中古物件の流通手段の拡大と媒介報酬【大阪府三島郡島本町】

2024年宅建業法改正と「低廉な空家」流通改革
不動産売却の選択肢の幅の拡大とGo不動産の売却プラン

※画像はイメージ写真です

不動産市場の構造変化と「負動産」解消への道筋

「売れない不動産」が抱える市場のジレンマ

現代の日本において、不動産は必ずしも「資産」ではなくなりつつあります。
少子高齢化と人口減少が加速する中で、かつて高度経済成長期に大量に供給された郊外の団地や、戦前から戦後にかけて形成された都市部の長屋群、そして相続によって引き継がれたものの利用されていない空き家は、市場流通の網からこぼれ落ち、「負動産」として所有者に重くのしかかっています。

特に大阪府島本町を含む北摂地域や北河内地域においては、ニュータウン開発から半世紀が経過し、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時進行する「二つの老い」が顕在化しています。
これまで、売買価格が低い物件は、不動産会社にとって「仲介手数料が少なく、業務コストに見合わない」という理由で、積極的な取り扱いが敬遠されてきました。
これが、地方や郊外の空き家が市場に出回らず、放置される「市場の失敗」の主因となっていたのです。

2024年7月「低廉な空家等の媒介特例」改正

しかし、2024年7月1日、この状況を打破する画期的な法改正が施行されました。
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正により、低廉な空家等の媒介における報酬額（仲介手数料）の特例措置が大幅に拡充されたのです。

本ブログ記事では、大阪・兵庫・奈良などの関西エリア全域で活動し、特に北摂・北河内地域で不動産買取・再生事業を展開する株式会社Go不動産が、この法改正が所有者にもたらすメリットを解説します。
特に、大阪府島本町の旧耐震基準団地や、雨漏りやシロアリ被害のあるボロボロの家、さらには事故物件や再建築不可といった「訳あり物件」の売却において、仲介手数料の増額がなぜ「損」ではなく「投資」となるのかを紐解いていきます。

2024年宅建業法改正の全貌と「800万円の壁」の撤廃

低廉な空家等の定義と特例の拡張

2024年7月の改正における最大のポイントは、特例の対象となる物件価格の上限が、従来の「400万円以下」から「800万円以下」へと倍増されたことにあります。
これまで「低廉な空家」といえば、地方の過疎地にある古民家などを指すイメージがありましたが、上限が800万円に引き上げられたことで、大阪府内の都市部近郊にある築古マンションや、島本町や高槻市のバス便エリアにある団地、古い長屋なども広く対象に含まれることとなりました。

報酬額33万円への引き上げとその計算ロジック

今回の改正では、不動産会社が受領できる報酬額の上限も抜本的に見直されました。

1. 対象物件：売買価格が800万円以下の宅地・建物。
2. 報酬上限：当該媒介に要する費用を勘案して、最大30万円（税込33万円）。
3. 双方受領：売主だけでなく、買主からも特例に基づく報酬を受領可能。

これにより、不動産会社の収益構造は劇的に改善しました。
以下の表は、従来の計算式（原則）と新特例を比較したものです。

表1：物件価格別 仲介手数料の比較シミュレーション（税込）

この表から明らかなように、価格が低い物件ほど、特例適用のインパクトは大きくなります。
例えば、島本町の山間部にある再建築不可の古家を200万円で売却する場合、従来の手数料11万円では、広告費はおろか人件費さえ賄えませんでした。

しかし、33万円の報酬が見込めるようになれば、ビジネスとして成立します。
これが、放置されていた空き家が市場に動き出す「エンジン」となるのです。

なぜ「手数料33万円」が売主にとっての利益になるのか

「高い手数料」＝「強力な販売力」という方程式

「売却価格が安いのに、手数料が高くなるのは損ではないか？」

多くのお客様が直感的にそう思われるかもしれません。
しかし、不動産流通の現場を知る者として言えることは、この手数料増額は、売主様にとって「売れないリスク」を回避するための、極めて合理的な必要経費です。

従来の低価格物件の取引現場では、以下のような悪循環が発生していました。

1. 報酬が安い：100万円の物件を売っても5万円しか入らない。
2. 広告費ゼロ：ポータルサイトへの掲載料（月額数万円〜）を払うと赤字になるため、掲載しない。
3. 営業活動の放棄：レインズ（業者間サイト）に登録するだけで、チラシも撒かず、オープンハウスもしない。
4. 塩漬け：結果として誰の目にも触れず、何年も売れ残る。固定資産税と管理費だけが垂れ流しになる。

今回の改正により最大33万円の原資が確保されたことで、株式会社Go不動産では、低価格帯の物件であっても以下のような「本気の販売活動」を展開することが可能になりました。

• 物件撮影とWeb掲載：魅力的な写真を撮影し、大手ポータルサイトの露出を最大化します。
• 地域密着のチラシ投函：Webを見ない高齢者層や、「近くに住む子供のために家を探している」という潜在層に届く紙媒体の広告を、近隣の重点エリアに配布。
• 物件調査と重要事項説明：雨漏りやシロアリ、越境、私道負担といったトラブルの種を事前に徹底調査し、買主が安心して購入できる環境を整えます。

