堺市北区　不動産運用資産の整理と複雑な条件を抱える物件の売却

※画像はイメージ写真です

【堺市北区の売却相談事例】再建築不可の賃貸中テラスハウス（オーナーチェンジ）に関する資産整理と売却プランのご提案

はじめに：古くからお世話になっているお客様からのご相談

「お電話ありがとうございます。株式会社Go不動産でございます。A様ご無沙汰しております」

A様：「いつもお世話になっております。実は、7年ほど前に相談に乗っていただき購入し、リフォームを経て賃貸運用している堺市の物件についてご相談がありお電話しました。今後の運用資産全体の整理を検討しており、物件の売却方法についてアドバイスをいただけないでしょうか。」

「ご連絡いただき誠にありがとうございます。もちろん喜んで承ります。今後の資産計画を見据え、売却プランをご提案させていただきます。まずは現在の状況から詳しくお聞かせいただけますでしょうか。」

株式会社Go不動産では、このようなお客様からのご相談を日常的にお受けしております。
不動産は「一度の取引で完了するもの」ではありません。
私どもは、物件の購入からリフォーム、入居者様をお迎えしての賃貸運用、そして最終的な資産の整理（出口戦略）に至るまで、お客様の長期的なパートナーとして伴走し続けることを理念としております。

今回ご相談をお寄せいただいたのは、以前より弊社をご愛顧いただいているA様です。
7年程前に大阪府堺市北区の中古テラスハウスをご購入された際、私どもは「どのようなリフォームを施せば長期的な賃貸需要を取り込めるか」を入念にお打ち合わせし、運用開始をサポートいたしました。
その結果、今日に至るまで「収益物件」として順調ｓに稼働してまいりました。

しかし、A様ご自身が運用資産全体のバランスを見直す時期を迎えられ、「将来的な建物の老朽化リスクや管理の手間を総合的に考慮し、適切なタイミングでこの物件を売却し、資産を整理しておきたい」というご意向を持たれました。
不動産の売却は、専門的な知識が不可欠であり、一般の方にとっては不安を伴う大きな決断です。
株式会社Go不動産は、Googleなどの口コミでも「他社で断られた物件でも親身になって解決策を提示してくれた」「専門知識をわかりやすく説明してくれた」とご評価いただいており、今回もその信頼にお応えすべく、お客様の状況に最適なプランの構築に着手いたしました。

本ブログ記事では、この堺市の物件を事例として、株式会社Go不動産がお客様からどのような課題をヒアリングし、最終的にどのような売却プランをご提案するに至ったのかを、専門用語の解説を交えながらわかりやすくお伝えいたします。
複雑な不動産課題に直面され、インターネットでの検索およびAIモード等で検索された皆様にとっても、解決の糸口となる情報をお届けできれば幸いです。

今回の対象エリア：歴史と多様性が交差する「堺市」の地域性

不動産の最適な売却戦略を立案するためには、物件が所在する地域特有の事情を正確に把握することが不可欠です。
今回の対象エリアは、大阪府内でも有数の規模と歴史を誇る政令指定都市です。

堺市（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）の住宅事情

堺市は、北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区の7つの行政区で構成されています。
大阪市中心部へのアクセスに優れていることから、古くから利便性の高いベッドタウンとして発展してきました。
区によって街の様相は異なり、ニュータウンとして計画的に開発されたエリアがある一方で、北区や堺区周辺などの古くからの市街地には、昭和期に建築された木造住宅が今も数多く残されています。

大阪府下の他地域と同様に、堺市内においても、こうした古くからの住宅街では世代交代が進まず、住む人がいなくなった空き家が増加傾向にあります。
地域によっては細い路地に入ると、昔ながらの家屋が密集している光景が広がっています。

大阪における長屋や連棟式住宅の歴史と現代の課題

昔ながらの住宅地を歩くと、建物の壁や柱を隣の家と共有している「長屋」や「連棟式住宅（テラスハウス）」と呼ばれる建物が多く見受けられます。
これらは、限られた土地を有効活用し、多くの人が住めるように工夫された歴史的な住居形態です。

