大阪府泉南市　車進入不可の汲み取り式・再建築不可物件

【大阪府泉南市の相続した実家空き家】
再建築不可・未登記建物の問題を3日で解決した買取事例

※画像はイメージです

泉南市の実家を相続、途方に暮れる

「両親が亡くなってから、もう3年になります。滋賀に自宅があるので、大阪の泉南市にある実家はなかなか見に行くこともできず、ずっと空き家のままなんです。どうにかしたいのですが、何から手をつけていいのか…」

今回ご相談いただいたのは、滋賀県にお住まいの60代女性、M様。
ご両親様が相次いで亡くなられ、泉南市のご実家を相続されたものの、その処分にお困りでした。

お父様が亡くなられた翌年にはお母様も他界され、悲しみの中で遺品整理にまで手が回らず、冷蔵庫の中身など生ものを片付けるのが精一杯。
家具や家電、生活用品一式はご両親が暮らしていた当時のままで、時が止まったようになっていました。

「以前、他の不動産会社さんにも相談したんです。でも、1社には『うちでは扱えません』と断られてしまって。もう1社には『家の中の物を全部片付けて空っぽにしてから、もう一度見せてください』と言われたきり、話が進まなくなってしまいました。片付けると言っても、大きな家具も多くて…。途方に暮れていました」

お電話口の声からは、M様が抱える深いお悩みと、故郷の家に対する複雑な想いが伝わってきました。
伸び放題になった庭の草木がご近所の迷惑になっていないかという心配も、M様の心を重くしていました。

私たちがM様からお預かりすることになったこの物件は、単に「空き家」というだけでなく、一般的な不動産売買を困難にする複数の深刻な課題を抱えていたのです。

売却を阻む困難な状況の理由

M様のご実家は、平成が始まって間もない頃に建てられた木造戸建て住宅でした。
一見すると、どこにでもある普通の住宅ですが、専門家の視点で調査を進めると、売却を困難にする「四重苦」とも言える課題が明らかになりました。

課題１：再建築が認められない「未接道敷地」

最も深刻な問題は、この物件が「再建築不可」であることでした 。  

建物を建てる敷地は、建築基準法で定められた幅員4m以上の「道路」に2m以上接していなければならないという「接道義務」があります。
しかし、M様のご実家の敷地前面は、幅員が約2mの通路であり、建築基準法上の道路に該当しませんでした。
これは、現在建っている建物を取り壊して更地にしても、新しい建物を建てることが原則としてできないことを意味します。

この「再建築不可」という条件は、金融機関が担保価値を低く評価するため住宅ローンを利用できないケースも多く、買主が個人の居住用として購入するには非常に高いハードルとなります。
将来的な資産価値も見込みにくいため、市場では著しく敬遠される要因となるのです。  

課題２：現代の生活水準と乖離したインフラ設備

次に、生活インフラの問題です。
この物件には都市ガスや公共下水道の配管が引き込まれておらず、ガスは個別プロパンガス、トイレは汲み取り式でした。
現代の住宅において、水洗トイレはほぼ必須の設備です。
汲み取り式は衛生面や臭いの問題から敬遠され、売却を著しく不利にします。
水洗トイレに変更するには、浄化槽を設置するなどの大規模な工事が必要となり、多額の費用が発生します。

これらのインフラの未整備は、買主が快適な生活を送るために多額の初期投資を強いられることを意味し、大きなマイナスポイントとなっていました。

課題３：権利関係が複雑化する「未登記建物」と「境界不明確」

敷地内には、お父様が建てたと思われる物置小屋がありましたが、この建物は登記がされていませんでした。
このような「未登記の附属建物」が存在する場合、登記上の建物と実態上の建物が一致しない状況となります。
そうすると、登記されている建物の所有者は分かるが、附属建物の所有者が判別できないという状況になりえるため、後の所有権をめぐるトラブルなどの問題に発展する可能性もあります。

