大阪府摂津市 売却困難になる要素が重なると負担額の方が大きくなる
【摂津市の不動産買取】相続した「再建築不可の連棟長屋」×「ゴミ屋敷」
片付け不要で現金化した記録
※画像はイメージ写真です
実家の処分で「詰んで」いませんか？
「実家を相続したが、ボロボロの長屋で、しかも中がゴミだらけ。どこに相談しても断られる…」
一般的に、不動産の売却といえば「綺麗に掃除をして」「リフォームをして」「次の人が住める状態にして」売りに出すのが常識です。
しかし、相続した実家が「再建築不可（建て替えができない）」であり、かつ「連棟長屋（お隣と壁が繋がっている）」であり、さらに「ゴミ屋敷（残置物が大量にある）」状態であった場合、一般的な不動産仲介会社では取り扱いを断られるケースもあります。
なぜなら、これらは一つ一つが解決困難なトラブルの火種であり、それが3つ重なった物件は、一般の買い手（実需層）にとってリスクでしかないからです。
株式会社Go不動産は、こうした他社で断られるような「訳あり物件」こそを専門とし、独自のノウハウで再生・活用するプロフェッショナル集団です。
本記事では、実際に摂津市で取り扱った「再建築不可・連棟長屋・ゴミ屋敷」の買取事例を、プライバシーに配慮しつつ、その解決プロセスをお話しします。
事例概要：摂津市・築58年の連棟長屋
依頼者様の状況
- 依頼者: T様（50代男性・会社員、兵庫県在住）
- 物件所在地: 大阪府摂津市（最寄り駅から徒歩では少し遠い距離）
- 物件種別: 木造2階建て・連棟式長屋（4戸1棟のうちの1戸）
- 築年数: 築58年（昭和40年代建築）
- 土地面積: 約15坪程度
- 状況: 母の他界後、3年間空き家。室内は大量の家財道具と生活ゴミで埋め尽くされている。
T様が直面していた「三重苦」の壁
T様は当初、大手不動産仲介会社に査定を依頼しましたが、以下の理由で「売却は困難（査定額ゼロ、むしろ処分費がかかる）」と通告されていました。
1. 「再建築不可」による市場価値の喪失
物件の前面道路は幅員が約2.2mしかなく、建築基準法上の道路ではありませんでした。
※いわゆる「2項道路」のセットバックで解決できる場合もありますが、そもそも「建築基準法上の道路に該当していないと判定」されている道路の場合は、セットバックで解決できる問題ではありません。
本物件は接道間口も狭く、現在の法律では一度解体してしまうと二度と家が建てられない「再建築不可物件」でした。
2. 「連棟長屋」特有の雨漏り修繕リスク
物件はお隣と壁・柱・屋根を共有する「長屋式連棟住宅（テラスハウス）」でした。
築年数が古く、室内では雨漏りが発生していましたが、長屋の雨漏り修繕は非常に厄介です。
屋根が繋がっているため、自分の家だけを直しても隣家側からの浸水を防げないことが多く、根本解決には隣家の同意や協力、場合によっては同時施工が必要になるからです。
個人の売主が、こうした近隣との複雑な調整や責任を負うのは精神的に限界があります。
3. 「ゴミ屋敷」の撤去費用負担
お母様は晩年、物を捨てられない状態（セルフネグレクト）にあり、1階から2階まで足の踏み場もないほど荷物が堆積していました。
セルフネグレクト（自己放任）とは、配偶者との死別による喪失感や、認知機能・体力の低下、社会的な孤立など様々な要因がきっかけで、自分の身の回りの世話や家事ができなくなってしまう状態のことです。
「だらしないから」ではなく、高齢化が進む現代において、誰の身にも起こりうる切実な問題ですが、ご家族だけで抱え込んでしまうケースが非常に多いのが現状です。
見積もりをとったところ、撤去費用だけで約80万円から100万円が必要と判明。
売れるかどうかも分からない家に、100万円の現金を先行投資することは、T様にとって大きな決断でした。
Go不動産の解決策：なぜ「そのまま」買取できるのか？
T様からの「ブログを見て、藁にもすがる思いで電話した」というお問い合わせを受け、Go不動産の査定チームは即日現地へ向かいました。
STEP 1：残置物（ゴミ）は「そのままでOK」の理由
現地調査時、玄関ドアを開けると人の身長の高さほどにまで新聞紙やゴミ、衣類、空になったペットボトルなどが大量に積み上がっていました。
T様は「恥ずかしい」と仰られましたが、私たちにとっては日常茶飯事です。
Go不動産の提案
「T様、片付けは一切不要です。ゴミも家具もそのままで、私たちが現状のまま買い取ります。」
なぜこれが可能なのか？
- 提携業者による低コスト処分: 私たちは様々なジャンルの業者と提携しており、一般の方が依頼するよりも安価に、かつ法令を遵守してゴミや家具、家電などの処分が可能です。