つまり、手数料の差額（数万円〜十数万円）を支払うことで、「永遠に売れない負動産」を「現金化できる資産」へと変えることができるのです。
これはコストではなく、成約への「投資」と捉えるべきでしょう。

媒介契約時の透明性：合意形成のプロセス

重要な点として、この特例手数料（33万円）を適用するためには、媒介契約を締結する際に、あらかじめ不動産会社から売主様・買主様に対して説明を行い、合意を得る必要があります。
勝手に請求されることはありません。

株式会社Go不動産では、なぜその報酬が必要なのか、どのような販売活動を行うのかを明確に提示し、納得いただいた上で契約を進めます。
この透明性こそが、信頼できる取引の第一歩です。

大阪府島本町・団地の事例に見る「旧耐震」

旧耐震基準マンション・団地の市場価値

この法改正で特筆すべきは、対象が「800万円以下」に拡大されたことで、都市近郊の「旧耐震基準（1981年5月31日以前確認申請）」のマンションや団地が、主要なターゲットとして浮上したことです。

旧耐震物件は、これまで以下の理由から売却が困難とされてきました。

• 住宅ローンが組めない：金融機関の担保評価が低く、融資不可となるケースがある。
• 住宅ローン控除が使えない：新耐震基準適合証明書がない限り、減税措置の対象外となる。
• 地震への不安：大地震への耐震性に対する心理的な懸念。

しかし、800万円以下の価格帯であれば、「現金購入」を検討する投資家や、リノベーション前提の実需層（セカンドライフや若年層）がターゲットに入ってきます。

事例：島本町「若山台団地」のポテンシャル

大阪府三島郡島本町にある「若山台団地（若山台住宅）」を例に挙げてみましょう。
JR島本駅や阪急水無瀬駅からバス圏に広がるこの大規模団地は、昭和50年代前半（1977年〜）に建設されたものが多く、まさに旧耐震から新耐震への過渡期にあります。

緑豊かな環境と、京阪神へのアクセスの良さから根強い人気がありますが、エレベーターのない棟の4階・5階や、室内が未改装の物件は、300万円前後で取引されることも珍しくありません。

これまでは、こうした団地の一室を仲介しても手数料収入が乏しく、不動産会社は熱心に動けませんでした。
しかし、今後は33万円の報酬を原資に、以下のような提案が可能になります。

• 「DIY可能物件」としての訴求：ボロボロの現状有姿のまま、安く購入して自分好みに改装したい層へアピール。
• 外国人労働者向けの実需要：近隣の工場や物流拠点に勤務する外国人向けの居宅として、法人へ提案。
• 高齢者の住み替え支援：階段が辛くなった高齢者が、同団地内の1階や、駅前のマンションへ住み替える際の売却活動をサポート。

株式会社Go不動産は、若山台団地をはじめとする築古団地の流動化に全力を注ぎます。

長屋・連棟式建物の「切り離し」と再建築不可の壁

長屋の売却が難しい物理的理由

大阪府の北河内地域（守口市、門真市、寝屋川市、枚方市など）や、摂津市、大阪市内、東大阪市には、戦前・戦後に建てられた「長屋（連棟式建物）」が数多く残っています。
隣家と壁や柱、屋根を共有している長屋は、一戸建てのように簡単に解体することができません。

長屋を売却する際、最も大きな障壁となるのが「切り離し」の問題です。

自分の家だけを解体して更地にしようとしても、隣家の壁が剥き出しになり、補強工事や外壁補修が必要となります。
これには隣人の「切り離し同意」が必須となりますが、交渉は一筋縄ではいきません。

「家が傾くかもしれない」「雨漏りが心配だ」といった理由で同意が得られず、売却が頓挫するケースが後を絶たないのです。

再建築不可物件の救済策

さらに、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない「再建築不可物件」も、通常の仲介では売却が極めて困難です。
建て替えができないため、住宅ローンが利用できず、買主は現金を用意できる人に限定されることがほとんどです。

株式会社Go不動産では、こうした「他社で断られた長屋・再建築不可物件」の買取・仲介に特化しています。

• 丁寧な説明と隣人交渉：経験豊富なスタッフが、隣接地所有者様と丁寧に話し合い、補償や工事内容の合意形成を図ります。
• リノベーション再生：再建築ができなくても、骨組みを残したフルリノベーション（大規模改修）を行うことで、新築同様の住宅として再生させるノウハウを持っています。

長屋・再建築不可の不動産を相続された方など、解決策が見つからずに悩んでいる所有者様へ、私たちは現実的な出口戦略を提案します。

心理的瑕疵：事故物件・ゴミ屋敷の適正化

事故物件（孤独死・自殺）の扱いはどう変わる？

超高齢社会において、自宅での「孤独死」は誰にでも起こりうるリスクです。
発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合や、自殺が発生した場合、その物件は「事故物件（心理的瑕疵物件）」として扱われ、資産価値は大きく毀損します。