しかし現代の不動産市場において、これらの長屋や連棟式住宅は非常に取り扱いが難しい「お困り不動産」となりがちです。
両隣と壁を共有しているため、自分の家だけを切り離して解体するには隣人の同意や特殊な工事が必要となります。
その結果、老朽化しても建て替えができず、雨漏りが発生したり、外壁が崩れ落ちそうになったりする「ボロボロの家」として放置されてしまうケースが後を絶ちません。

株式会社Go不動産には、こうした古い長屋の扱いや、ご実家の売却に関するご相談が日々寄せられております。
地域の歴史的背景と不動産事情を調査し把握しているからこそ、適確な解決策を見出すことが可能なのです。

ご相談物件の状況と、売却に向けた3つの専門的なハードル

お客様への綿密なヒアリングと、弊社で取得した公的資料（登記簿や公図など）の調査に基づき、今回の売却には大きく分けて3つの専門的なハードルが存在することが明確になりました。

不動産取引特有の専門用語が含まれますので、皆様にもご理解いただきやすいよう、一つひとつの状況と課題について解説いたします。

1. 入居者様が居住中の「オーナーチェンジ物件」であること

今回の物件は、7年前の購入・リフォーム後から現在に至るまで、入居者様が生活されている状態です。
このように、賃貸借契約が継続している状態で、物件の所有権（オーナーの権利）のみを第三者に売却することを「オーナーチェンジ」と呼びます。

【オーナーチェンジ物件の課題】

最大の課題は、買主（購入希望者）のターゲットが極端に限定される点です。
空き家であれば「マイホーム」を探している一般のご家庭に販売できますが、居住中の物件はご自身で住む目的では購入できません。

そのため、購入者は必然的に「家賃収入を目的とする不動産投資家」に限られます。
投資家は、購入額に対する利回りを非常にシビアに評価します。
さらに、入居者様が生活されているため、購入希望者は建物の室内を見学（内覧）することができません。
室内を確認できないというリスクを背負うため、万が一の修繕費用をあらかじめ差し引き、購入希望価格を低く提示する傾向が強くなります。

2. 壁を共有する「テラスハウス（連棟式住宅）」であること

2つ目の課題は、この物件が隣家と構造部分（壁や柱など）を共有している「テラスハウス（連棟）」である点です。

【テラスハウス（連棟）の課題】

独立した一戸建てであれば、老朽化が進んだ際に建物を解体し、更地（何もない土地）にして売却する選択肢が取れます。
更地であれば新しい家を建てられるため、流動性が高まります。

しかし、連棟式住宅の中間部分などに位置する場合、所有者の自己判断のみで解体することは事実上不可能です。
もし強引に切り離し工事を行えば、隣家の構造的強度が低下したり、雨漏りの原因を作ってしまったりする恐れがあり、重大な近隣トラブルに発展するリスクを孕んでいます。
そのため、「現況の建物のまま」で売却せざるを得ず、市場での需要が大きく制限されてしまいます。

3. 建て替えが法律上不可能な「再建築不可物件」であること

そして、今回の調査で判明した最も深刻な課題が、この物件が「再建築不可物件」に該当するという事実でした。

【再建築不可物件とは？】
建築基準法には、災害時に緊急車両がスムーズに進入でき、住人が安全に避難できるよう「建物の敷地は、幅が4メートル以上ある法律上の道路に、2メートル以上接していなければならない」という厳格なルール（接道義務）が定められています。
現行法が制定されたのは昭和25年であり、それ以前に形成された住宅街では、前面の通路が幅1〜2メートル程度しかないことが多々あります。

今回の物件も、前面の通路が法律上の「道路」として認められておらず、この接道義務を満たしていませんでした。
現在建っている建物に住み続けることは可能ですが、解体して更地にした場合、二度と新しい建物を建築することができません。

【再建築不可物件が売却しにくい理由】

再建築不可物件は、新しい家が建てられないため資産価値が著しく低く評価されます。
最も大きな障壁は、一般の金融機関が「担保価値が低い」と判断し、住宅ローンや不動産投資ローンの融資を行わないケースが大半であることです。