さらに、敷地の境界を示すプレート（境界標）が見当たらず、隣地との境界が不明確な状態でした。
境界が確定していない土地は、将来的に隣地所有者とトラブルになるリスクを孕んでおり、これもまた買主が見つかりにくい大きな要因となります。
正確な測量や筆界確定手続きには、時間と数十万円単位の費用がかかるため、多くの買主が購入をためらいます。

課題４：売主の大きな負担となる「大量の残置物」

M様が最も頭を悩ませていたのが、家の中に残された大量の遺品（残置物）でした。
ご両親との思い出が詰まった品々を整理するのは精神的にも辛い作業ですが、大型の家具や家電の処分には、多額の費用と労力がかかります。

遠方にお住まいのM様にとっては、時間的にも物理的にも非常に大きな負担です。
他の不動産会社から「すべて片付けてから」と言われてしまったのも、この残置物の問題が、一般的な「仲介」による売却では大きな障壁となることを示していました。

「まるごと買取りプラン」で悩みもそのままスピード解決へ

後日、M様にお立ち会いいただき、泉南市のご実家へ伺いました。
玄関を開けると、ご両親が過ごした日々の息遣いが感じられるような、時が止まった空間が広がっていました。
M様が心配されていた通り、庭の草木は生い茂り、家の周りには管理が難しい状況が見て取れます。

私たちは、これらの状況をすべて確認した上で、M様に【まるごと買取りプラン】をご提案しました。

「私たちが【このままの状態で】、【まるごと】買い取らせていただきます。家の中の物で、M様にとって【必要な思い出の品だけお持ち帰りください】。残りは私たちが責任を持って整理・処分いたします。未登記の物置小屋も、境界が不明確な件も、すべて含めて私たちが引き受けますので、ご安心ください」

この提案に、M様の表情がぱっと明るくなりました。
これまで「片付けなければ売れない」という重圧に苦しんできたM様にとって、私たちの提案はまさに希望の光でした。

「本当ですか？何から何まで、そのままでいいんですか？」

何度も確認されるM様に、私たちは改めてお約束しました。
そして、その場でM様は「ぜひお願いします」と、買取りをご決断。
私たちが査定に訪問してから、わずか3日後には正式な契約と物件の引き渡しが完了したのです。

お引き渡し後、M様から安堵に満ちたお言葉をいただきました。
「思い出の品物もちゃんと持って帰ることができたし、要らないものは全部そのまま置いておいていいと言われたのですごく気持ちが楽になりました。他の会社に断られて、どうしようかと本当に悩んでいたので…。こんなに早く解決できるなんて夢のようです。本当に助かりました」

長年の肩の荷が下り、晴れやかな笑顔になられたM様の姿に、私たちも心から嬉しく思いました。

グラフで見る深刻化する日本の空き家問題

今回の泉南市の事例は無事に解決しましたが、日本全国で空き家問題は深刻さを増しています。
総務省の最新の調査によると、日本の空き家数と空き家率は年々増加傾向にあり、社会的な課題となっています 。  

（出典：「令和5年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）を加工して作成）  

2023年には空き家数が900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を更新し、およそ7戸に1戸が空き家という状況です。

そして、今回の舞台となった大阪府の空き家率は全国平均を上回る水準で推移しており、決して他人事ではありません 。  

空き家を放置することは、単に資産価値が下がるだけでなく、

• 建物の倒壊や部材の飛散による近隣への危険
• 不審者の侵入や放火、不法投棄といった犯罪・衛生問題のリスク
• 景観の悪化による地域活力の低下

など、様々な問題を引き起こします。
さらに、2023年12月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、管理が不十分な「管理不全空家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になる可能性も出てきました。

相続した実家など、ご自身で管理することが難しい不動産は、問題が深刻化する前に売却を検討することが、ご自身と地域社会の未来を守るために非常に重要な選択となるのです。

その「お困り不動産」、諦める前にGo不動産へご相談ください

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