- 物件価格から調整: 撤去費用を差し引いた金額を買取価格として提示するため、T様の手出し（現金出費）は完全ゼロになりました。
STEP 2：「再建築不可」でも価値を見出す再生ノウハウ
大手仲介店が「価値なし」としたこの物件に対し、私たちは「リノベーション素材」としての価値を見出しました。
- 構造躯体の再利用: 再建築はできませんが、柱や梁を残した「フルリノベーション」は可能です。
Go不動産は、古民家や長屋の再生リフォームを得意としており、新築同様の内装に生まれ変わらせることで、賃貸物件としての収益化が見込めると判断しました。 - 摂津市の立地需要: 大阪市内へのアクセスが良い摂津市エリアは、賃貸需要が底堅い地域です。
適切なリフォームを行い、適切な賃料設定と賃貸条件を整えることができれば、十分に採算が取れます。
STEP 3：長屋の「切り離し協議」と「瑕疵担保免責」
最もデリケートな隣人関係の問題について、私たちは以下の条件を提示しました。
- 契約不適合責任の免責: 売却後に雨漏りやシロアリ、構造的な欠陥が見つかっても、売主であるT様には一切の責任を問いません。
- 近隣対応の代行: 将来的な切り離しや補修工事に関するお隣との協議は、全て新しい所有者であるGo不動産が行います。T様が交渉や説明を行う必要はありません。
買取成立までの流れ：わずか14日間のスピード決済
T様にご提案してから、実際に現金をお渡しするまでのタイムラインは以下の通りです。
- 1日目：お問い合わせ・机上査定
お電話にて概況ヒアリング。即日、周辺相場と路線価を確認。 - 2日目：現地調査（内覧）
スタッフが訪問。ゴミの量、建物の傾き、現地の道路幅や物件の調査。 - 3日目：買取価格のご提示
市役所などの調査、残置物撤去費、リフォーム費を考慮した最終価格を提示。 - 5日目：売買契約の締結
契約書にて「残置物所有権の放棄」「契約不適合責任の免責」を明記。 - 14日目：残代金決済・引渡し
司法書士立ち合いのもと、登記移転と同時にお振込み。完了。
数字で見るメリット
もしT様が自力で仲介売却を試みていたら…？
- 仲介の場合: ゴミ撤去費 ▲100万円 ＋ 雨漏りなどの修理費 ▲50万円 ＋ 仲介手数料 ▲数十万円 ＝ 大赤字のリスク。さらに売れるまで管理費・税金がかかり続ける。
- Go不動産買取の場合: 手出し費用 0円。固定資産税の支払い義務も引渡し日で終了。
長屋トラブル回避のポイント
今回の事例を成功に導いた背景には、専門的な知識とリスク管理能力があります。
長屋切り離しにおける「法的リスク」の回避
連棟長屋の一部解体（切り離し）は、法的トラブルの温床です。
過去の判例でも、区分所有者の同意なき解体や、解体による隣家への損害（クラック発生など）に対して、損害賠償が認められています。
私たちは、将来的な解体が必要になった場合でも、構造計算に基づいた補強案を提示し、誠意をもって隣家と合意形成（合意書の締結）を行うノウハウを持っています。
これを個人の売主様が行うのは極めて困難です。
Go不動産へ売却することで、こうした将来の近隣トラブルからも解放されます。
お客様の声：T様（兵庫県在住）より
「正直、相続放棄も考えていました。家の中を見るたびに気が滅入り、お隣さんの目を気にしながら家に行くのが苦痛でした。
Go不動産さんは、最初の電話で『そのままで大丈夫ですよ、よくあることですから』と言ってくださり、本当に救われました。 契約の際も、細かい字の契約書について『ここはお客様を守るための条項です』と丁寧に説明してくれたので安心できました。
何より、母の遺品整理という精神的な重圧から解放されたことが一番の喜びです。実家のことで悩んでいる人がいたら、ぜひ紹介したいです。」
摂津市・北摂エリアの「訳あり物件」はGo不動産へご相談ください
摂津市をはじめ、北摂・北河内エリアで、以下のようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度Go不動産へご相談ください。
- 他社で「買取不可」と断られた。
- 再建築不可、連棟長屋で売れる気がしない。
- ゴミ屋敷状態で、人に見せるのが恥ずかしい。
- 近隣と疎遠、あるいはトラブルになりかけている。
- 相続登記がまだ済んでいない（司法書士のご紹介も可能です）。
査定は無料です。
秘密は厳守いたします。 あなたの「肩の荷」を下ろすお手伝いをさせてください。
買取強化エリア
【大阪府】 摂津市、吹田市、豊中市、池田市、箕面市、豊能町、能勢町、茨木市、高槻市、島本町、守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、交野市
