大阪府高槻市 法的措置は個人での解決は難しいという問題
賃貸中の入居者が夜逃げ！？
残置物と法的トラブルを抱えた戸建ての買取・解決事例
※画像はイメージ写真です
「親から相続した貸家、家賃が振り込まれないと思ったら入居者がもぬけの殻だった…」
「部屋に荷物がそのままだが、勝手に捨てていいのかわからない」
大阪府高槻市や北摂エリアで、このような賃貸経営のトラブルや相続不動産の管理にお悩みではありませんか？
今回は、大阪府高槻市の戸建てにて、入居者の夜逃げ（行方不明）により、大量の残置物と家賃滞納、さらに建物の劣化に悩まされていたF様の解決事例をご紹介します。
通常の不動産売却では敬遠されがちな「入居者トラブル」「法的整理が必要な物件」「ゴミ屋敷状態」でも、株式会社Go不動産なら解決可能です。
1. ご相談者様の状況と背景
相談者：F様（関東在住・50代男性）
F様は、お父様が亡くなられたことに伴い、大阪府高槻市にある一戸建てを相続されました。
この物件は、お父様が生前から一般の方へ賃貸として貸し出していた物件でした。
ご依頼の背景：遠方管理の限界と突然のトラブル
F様は現在、関東地方にお住まいです。
高槻市までは新幹線を使っても片道3時間近くかかり、頻繁な管理は難しい状況でした。
相続後しばらくは家賃が振り込まれていましたが、ある月から入金がストップ。
電話も繋がらず、心配になって現地を訪れると、電気メーターは回っておらず、ポストはチラシで溢れかえっている状態でした。
窓から中を覗くと、家具や家電、生活用品がそのまま散乱しており、いわゆる「夜逃げ」の状態であることが発覚しました。
F様ご自身でなんとかしようとしましたが、「勝手に鍵を開けて荷物を処分すると、逆に訴えられる可能性がある」という情報をインターネットで目にし、どうすれば良いか途方に暮れ、当社へご相談をいただきました。
2. 現地調査で判明した問題点
ご相談を受け、当社の担当者がすぐに高槻市の現地へ調査に向かいました。
そこで浮き彫りになったのは、単なる「不在」以上の深刻な問題でした。
警察立ち合いのもとでの室内確認と「自力救済の禁止」
F様は当初、入居者の安否を心配され、管轄の警察署に事情を説明しました。
そして、警察官の立ち会いのもと、安否確認として室内に入りました。
そこで目の当たりにしたのは、テレビ、冷蔵庫、衣類、書類などが足の踏み場もないほど残された状態でした。
これを「残置物（動産）」と言います。
警察は事件性がなければ民事不介入となります。
また、日本の法律では、たとえ家賃を滞納して逃げた入居者の荷物であっても、所有権は入居者にあります。
大家だからといって勝手に処分することは「自力救済の禁止」として法律で禁じられており、もし勝手に処分すれば、後から入居者に損害賠償請求をされるリスクがあります。
建物自体の劣化（シロアリ被害）
さらに調査を進めると、長期間換気がされていなかったことや、床下の湿気により、浴室周辺から和室にかけて深刻なシロアリ被害が確認されました。
床の一部は踏むと沈む状態で、このままでは通常の仲介市場で一般のエンドユーザーに売却することは極めて困難（瑕疵担保責任のリスクが高い）であると判断しました。
3. 株式会社Go不動産からの提案と解決策
F様は「東京での仕事もあり、裁判の手続きや大阪への往復に時間を割くことができない。とにかく早く、法的にクリーンな状態で手放したい」と強く希望されていました。
訴訟リスクごと引き受ける「まるごと買取パック」
そこで当社は、現状のまま（残置物あり、入居者の契約状態あり、建物不具合あり）で物件を買い取る「まるごと買取パック」をご提案しました。
通常、不動産仲介であれば、F様ご自身で弁護士を雇い、明渡訴訟を行い、荷物を撤去してから売りに出す必要があります。（場合によってはリフォームが必要になることもあります。）
しかし、当社の買取であれば、賃貸人の地位（貸主としての権利義務）ごと当社が承継します。