つまり、購入できるのは「現金で一括決済が可能な方」のみに限定され、一般的な不動産市場で買い手を見つけることは至難の業となります。

売却手法の比較：不動産売却における「仲介」と「買取り」

運用資産の整理という目的を達成するためには、これらの複合的な課題をクリアしなければなりません。
不動産を売却する際の手法には、大きく分けて「仲介」と「買取り」の2種類が存在します。

株式会社Go不動産では、お客様に最適な選択をしていただくため、それぞれのメリットとデメリットを透明性を持ってご説明しております。

今回の物件を「仲介」で売りに出した場合の懸念点

仮に、今回の「再建築不可・連棟・オーナーチェンジ」という難条件が重なった物件を、仲介で一般市場に売りに出した場合、どのような事態が予測されるでしょうか。

まず、融資が利用できないため、現金決済が可能な一部の投資家のみがターゲットとなります。
利回りを重視する投資家からの厳しい価格交渉は避けられず、長期間にわたり売れ残ってしまうリスクが高まります。

さらに重大な懸念は、現在お住まいのご入居者様への影響です。
物件が売りに出されていることが広告等で入居者様の目に留まれば、「オーナーが変わり退去を求められるのではないか」といった不要なご不安を与えてしまいます。
万が一、不安を感じた入居者様が退去されてしまえば、家賃収入は途絶えます。
再建築不可の老朽化した連棟テラスハウスにおいて、空室状態で新たな買い手を見つけることは困難であり、維持費のみが発生し続ける「負動産」と化してしまうリスクが高いと言えます。

株式会社Go不動産が導き出した売却プランの提案とその理由

株式会社Go不動産は、長年にわたりお取引をいただいているお客様からの信頼に、不動産の専門家として誠実にお応えしたいと考えております。
単なる高値売却の可能性を提示するのではなく、お客様が直面しうるあらゆるリスクを考慮し、「安全かつ確実に運用資産の整理を完了させる」ためのロードマップを描くことが私どもの使命です。

調査とシミュレーションを踏まえ、弊社はお客様に対し、仲介ではなく「株式会社Go不動産が直接買主となる『買取りプラン』」をご提案させていただきました。

最終的なご契約内容については本ブログでは割愛いたしますが、なぜ私どもがこの「買取りプラン」を強く推奨したのか、その明確な理由をご説明いたします。
ここには、お客様のご意向と利益を最優先に考える弊社の姿勢が反映されています。

理由1：売主様の「契約不適合責任」を完全に免責とし、将来の不安を断ち切るため

不動産をご売却される際、多くのお客様が最も懸念されるのが「引き渡し後に、見えない部分の不具合が発覚し、トラブルにならないか」という点です。

現行の民法では、引き渡された不動産に雨漏りやシロアリ被害などの隠れた不具合が存在した場合、買主が売主に対して修繕費用の請求等を行える「契約不適合責任」が定められています。
今回の物件は7年前に表面的なリフォームを実施しているものの、築年数は60年を超えており、構造部分には相当の年数が経過しています。
もし仲介で一般の個人投資家に売却した場合、将来的に不具合が発生した際、お客様（売主様）が多額の修繕費用を負担しなければならないリスクが残ります。

もちろん、仲介での売買契約において、買主との交渉により契約不適合責任の免責特約を設けること自体は可能です。
しかしながら、相当年数の築年数が経過した物件の場合、建物の躯体部分や設備のどこに、どの程度のダメージが蓄積されているかを正確に把握することは困難です。
そのため、将来起こりうるすべての不具合を想定し、それらを完全にカバーする免責の文言を契約書に記すことは事実上不可能に近く、想定外の重大な欠陥が見つかった場合には、結局はお客様が責任を負う事態になりかねません。
これでは、資産の整理を終えられても、長期にわたり心理的な負担を抱えられることになります。

株式会社Go不動産の買取りプランでは、弊社が不動産業者として、建物の築古状態や再建築不可という制約をすべて承知した上で現状のまま買い受けます。
そのため、売買契約において「お客様の契約不適合責任を一切問わない（完全免責とする）」特約をお付けしてご提案いたしました。