一般的に、孤独死や自殺があった物件は、相場の5割〜7割程度まで価格が下がると言われています。
大手不動産会社は、ブランドイメージを気にして取り扱いを拒否することもあります。

しかし、株式会社Go不動産は違います。
近年急増している「静かな社会問題」とされる孤独死の発生した建物や、過去に自殺のあった物件、セルフネグレクトなどの症状に陥ってしまいゴミ屋敷化してしまった居住中の不動産など、社会問題から派生する水面下のニーズに対し、真正面から向き合います。

• 特殊清掃と完全消臭：提携する専門業者により、体液や汚染物質を完全に除去し、オゾン脱臭機で臭いを元から絶ちます。
• お祓いと供養：次の住まい手が心理的に受け入れやすい環境を整えます。
• 投資家への販売：実需層には敬遠されがちですが、利回りを重視する不動産投資家にとっては、安く購入できる事故物件は魅力的な投資対象となりえます。独自の投資家ネットワークを駆使し、早期の現金化を実現します。

ゴミ屋敷・空き家【まるごと買取パック】の威力

親が住んでいた実家が、いつの間にかゴミ屋敷になっていた。
相続が発生したが、遠方に住んでいて片付けに行く時間がない。

こうした「ゴミ屋敷」「ボロボロの家」の相談も急増しています。
室内に家財道具や生活ゴミが散乱している状態では、一般の買主は内見すらしてくれません。

そこでGo不動産が提案するのが「まるごと買取パック」です。

• 残置物撤去不要：室内の荷物はそのままでOK。必要な貴重品だけ持ち出していただければ、あとは弊社ですべて処分します¹。
• 現況有姿取引：雨漏りがあっても、シロアリがいても、そのままの状態で買い取ります。売主様の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」は免責とするため、売却後にクレームが来る心配もありません。

相続登記義務化と固定資産税

放置することで発生する「見えない借金」

2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内の登記が必須となりました。
さらに、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正により、「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税金が6分の1になる措置）が解除され、税額が最大6倍（現実には約4.2倍程度）に跳ね上がるリスクが生じています。

相続したものの別の場所で生活をしていて、住む予定も利用する予定もない。
実家が遠すぎてなかなか通うことができないので、空き家のまま放置してしまっている。

そのような方にとって、今は決断の時です。

日本各地の各自治体でも、空き家対策への姿勢を強めており、放置された空き家に対する行政指導が増加しています。

Go不動産では、相続不動産の権利関係の整理や、相続の準備段階からのサポートを司法書士など専門家と連携をし、お客様の負担を最小限にするためのコンサルティングを提供しています。

株式会社Go不動産の提供価値と対応エリア

「仲介」と「買取」のハイブリッド提案

私たちは、すべてのお客様に「買取」を勧めるわけではありません。
物件の状態やお客様のご事情に合わせて、最適なプランを提示します。

【Aプラン：仲介売却（高値追求）】

対象：時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方。
メリット：法改正により800万円以下の物件でも十分な販売活動が可能になったため、市場価格での売却が狙えます。

【Bプラン：直接買取（スピード重視）】

対象：現金化を急ぐ方、近隣に知られたくない方、ゴミ屋敷や事故物件など難易度が高い物件。
メリット：最短2日での査定・現金化が可能。仲介手数料は不要（0円）。契約不適合責任免責で安心。

【その他プラン：買取り保証付き仲介・賃貸運用のアドバイスなど】

お客様の生活スタイル、希望、条件などの詳細をお伺いした上で、各種プランのご提案を行います。

大阪府全域・北摂・北河内を網羅する買取強化エリア

株式会社Go不動産は、地域に根ざした活動を展開しています。
特に以下のエリアを「買取強化エリア」として設定し、積極的な仕入れを行っています。

【買取強化エリア一覧】

• 北摂地域：摂津市（本社周辺）、吹田市、豊中市、池田市、箕面市、茨木市、高槻市、島本町、豊能町、能勢町
• 北河内地域：守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、交野市

これらの地域にある、連棟長屋、再建築不可物件、雨漏りのある空き家、相続したまま放置されている土地など、どんな物件でもまずはご相談ください。

あなたの「お荷物」を「宝物」に変えるために

2024年の法改正は、これまで見捨てられてきた不動産に光を当てるための制度です。
しかし、制度があるだけでは解決しません。
それを活用し、汗をかいて販売活動を行うパートナーが必要です。

「ボロボロの家だから売れない」

「自殺があった家だから価値がない」

「長屋だから切り離せない」

そう諦める前に、株式会社Go不動産にご連絡ください。
私たちは、他社が断るような物件にこそ、価値を見出すプロフェッショナルです。

島本町の緑豊かな団地から、門真市の下町長屋まで。
それぞれの不動産が持つストーリーを尊重し、次の方へとバトンを繋ぐお手伝いをさせていただきます。

査定は無料。秘密は厳守します。

あなたの不動産の悩み、私たちが解決の糸口を見つけます。