つまり、F様は売買契約締結後、その後の面倒な法的対応から完全に解放されることになります。
4. 買取後の手続きと法的対応（強制執行まで）
F様から物件を買い取らせていただいた後、株式会社Go不動産が新しい所有者（貸主）として、提携している不動産問題に強い弁護士と共に以下の手続きを行いました。
提携弁護士との連携と入居者の捜索
まず、契約書に残された情報をもとに、緊急連絡先や連帯保証人様への連絡を行いました。
また、住民票の異動履歴などの調査も並行して進めました。
その結果、入居者本人の現在の居場所を特定することに成功しました。
実は、この「居場所の特定」は、その後の裁判をスムーズに進めるための非常に重要なステップでした。
【なぜ「居場所の特定」が重要なのか？】
もし居場所がわからないまま裁判を行うと、「公示送達」（裁判所の掲示板に書類を掲示することで、相手に届いたことにする手続き）をとることになります。
しかし、公示送達の場合、相手が反論しなくてもこちらの言い分を認めたとみなされる「自白擬制（じはくぎせい）」というルールが適用されません。
つまり、大家側が契約違反の事実等を一つひとつ証拠で厳密に立証しなければならず、裁判所の判断も慎重になり、手続きが難航するリスクがあります。
今回は徹底した調査で居場所を特定できたことで、このリスクを防ぎ、スムーズに法的措置へ移行することができました。
訴訟から強制執行（断行）へ
居場所は判明しましたが、本人との任意の交渉では明渡しに応じる姿勢が見られず、話し合いによる解決は不可能であると判断しました。
そこで、裁判所に対して「建物明渡請求訴訟」を提起しました。
通常の送達により裁判を進めることができたため、こちらの主張がスムーズに認められ、判決（債務名義）を取得。
その後、裁判所の執行官に対し「強制執行」の申立てを行いました。
- 催告： 執行官と共に現地へ赴き、引き渡しの期限を指定。
- 断行： 期限までに退去がなされなかったため、執行官立会いのもと、専門業者が鍵を開錠し、室内の荷物（動産）を搬出・保管・処分する手続きを法的手順に則り厳格に実施しました。
これにより、物件は完全に空室となり、晴れて再活用が可能な状態となりました。
これら全てを当社負担・当社責任にて行いました。
5. 依頼者様（F様）のご感想
無事に売買契約が完了した後、F様より以下のありがたいお言葉を頂戴しました。
「最初は『夜逃げされた物件なんて売れるのか』『裁判沙汰になるのは怖い』と不安で眠れない日々でした。
何社かに相談しましたが、『荷物を片付けてから来てください』『弁護士に相談してください』と言われるばかりで…。
Go不動産さんは、最初の電話で『その状態のままで大丈夫です。法的な処理もすべて引き受けます』と言ってくれたのが決め手でした。
担当の方から法的措置の手続きについても丁寧に説明していただきましたが、結局個人でできるようなものではないと思いましたし、仮にできたとしても、そんな時間や手間を取ることもできなかったため、非常に助かりました。
提示された買取価格も、弁護士費用や不用品処分費を自分で払う手間とコストを考えれば、非常に納得のいく適正なものでした。
何より、精神的な重荷が下りたことが一番の救いです。本当にありがとうございました。」
6. 大阪府北摂・京阪エリアの不動産買取ならお任せください
今回の事例のように、「夜逃げ」「孤独死」「ゴミ屋敷」「相続登記未了」「再建築不可」といった複雑な事情を抱えた不動産は、一般的な不動産会社では取り扱いを断られるケースが少なくありません。
株式会社Go不動産では、提携弁護士や司法書士と連携し、あらゆる法的トラブルをクリアにしながら、お客様の負担を最小限にする買取を行います。
【買取強化エリア】
摂津市、吹田市、豊中市、池田市、箕面市、豊能町、能勢町、茨木市、高槻市、島本町、守口市、門真市、寝屋川市、枚方市、交野市
実家じまいや空き家相続、賃貸トラブルでお困りの方は、査定やご相談は無料ですので、まずは一度お問い合わせください。
