さら隣人に声をかけて買取りの交渉を持ちかけることなど、不安で気まずくて到底できない」と心理的な抵抗を示されたため、本プランはお客様側の強い意向により断念されることとなった。

【プランC】訳あり物件専門の投資家ネットワークを活用したマッチング（見送り）

次に提示したのは、株式会社Go不動産が関係を構築してきた「再生専門の不動産投資家」に限定して物件を紹介し、仲介を行うプランCである。
プロの投資家であれば、多頭飼いによる汚損がひどいボロボロの家や、再建築不可の長屋であっても、事業利回りの観点から論理的な価格での購入を決断する可能性がある。

【断念の理由】
しかし、本事例の物件は、事件性は無く、特殊清掃が必要な凄惨な状況ではなかったにせよ、死後3日で発見された「孤独死」の現場である。
次期買主に対する道義的にも告知義務は避けられない。
担当者は依頼者に対し、「孤独死の告知の必要があり、7匹の猫による深刻な汚損と生活用品の残置がある今の状態のまま、仲介市場で次期買主を見つけることは、いくら投資家相手でも極めて困難です。もし少しでも高く売りたいとご希望されるのであれば、売却に先立って、売主様側で残置物撤去にかかる費用の負担や、最低限の汚損清掃・消臭、一部リフォームなどへ資金を投資していただく必要があります」という厳しい現実を率直に伝達した。
これに対し依頼者は「実家のためにこれ以上の自己資金（持ち出し）を捻出することはできない」と判断し、この仲介プランも断念されるに至った。

【プランA】「まるごと買取パック」による現状有姿での直接買取り（最有力候補）

プランBとプランCが現実的なハードルによって見送られたことで、最終的に最も有効な解決策として残ったのが、株式会社Go不動産の主力サービスである「まるごと買取パック」を適用したプランAである。
このプランの最大の眼目は、そのまま残されている家具・家電等の生活用品の撤去、そして多頭飼いによる強烈な臭気や床・壁の汚損に対する特殊な修繕プロセスなどを、株式会社Go不動産がすべて丸抱えする点にある。

依頼者は事前の片付けや先行投資を一切行う必要がなく、文字通り「現状のまま鍵を引き渡すだけ」で取引が完結する。
直接買取りであるため、不動産仲介において通常発生する仲介手数料は【0円】となり、持ち出し費用は一切発生しない。
さらに、同社が買い受けることで、依頼者の契約不適合責任は完全に免責される。

なぜ株式会社Go不動産はこれらの提案を行ったのか（提案の論理的根拠）

株式会社Go不動産が、最終的にプランAに着地する可能性が高いと分かっていながら、あえて顧客にプランBやプランCの選択肢を提示し、率直な協議を行った背景には、同社の事業哲学が存在する。

精神的・経済的負担の即時排除というセーフティネットの提示

第一の理由は、依頼者に「正しい現状認識」を持ってもらいつつ、退路を確保するためである。
遠方に居住し、母親との確執や孤独死という悲痛な事態に直面した依頼者にとって、「高く売るための投資（プランC）」や「隣人との交渉（プランB）」がどれほど精神的・経済的な重圧となるか、専門業者である不動産会社は熟知している。

だからこそ、メリットだけでなく現実的なデメリットや必要な持ち出し費用を包み隠さず伝えた上で、持ち出し費用ゼロ、かつ一切の労力を必要としない「まるごと買取パック」という絶対的なセーフティネット（プランA）を用意した。
顧客自身が納得して選択肢を絞り込めるよう、透明性の高い提案プロセスを設計したのである。

司法書士等の専門家ネットワークを活かしたワンストップ解決の提示

第二の理由は、未登記のまま放置された不動産を市場に流通させるための、強固な士業ネットワークの存在である。本事例のように数世代前の名義となっている不動産を処分するには、相続人調査と遺産分割協議が不可欠である。

株式会社Go不動産は、不動産相続に精通した司法書士や税理士、弁護士と連携体制を構築している。
同社を単一の窓口として、相続登記手続きの代行手配から売却活動の実行まで、すべてのプロセスをワンストップで完結させる包括的な体制が整っているからこそ、複雑な事情を抱える依頼者に対しても、複数のアプローチを提示できるのである。

提案後の状況と株式会社Go不動産の基本理念

株式会社Go不動産は、「安心して任せられる」「心から喜んでいただける」サービスを提供し、顧客の人生の節目に寄り添う信頼のパートナーであり続けることを企業理念として掲げている。
結論を急がせ、不当な価格で不動産を買い叩くのではなく、顧客自身がそれぞれのプランの現実を理解し、心からの納得感を持って選択できるようサポートする姿勢がこのプロセスに表れている。

現代社会において、相続、空き家、雨漏り、ボロボロの家、連棟・長屋、再建築不可、ゴミ屋敷、そして孤独死や自殺を伴う事故物件、さらには本件のようなペットの多頭飼育による著しい汚損といった複合的な課題を抱えた不動産は、決して珍しいものではなくなっている。
もし、自身が所有する不動産の処分に行き詰まり、他社で取り扱いを断られて途方に暮れている場合は、株式会社Go不動産が提供する完全無料の出張査定やLINE相談を活用し、専門家による客観的な現状分析と解決プランの提案を受けることが、問題解決への最も確実な第一歩となるだろう。

株式会社Go不動産の買取りおよび売却査定対応エリア一覧

株式会社Go不動産は、大阪府をはじめとする関西圏広域にわたり、複雑な事情を抱える空き家や訳あり不動産の買取・売却査定に強みを持っている。
同社がカバーする対象エリアは以下の通り体系化されており、遠方居住の所有者からの相談体制も完備されている。