大阪市大正区 賃貸中の物件にシロアリが！再建築不可の連棟長屋住宅の買取り
様々な問題が重なったオーナーチェンジ物件
※画像はイメージ写真です
相続によって取得された大阪市大正区の不動産の査定依頼をいただきました。
お父様がご生前に所有されていた賃貸物件の一つで、他の不動産はご自身で保有されたり、売却されたりしたそうなのですが、この物件だけは複数の不動産会社に相談したものの、良い返事がもらえず、途方に暮れていたところ、弊社のホームページをご覧になり、ご連絡をいただいたとのことでした。
なぜ、他の不動産会社は取り扱いを断ってしまったのでしょうか。
その理由は、一つだけではなく、複数の深刻な問題が複雑に絡み合っていたためです。
具体的には、以下の４つの大きな問題点が挙げられました。
- 連棟式長屋住宅であること
- 再建築が不可能な物件であること
- 賃貸中だが、賃料が著しく安いこと（オーナーチェンジ物件としての課題）
- 現在の入居者様からシロアリ被害の報告が上がっていること
これらの問題は、不動産売却において大きな障壁となります。
一つだけでも売却が難しくなるケースがある中で、これらがすべて重なっているとなると、一般的な不動産仲介での売却は極めて困難と言わざるを得ません。
本記事では、このような複数の問題を抱えた「訳あり不動産」がなぜ売却しにくいのか、そして、株式会社Go不動産がご提案する解決策について解説していきます。
大阪市大正区に限らず、連棟や長屋、相続した不動産の売却にお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。
売却を困難にする４つの問題点
なぜ、今回の物件は多くの不動産業者が匙を投げてしまったのでしょうか。
それぞれの問題点について、その背景とリスクを掘り下げてみましょう。
１．「連棟式長屋住宅」の特殊性と売却の壁
まず「連棟式長屋住宅」という建物の特性が挙げられます。
長屋（あるいはテラスハウス）とは、複数の住戸が壁を共有して連なっている建物のことを指します。
特に「連棟式」となっている場合、構造上、各住戸が一体化しており、法規上も一つの建物として扱われることが多くあります。
この「連棟式」であることが、売却時に大きな足かせとなるのです。
例えば、自分の所有部分だけを解体したり、建て替えたりする場合、隣接する住戸の所有者全員の同意が必要不可欠となります。
構造的な問題から、物理的に切り離し工事が困難なケースも少なくありません。
隣家の協力が得られなければ、自分の意思だけでは何もできないのです。
また、金融機関からの評価も厳しくなる傾向があります。
一般的な戸建て住宅に比べて担保価値が低いと判断され、住宅ローンを組みたいという買主が現れても、ローンの審査が通らない可能性が高くなります。
これにより、買主の層が著しく限定されてしまい、売却の難易度が一気に上がってしまうのです。
大阪市内、特に大正区や西成区、生野区などには、こうした連棟式長屋が今も数多く残っており、相続を機に売却を検討される方が後を絶ちません。
２．資産価値を大きく下げる「再建築不可」の事実
次に深刻なのが「再建築不可」という問題です。
建物を建てる際には、建築基準法で定められた「接道義務」を満たす必要があります。
これは、原則として「幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければならない」というルールです。
災害時の避難経路や消防活動のスペースを確保するための重要な規定ですが、古い時代に建てられた長屋や住宅地では、この条件を満たしていない物件が数多く存在します。
今回の物件も、路地の奥に位置しており、この接道義務を果たしていませんでした。
再建築不可物件の最大の問題点は、その名の通り「今ある建物を取り壊して新しい建物を建てることができない」という点です。
つまり、建物が老朽化したり、台風や地震で倒壊したりしても、建て替えができません。
リフォームやリノベーションは可能ですが、建物の根本的な価値向上には限界があります。
この「将来性がない」という事実は、不動産としての資産価値を著しく低下させます。
買主からすれば、多額の費用をかけて購入しても、永続的に利用できる保証がなく、土地の活用も制限されるため、購入をためらうのは当然と言えるでしょう。
これもまた、住宅ローンの審査が非常に厳しくなる大きな要因であり、現金での購入が可能な買主にターゲットが絞られてしまいます。
３．オーナーチェンジの罠「安すぎる賃料」
この物件は現在、賃貸中でした。
入居者がいる状態で所有者（オーナー）だけが変わる不動産売買を「オーナーチェンジ」と呼びます。
一見、購入後すぐに家賃収入が得られるため、投資家にとっては魅力的に映るかもしれません。
しかし、今回のケースでは、その家賃が大きな問題でした。
入居者様は、15年以上も前から同じ賃料で住み続けており、現在の近隣の家賃相場と比較すると、著しく安い金額設定になっていたのです。
オーナーチェンジ物件の売買価格は、現在の賃料に大きく影響をもたらします。
年間の家賃収入を、売買価格で割ったものを「利回り」と呼びますが、その物件のエリアや築年数から見た期待利回りより低くなれば当然売れる見込みは減少します。
つまり、家賃収入が低ければ低いほど、物件の売却価格も必然的に安くなってしまうのです。
「では、家賃を値上げすれば良いのでは？」
と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、これも現実的には非常に困難です。
借地借家法では、貸主からの一方的な賃料増額は厳しく制限されており、入居者の合意がなければ簡単には実現できません。
長年住んでいただいている入居者様との信頼関係を損なうリスクや、交渉の労力を考えると、現実的な選択肢とは言えないでしょう。
結果として、この物件は「投資物件」としての魅力も著しく低い状態にあったのです。
４．貸主の重い責任「シロアリ被害」への対応義務
そして、今回の売却相談において最も緊急性の高い問題が「シロアリ被害」でした。
入居者様から「浴室付近の床がフカフカする、羽アリを見た」との報告が上がっており、建物の木材部分がシロアリによって蝕まれている可能性が非常に高い状況でした。