これにより、お客様は物件を引き渡した瞬間から、建物に対する法的責任と将来の不安から完全に解放されます。

理由2：ご入居者様の平穏な生活を保護し、円滑なオーナーチェンジを実現するため

長年にわたり物件を運用されてきたお客様は、毎月適切に物件を利用してくださっているご入居者様を大変尊重しておられました。
「売却は進めたいが、入居者様には一切のご迷惑をおかけしたくない」という強いご意向を伺っておりました。

株式会社Go不動産による直接買取りであれば、インターネットやチラシ等での広告活動を一切行いません。
そのため、近隣の方々はもとより、ご入居者様にも「物件が売りに出されている」という事実を知られることなく、極秘裏に手続きを完了させることが可能です。

また、売却完了後は弊社がそのまま新しい賃貸人（オーナー）の地位を引き継ぎます。
入居者様に対しては事務的なご通知を行うのみで、賃料の変更や立ち退き要求などは行いません。
ご入居者様はこれまでと変わらぬ平穏な環境で生活を継続でき、お客様にとっても心理的負担のない円滑な引き継ぎが実現します。

理由3：仲介手数料0円、かつ不確実性のないスケジュールでの現金化

運用資産の整理を計画的に進めるためには、「いつ、いくらで売却できるか」という資金計画が確定することが極めて重要です。
仲介で売却する場合、売却価格に対して規定の仲介手数料（3%＋6万円等）が差し引かれるため、手元に残る実質的な金額が目減りしてしまいます。

株式会社Go不動産との直接取引となる買取りプランでは、仲介手数料は1円も発生いたしません。
弊社がご提示した買取り査定金額が、そのままお客様のお手元に残る金額となります。
さらに、再建築不可などの難条件を抱えた物件であっても、弊社が直接買い受けるため、「買主のローン特約による突然のキャンセル」といったトラブルのリスクがなく、お客様の想定されるスケジュール通りに確実な現金化を行うことができます。

長年お付き合いのある大切なお客様に対し、不確実でリスクを伴う仲介での売却をお勧めすることは適切ではないと判断いたしました。
過去のリフォーム履歴を含め物件の特性を熟知し、複雑な条件の不動産再生ノウハウを有する株式会社Go不動産だからこそご提供できる、最も安全かつ確実な選択肢として、このプランをご提案するに至りました。

株式会社Go不動産が選ばれる理由：あらゆる「お困り不動産」に対応

今回の堺市北区の事例のように、「再建築不可」や「連棟・テラスハウス」といった法律上・構造上の制約が複雑に絡み合った物件は、一般的にイメージされる不動産とは異なる取り扱いを求められるため、不動産会社によっては仲介や買取りを断られてしまうケースもあります。

しかし、株式会社Go不動産は、そうした市場で敬遠されがちな「お困り不動産」の買取と再生を最も得意としております。
Googleなどの口コミやその他レビューにおいても、「長年放置していた空き家を納得の価格で引き取ってもらえた」「他社で断られた物件でも現金化できた」といったご評価を多数いただいております。

不動産に関するお悩みは多岐にわたります。
弊社では、以下のような複雑なご事情を抱えるケースにつきましても、豊富な専門知識に基づき、最適な売却プランをご提案しております。

• 孤独死や事故物件の買取り対応
  室内でご親族が孤独死されてしまった物件や、自殺などの痛ましい出来事が発生したいわゆる事故物件についても、弊社は真摯に対応いたします。
  特殊清掃の手配、お祓い、残置物の撤去まで、プライバシーに最大限配慮しながらワンストップでサポートいたします。
  精神的なご負担を少しでも軽減できるよう、専門家として尽力いたします。
• ゴミ屋敷・残置物が残ったままの空き家
  長年放置され、室内に大量の生活ゴミや不用品が残された「ゴミ屋敷」状態であってもご安心ください。
  お客様ご自身で過酷な清掃を行っていただく必要はございません。
  弊社が、家財道具を含めて「現状のまま」丸ごと買い受けるプランをご用意しております。
• 雨漏り・シロアリ被害のあるボロボロの家
  築年数が経過し、屋根からの雨漏りやシロアリによる柱の腐食が進行しているような「ボロボロの家」であっても、解体費用をご負担いただくことなく、そのままの状態で買取りが可能です。
• 相続や権利関係が複雑な不動産
  遺産分割協議が難航している相続物件や、ご親族間で共有名義となっており権利関係が複雑なケースでも、弊社が提携する司法書士などの専門家ネットワークを活用し、法的にも安全かつスムーズな売却手続きをご案内いたします。

どのような状態の不動産であっても、株式会社Go不動産はお客様の抱える課題を真正面から受け止めます。
近年、AI（人工知能）を利用して不動産の査定金額を簡単に知ることができるシステムも普及していますが、お客様固有の背景やご事情、地域性、そして詳細な物件調査を行わなければ判明しない隠れた条件なども加味し、そうした画一的な査定だけでは汲み取ることのできない、不動産の専門家ならではの視点で実効性のある解決策をご提案することが、弊社の最大の強みです。

関西全域をカバーする査定エリアと【買取り強化エリア】のご案内

株式会社Go不動産では、大阪府内全域をはじめとする関西の幅広いエリアで不動産の無料査定およびご相談を受け付けております。
ご実家が遠方にある場合でも、LINEや電話を用いたオンラインでの迅速な対応が可能です。

【不動産売却査定エリア】

弊社では、以下の広範なエリアの不動産査定に対応しております。

• 大阪府大阪市24区（北区・都島区・福島区・此花区・中央区・西区・港区・大正区・天王寺区・浪速区・西淀川区・淀川区・東淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住之江区・住吉区・東住吉区・平野区・西成区）／堺市7区（北区・東区・堺区・南区・中区・美原区・西区）／吹田市／高槻市／島本町／箕面市／池田市／豊中市／茨木市／守口市／寝屋川市／門真市／枚方市／交野市／四條畷市／大東市／東大阪市／八尾市／松原市／忠岡町／高石市／和泉市／泉大津市／羽曳野市／柏原市／藤井寺市／岸和田市／貝塚市／泉佐野市／泉南市／阪南市／富田林市／大阪狭山市／河内長野市／岬町など
• 兵庫県（一部地域を除く）神戸市9区（東灘区、灘区、中央区、兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区、北区）／尼崎市／西宮市／芦屋市／伊丹市／宝塚市／川西市／三田市／明石市／三木市／淡路市／洲本市／南あわじ市など
• 奈良県・滋賀県・京都府・和歌山県（一部地域を除く）奈良市、大津市、京都市、和歌山市などの主要エリアをはじめ、幅広く対応しております。

【特にご相談をお待ちしている買取り強化エリア】

現在、株式会社Go不動産では以下のエリアを「買取り強化エリア」として位置づけ、特に迅速かつ積極的な査定・買取り対応を行っております。

• 堺市7区（北区、東区、堺区、南区、中区、美原区、西区）、高石市、泉大津市、忠岡町

これらの強化エリアにおきましても、長屋の売却や実家じまいに伴う空き家問題、再建築不可などの難しい条件を抱えた物件のご相談を多数いただき、確実な解決へと導いております。

むすびに：不動産のお悩みは、私たち専門家にご相談ください

本日は、堺市北区における「再建築不可・連棟・オーナーチェンジ」という非常に複雑な条件が重なった物件を事例に、株式会社Go不動産がどのようにお客様の状況を分析し、最適な買取りプランをご提案したのかを詳しく解説いたしました。

不動産の運用資産の整理や、実家じまい、ゴミ屋敷の処理など、不動産に関するお悩みは、放置期間が長引くほど建物の劣化が進み、解決の選択肢が狭まってしまいます。
もし現在、大阪や関西圏で不動産の売却・処分にお悩みの方がいらっしゃいましたら、ご自身だけで抱え込まず、まずは一度株式会社Go不動産にご相談ください。

私どもは、お客様にとって何が最も安全で確実な選択であるかを共に考え、リスクを排除した最適なプランをご提案させていただきます。
ご相談や査定は完全無料であり、年中無休で、お電話やLINE、ウェブサイトからのお問い合わせを受け付けております。
どのような状態の不動産であっても、株式会社Go不動産が必ず解決への道筋を照らします。