民法上、賃貸人（オーナー）は、賃借人（入居者）がその物件を安全かつ快適に使用収益させる義務を負っています。
シロアリ被害は、建物の安全性を脅かす重大な瑕疵（かし）であり、貸主はこれを放置することはできません。
速やかに専門家による調査を行い、シロアリの駆除と今後の発生を防ぐための防蟻措置、そして被害を受けた柱や床などの修繕を行う必要があります。
これらの費用は、当然ながらすべてオーナーの負担となります。
被害の範囲によっては、数十万円から百万円以上の高額な費用がかかることも珍しくありません。
この差し迫った費用負担の必要性が、売却を検討する依頼者様の悩みをさらに深いものにしていました。
賃貸中物件の売却で考慮すべき隠れたコスト
空き家の査定とは異なり、オーナーチェンジ物件の売却査定では、単純な家賃収入だけでなく、将来的に発生しうる「支出」や「コスト」も厳しく評価する必要があります。
今回の物件のように、築年数が古く、入居期間が長い場合は特に注意が必要です。
- ランニングコスト：固定資産税や都市計画税は、所有している限り毎年かかります。
- 修繕コスト：シロアリ被害のような突発的なものだけでなく、給湯器の故障や雨漏りなど、経年劣化による修繕は必ず発生します。
- 敷金の返還義務：入居者から預かっている敷金は、退去時に原則として返還しなければなりません。
今回の物件では20万円の敷金を預かっており、物件の所有権が移転した場合、この返還義務も新しいオーナーに引き継がれます。（関西と関東の慣習の違いで、敷金の持ち回りに対する考え方が異なります） - 退去後の費用：15年という長期間住んでいる入居者様がもし退去された場合、次の入居者を募集するまでには、大規模なリフォームやハウスクリーニングが必要になることが予想されます。
今回のケースでは、これらの潜在的なコストに加えて、「連棟式長屋」「再建築不可」という根本的な問題が重くのしかかります。
仲介で売却しようとすれば、まず売主の負担で現在入居者から依頼されているシロアリの問題は解決しなければならないため、費用の負担は避けられません。
仮に多額の費用をかけてシロアリ問題を解決したとしても、賃料収入が低いため、売却できる金額も高くなりにくい。
かといって、空き家になってから売却する方法を選んだとしても、今度は再建築不可や連棟式長屋住宅といった問題があるため、物件自体の価値が低く、一般的な住宅より価格が落ちることが予測されるため、負担した費用を回収できるほどの高値で売れる保証はどこにもないのです。
また、現在の入居者が退去後に、新しい賃借人を近隣の相場で募集しようとしても、15年住んでいた入居者が出た後なので、リフォーム費用が相当かかってしまうことが予想できます。
解決策は株式会社Go不動産の【まるごと買取プラン】
このような八方塞がりの状況で、私たちがご提案したのが【まるごと買取プラン】です。
これは、弊社が直接買主となり、お客様の不動産を現状のまま買い取らせていただくサービスです。
仲介のように、買主を探す必要はありません。
知っている情報を包み隠さずお話しいただければ、弊社がすべての問題を把握した上で、責任を持って物件を買い取ります。
このプランをご利用いただくことで、お客様には以下のような大きなメリットが生まれます。
- 現状のままで売却可能：シロアリの駆除や防蟻措置、被害箇所の修繕などは一切不要です。
すべて弊社が買い取った後に行いますので、お客様の先行費用負担はゼロです。 - 入居者様との交渉が不要：賃料の交渉やシロアリ被害に関する説明など、面倒なやり取りはすべて弊社が引き継ぎます。
- スピーディーな現金化：買主を探す時間が必要ないため、査定からご契約、決済（現金化）までが非常にスピーディーです。
資金計画も立てやすくなります。 - 契約不適合責任の免責：個人間で売買した場合、売却後に物件に隠れた欠陥が見つかると、売主が責任を問われる「契約不適合責任」が発生します。
弊社が買主となる場合は、この責任が免責される特約を設けるため、売却後に心配事が残ることはありません。
今回の依頼者様も、これらのメリットに大変ご満足いただき、弊社の買取プランでのご売却を決断されました。
他の会社に断られ続け、どうすれば良いか分からなかった不動産が、無事に現金化でき、肩の荷が下りたと安堵の表情を浮かべていらっしゃったのが印象的でした。
まずは無料相談から始めませんか？
相続した不動産、特に大阪市大正区のような古くからの市街地に多い連棟式長屋や再建築不可物件は、多くの問題を抱えていることが少なくありません。
さらにオーナーチェンジ物件で、シロアリ被害などのトラブルが発生している場合、その売却は困難を極めます。
しかし、諦める必要はありません。
株式会社Go不動産では、お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、仲介、買取を含めた最適な売却プランをご提案することをお約束します。
関西エリア、特に大阪、兵庫、奈良の不動産に関するお悩みは、ぜひ弊社にご相談ください。
出張査定やご相談はすべて無料です。
他社様との相見積もりも歓迎いたします。
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大阪・関西一円の不動産のお悩み、私たちにお聞かせください
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- 物理的な問題を抱える物件 （ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、残置物が多いなど）
- 法的な問題を抱える物件 （再建築不可、セットバックが必要、市街化調整区域内など）
- 権利関係が複雑な物件 （相続登記が未了、共有名義で意見がまとまらないなど）
- 特殊な種別の物件 （長屋・連棟式住宅、文化住宅、狭小住宅、借地権・底地権、増築未登記など）
- その他 （賃貸中で入居者がいる物件、任意売却、競売開始決定がされた物件など）
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